Чтение онлайн

ПРИМЕР

Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).

Стоимость объекта – 5 000 000 руб.

Расчеты

• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.

• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.

Пути увеличения доходности

1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).

2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.

3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).

4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).

Оптимальный показатель

Цель – 14,2 % годовых.

После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.

Расчет финансового результата

Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.

Рис. 1.8. Фабрика инвестора

Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.

Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.

Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.

Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE

Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.

Задача «Финкода недвижимости» – обучить каждого, как эффективно накапливать, сохранять и увеличивать капитал в недвижимости.

Многие считают недвижимость слишком дорогим активом, требующим значительных вложений. Сегодня я развею этот миф, рассказав про все возможности и финансовые инструменты, доступные для инвестирования.

• Наличный расчет – классический и понятный способ приобретения недвижимости.

• Ипотека – может быть доступна даже без первоначального взноса, хотя такие сделки обычно влекут за собой дополнительные комиссии.

• Рассрочка – особенно выгодна при длительном сроке строительства. Это способ платить частями и сохранять первоначальную стоимость объекта.

Ипотека

Ипотека предоставляет возможность инвестировать с меньшими начальными вложениями и получать высокую доходность.

Используйте ипотечные калькуляторы, такие как Калькус , чтобы точно рассчитать ежемесячные платежи и оценить, выгодна ли ипотека.

Элементы ипотеки

• Первый взнос – минимум 20,1 % от стоимости покупки.

• Срок кредита – обычно максимальный, чтобы ежемесячный платеж был меньше.

• Процентная ставка – при субсидировании может начинаться от 6 %.

ПРИМЕР

1. Рассрочка

• Покупка квартиры за 8 000 000 руб. с первоначальным взносом в 4 000 000 руб.

• Продажа через 2 года за 9 000 000 руб.

• Инвестиционный доход: 1 000 000 руб., что составляет 25 % годовых.

2. Наличные

• Покупка однокомнатной квартиры за 3 500 000 руб.

• Ремонт и перепродажа за 6 100 000 руб.

• Чистая прибыль: 1 492 000 руб., или 35 % от вложенных средств.

Без четко поставленных целей сложно достичь желаемого финансового результата. Используя финансовые инструменты, важно сосредоточиться на инвестируемом капитале, а не только на стоимости объекта.

ПРИМЕР: ИПОТЕКА

Покупка двухкомнатной квартиры площадью 48 м2.

• Стоимость квартиры – 2 900 000 руб.

• Первоначальный взнос – 435 000 руб.

• Ипотека на остаток стоимости – 2 465 000 руб.

• Сопутствующие расходы (оценка, страховка и т. д.) – 25 000 руб.

• Ежемесячный платеж по ипотеке – 12 000 руб.

Через 6 месяцев после реализации проекта:

• Общая сумма вложений: 435 000 руб. +

6 месяцев x 12 000 руб./мес. = 507 000 руб.

• Продажа квартиры: 5 200 000 руб.

• Доход до налогообложения: 5 200 000 руб. – 2 900 000 руб. = 2 300 000 руб.

• Налоги: 299 000 руб.

• Чистый доход: 2 300 000 руб. – 299 000 руб. = 2 001 000 руб.

Расчет доходности

• Доходность от продажи:

• Доходность на вложенные средства:

Таким образом, использование ипотеки увеличило доходность инвестиций почти в 4 раза по сравнению с полной оплатой стоимости квартиры.

Важно! При расчете рентабельности проекта учитывайте стоимость недвижимости, заемные и собственные средства, а также ежемесячные платежи по ипотеке. Не забывайте также оценивать месячные расходы на обслуживание и потенциальный доход от аренды.