Чтение онлайн

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании статьи 1112 ГК РФ и пункта 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема – передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании пункта 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя пункт 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно вышеизложенному можно сделать вывод о количественном преимуществе обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства со вступлением в силу рассматриваемого Закона. Качественная составляющая перекоса баланса интересов сторон, который, по оценкам многих участников рынка, увеличит риски инвестиционно – строительной деятельности в условиях изменившегося законодательства, требует отдельного рассмотрения при анализе ответственности сторон.

Ранее баланс интересов застройщика и участника долевого строительства восстанавливался в судебном порядке (нарушения в основном касались прав участников долевого строительства. В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов при необходимости будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону.

Содержание договора капитального строительства является таковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно – строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливает следующие обязательные условия:

– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.

Рассмотрим основные элементы содержания договора капитального строительства:

1. Стороны договора участия в долевом строительстве – это участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией или организацией, привлекающей денежные средства.

Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица в силу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какие‑либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться статьей 1 Закона, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из‑под его действия. Значит ли это, что все же публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется.

Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно – правовой формы либо индивидуальный предприниматель. О возможности публичных образований выступать на стороне застройщика в Законе опять же не упоминается.

2. Предмет договора участия в долевом строительстве (как и в подрядных договорах) статья 4 Закона определяет как результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, т. е. объект недвижимости. Несмотря на это, статья 5, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. В этом случае деятельность застройщика надо рассматривать в более широком смысле, через призму инвестиционных понятий. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств, что, бесспорно, можно определить как оказание услуг, так как здесь речь идет не только о выполнении работ по строительству, но и о распоряжении привлеченными денежными средствами. Новый Закон предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией.

3. Цена в договоре долевого строительства является существенным условием. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Необходимо отметить, что Закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, и договор участия в долевом строительстве регулируют привлечение только денежных средств, т. е. цена договора всегда выражается в деньгах.

Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый трудный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг.

4. Срок в договоре долевого строительства также имеет существенное значение, поскольку инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.

В Законе (как и в действующем законодательстве вообще) нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом вышеупомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом. Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, поскольку на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами.

5. С принятием Закона об участии в долевом строительстве требование о том, чтобы договор, уступка требований по договору, а также изменения к договору заключались в письменной форме с обязательной государственной регистрацией в органах регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения строящегося объекта, стало обоснованным и законным. Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы. Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.

Договор капитального строительства и долевого участия в капитальном строительстве – один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Однако, как уже было указано, такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, противоречива.

Поэтому, учитывая приоритетное значение жилищного строительства при реализации государственной социальной политики, возникает необходимость детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.