Чтение онлайн

Таблица 1

Структура в разных странах разная, но существует одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству жилья в аренде (например, доля собственного жилья в Германии – 40%, Швеции – 45%, Голландии – 45%, Франции – 55%). Это соотношение (50:50) является достаточно устойчивым для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних нескольких десятилетий. В заключение главы – зарисовка о городском жилье в современной Франции.

Во Франции тот, кто хочет иметь кров над головой, его имеет. В метро и в коробках на улицах живут только клошары, люди, опустившиеся и не желающие делать никаких усилий, чтобы жить по-человечески. Государство их только бесплатно лечит, но жилье и пенсию просто так не дает. Нужно потрудиться, что практически невозможно для субъекта, находящегося в вечном запое. Для получения государственного (муниципального) жилья необходимо подать в муниципалитет города прошение и подготовить необходимые документы, удостоверяющие вашу личность, бедственное положение, наличие опекаемых детей и прочих родственников. И конечно же, пребывание во Франции должно быть законным. После рассмотрения прошения выделяется жилая площадь согласно нормативам. Конечно, приватизировать такую квартиру нельзя, она остается в собственности города.

Желающих получить социальное жилье много, а государство не успевает строить, так как норма квадратных метров на человека во Франции совсем не маленькая. Приходится вставать на очередь и ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. Могут дать без очереди при особой благожелательности мэрии.

В основном такое муниципальное жилье строится в промышленных городах. Такое жилье во Франции называется HLM, и живут там люди без особых запросов: низкоквалифицированные рабочие, охранники, уборщики и прочие представители низкооплачиваемых профессий, малоимущие. В таких домах селятся люди, потерявшие или не имеющие себе применения, живущие только на государственное пособие. Жильцы таких домов настолько разнятся интересами, что в сообщества не объединяются. Единственное общее – это нужда.

Хотя по французским законам строить такое жилье обязан каждый город, многие муниципалитеты уклоняются от этого под любым предлогом либо все-таки строят, но где-нибудь на окраине, возле автомагистралей, железнодорожных путей или промышленных территорий. Самое главное – подальше от хороших районов, чтобы дети не ходили в одну школу.

Культурный уровень обитателей таких районов низок. Там поселяются в основном переселенцы из слаборазвитых стран Африки и Азии, которые продолжают соблюдать свои обычаи и ходят в национальных одеждах. Особо верующие мусульмане не отказываются от своих атрибутов: борода у мужчин и черный платок на голове у женщин. Дочери таких родителей не ходят в школу – французская бесплатная общеобразовательная школа запрещает ношение в классах головных уборов. Мальчики не проявляют интереса к учебе. Они ограничиваются надписями на стенах родного подъезда и автомобилях соседей. Сказывается избыток энергии, освобожденной от умственных усилий. Все, что может ломаться в этих домах, уже сломано. Оставленный у подъезда на две минуты велосипед исчезнет без следа, а прикованный цепью к забору будет изуродован. Мусор на улицах – нормальное явление, его выбрасывают из окон, тараканы в таких домах – обычное дело.

Поселившиеся по незнанию в таких домах выходцы из России через какое-то время все же изыскивают возможность сбежать от такого соседства и предпочитают платить больше за снятую квартиру или дом, но чувствовать себя цивилизованным человеком. Для африканцев возможность арендовать квартиру, где захочется, невыполнима. Во избежание конфликта с соседями владелец респектабельного дома найдет причину для отказа, хотя по французским законам все имеют равные права и расизм запрещен. Таким образом, иммигранты живут только там, где не живут люди с достатком. Образуются нелегальные резервации.

Покупка собственного жилья – мечта любого. Государство несколько помогает, давая беспроцентную ссуду в объеме 100 тыс. франков (приблизительно 13 тыс. долл.) на значительный срок. Можно взять параллельно ссуду в коммерческом банке, но уже под проценты и гарантии. Многие французы идут на такой шаг, предпочитая платить в виде процентов банку примерно такую же сумму, как хозяину снимаемого жилья. Плата за арендованную квартиру во Франции в 2000 году составляла в среднем 3-4 тыс. франков в месяц (приблизительно 400-500 долл.) при минимальной оплате труда 7 тыс. франков (приблизительно 900 долл.) и средней зарплате порядка 1,8-2 тыс. долл. в месяц. Конечно, для реализации мечты нужно быть уверенным в своих силах и иметь постоянную работу.

Взяв ссуду на 10-15 лет в дополнение к государственной ссуде, уже можно купить приличное жилье. При покупке дома (коттеджа) нужно быть предельно осторожным – 8% домов во Франции поражено термитами, превращающими со временем все деревянные конструкции в труху. Покупая такой дом, вы подписываете себе приговор. Определить наличие термитов в доме может только специалист. Не стоит скупиться на оплату экспертизы, особенно если дом продается подозрительно недорого.

Покупая квартиру в многоэтажном кондоминиуме, нужно поинтересоваться, когда был последний ремонт самого дома. Ремонт дома правление дома осуществляет каждые пять – десять лет, возлагая все расходы на жильцов независимо от их согласия. Такие обязательные платежи весьма обременительны. Представьте, какой неожиданный сюрприз вы можете получить через месяц-два после покупки квартиры в еще не отремонтированном доме.

Для французов основными критериями при покупке жилья являются безопасность и покой, достаточная близость к коммерческим зонам и транспортным артериям для поездок на работу. Агентства по продаже недвижимости за каждую проведенную сделку берут 1 3% от суммы сделки до 800 тыс. франков и 5% от суммы более крупной сделки. Затем существенная оплата услуг нотариальной конторы за юридическое оформление покупки. Иностранцам не запрещено покупать недвижимость во Франции.

Как отмечалось, в современных зарубежных развитых странах известно три вида многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный дом. В результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах в России появился четвертый вид многоквартирного дома – принципиально новый, не имеющий признаков системности, т. е. внесистемный. Основной признак такого дома – смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, малоимущие, маргиналы и все, все, все. Среди собственников квартир наличествует существенная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие.

Поначалу такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, но вскоре стало ясно, что этот разношерстный контингент ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин «кондоминиум» исчез из законодательства и был заменен термином «многоквартирный дом». Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо (ТСЖ), далее везде в тексте будем именовать конгломератом.

Конгломерат имеет неопределенную форму собственности: до 1 марта 2005 года (дата введения в действие нового Жилищного кодекса) он находился на балансе юридического лица (органа местной власти), после 1 марта 2005 года он перешел «на баланс» совладельцев, не имеющих юридического лица, т. е. стал фактически ничьим. Структура городского жилья по формам собственности жилых домов приведена в таблице 2, для сравнения – структура в среднем по Западной Европе.

Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Большинство построенных после 1992 года и вновь строящихся многоквартирных домов – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые помещения продаются сторонним юридическим лицам. Среди собственников квартир быстро происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется – и опять готов новый «винегрет»! Причина этого – высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность (до 200-300%) для строительного бизнеса и связанного с ним коррумпированного чиновничества.