Чтение онлайн

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесении его к движимому или недвижимому имуществу [71] . В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора [72] и поэтому является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращения, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали в германском праве основаниями для признания строений, возведенных на праве аренды, движимым имуществом [73] .

Итак, отсутствие в BGB норм, позволяющих отнести строение, принадлежащее арендатору, к недвижимому имуществу (так как единственным объектом недвижимости признается земельный участок) [74] , обусловило отнесение последних к вещам движимым. Режим же движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получать кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение.

Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения. Наделение арендатора подобной возможностью зависит исключительно от воли собственника [75] . Следовательно, представляется абсолютно допустимой ситуация, при которой арендатор земельного участка не будет наделен правом на возведение строений.

Возникновение права застройки земельного участка у арендатора по германскому законодательству представляет собой сложный юридический состав: заключение договора аренды земельного участка и получение разрешения от собственника на застройку (которое может быть заменено решением суда при выполнении условий, перечисленных в § 590 BGB). Прекращение же права застройки на основании договора аренды земельного участка совпадает с прекращением договора аренды или его изменением, влекущим отказ арендатора от права на застройку земельного участка, если такое право было передано ранее.

Отношения по застройке земельных участков в силу особой социальной значимости в германском правопорядке являются объектом правового регулирования как частного, так и публичного законодательства. С. А. Кучин отмечает, что право застройки земельного участка из абстрактной возможности преобразуется в активное положительное правопритязание при соблюдении требований, закрепленных в частном и публичном законодательстве [76] .

В Германии существует частное строительное право (Private Baurecht) и публичное строительное право (Offentliches Baurecht) [77] . Private Baurecht исчерпывается гражданским законодательством, а основания для застройки определяются в зависимости от титула застройщика на земельный участок и соблюдения прав третьих лиц. Offentliches Baurecht, наоборот, является частью административного права. Публично-правовые основания для застройки земельного участка закреплены в административном, экологическом, земельном, строительном и других отраслевых законодательствах [78] .

С точки зрения публичного правопорядка особое значение имеет особый административный акт – разрешение на строительство [79] . Получение последнего есть не что иное, как акт государственного подтверждения легальности действий застройщика и соблюдения всех требований публичного законодательства. Несмотря на множественные требования, установленные законодательством Германии, особое внимание надлежит уделить земельному и строительному законодательству, без соблюдения которых застройка земельного участка невозможна в принципе.

Строительный кодекс Германии [80] регламентирует порядок выдачи разрешения на строительство, проведения работ и формирует генеральные строительные планы или планы использования земель (§§ 5, 6, 7, 145 BauGB). Земельное законодательство и Постановление об использовании земельных участков для строительства (BauNVO) [81] исчерпывающим образом устанавливают категории земель, подлежащие застройке [82] . Сведения о пригодности земельного участка к застройке находят свое отражение в кадастровой картотеке, где указываются основные характеристики земельного участка [83] .

Ввиду того что разрешение на строительство выдается на основании и во исполнение плана застройки земель (§§ 125, 145 BauGB), именно он является самой важной и значимой предпосылкой для осуществления права на застройку земельного участка в сфере публичного законодательства Германии. Схожие мнения встречаются и среди германских юристов [84] .

В отличие от правопорядков, построенных по германскому типу, где единственным объектом недвижимости является земельный участок и выстроена трехзвенная система прав пользования (собственность, вещное право застройки и обязательственное право аренды), французский правопорядок пошел по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков, обладающих ограниченными вещными и обязательственными правами. Французское гражданское законодательство подразделяет способы застройки земельных участков на застройку собственником и несобственником (на основании вещного права застройки или аренды) [85] .

Результатом использования упомянутого подхода стало законодательное закрепление концепции множественности объектов недвижимости, в силу которой к последней относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, гражданские права и т. д [86] . Строения, по общему правилу, считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты [87] .

Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в правопорядках Франции и Италии строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данное положение не применяется, если застройщик является собственником земельного участка. Французское законодательство содержит принцип приращения, в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка (Art. 552 СС).

Ж. Марондьер указывал на признание за строениями, возведенными собственником земельного участка, «положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества» [88] , принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции, аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве [89] . Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращения является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения из гражданского оборота в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Определяя правовое положение застройщика собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Тем самым модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является составной частью последнего. Однако, следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права.