Чтение онлайн

НЕИСКУШЕННЫЕ заемщики часто не придают значения расходам на комиссии за ведение ссудного счета, или обслуживание кредита. На первый взгляд они так малы, что и думать о них не стоит – какие-то десятые доли процента. Не все понимают, что эта комиссия удерживается на протяжении всего срока возврата долга – ежемесячно или ежегодно, поэтому расходы на такую комиссию могут оказаться вполне ощутимыми. Как правило, такие комиссии используют, чтобы для вида снизить ставку по кредиту для пущей привлекательности в глазах потенциальных заемщиков. Например, процентная ставка по кредиту указана 13 процентов годовых. Но есть еще ежемесячная комиссия за обслуживание счета – 0,4 процента. Это означает дополнительные 4,8 процента в год, а значит, на самом деле стоимость кредита будет 17,8 процента годовых. А это, согласитесь, две большие разницы.

Несмотря на то, что Высший арбитражный суд России признал незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета или обслуживание кредита, поскольку они не являются отдельной услугой, многие банки продолжают их брать. Поскольку законодательный запрет отсутствует, а прецедентное право в России не действует, чтобы вернуть деньги, незаконно удержанные в виде комиссии за несуществующие услуги, приходится подавать в суд в каждом конкретном случае нарушения прав заемщика.

Конечно, размер комиссий, сопутствующих выдаче кредита, не может служить определяющим фактором при выборе ипотечной программы, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Например, разница в размере комиссии за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов.

Ипотечному заемщику понадобятся деньги на оценку квартиры, которую вы предполагаете купить, так как сумма кредита зависит от стоимости залога. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже, чем квартиру. Может получиться, что банк вашу квартиру забракует – тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

ОТДЕЛЬНУЮ статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Если вы состоите в браке, обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательно, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей понадобятся на нотариальные расходы.

Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, вам потребуется оплатить аренду банковской ячейки. Покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Довольно дорого обходится ежегодная плата за обязательное страхование от утраты и повреждение залога. Обозначить какие-либо суммы сложно – они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем, расходы на страховку составляют 0,4 %–2% от суммы кредита. Менее затратны расходы на личное страхование и страхование титула, если вы решите оплатить и такие страховки

Покупая жилье в кредит, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера и риэлтора. Они стоят недешево, но здорово экономят ваше время и нервы.

Если брать кредит в иностранной валюте, а доходы получать в рублях, – придется ежемесячно тратиться на конвертацию.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

ОСТАЕТСЯ упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов (в зависимости от тарифов банка).

В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, вы захотите рефинансировать кредит под более низкий процент, или заменить одного созаемщика другим в связи с какими-то переменами в личной жизни. Или возникнет нужда реструктурировать график или размер платежей в связи с временной потерей доходов. Кредитные договоры многих банков в подобных случаях также предусматривают специальную комиссию за переоформление документации.

Так что имейте в виду: прежде чем получить ипотечный кредит, придется раскошелиться самому. А то массированная реклама любого рода кредитов так затуманила головы населению, что многим кажется, что банки раздают деньги всем подряд – лишь бы взяли.

ЖИТЬ в долг не слишком приятно. Но когда потребности растут быстрее возможностей, выбора не остается. Например, если вам не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру, которую вы хотите. Во всем мире в таком случае принято обращаться в банк за ипотечным кредитом. Получаешь нужную сумму и покупаешь квартиру или дом, которые и будут служить залогом возврата кредита.

Разумеется, в этом случае ради комфорта бытового вам придется смириться с некоторым моральным дискомфортом – долг есть долг. И, как гласит известная поговорка, чужие деньги вы берете на время, а свои отдаете навсегда. Да еще с процентами. А так как ипотечный кредит – это всегда крупная сумма долга, то, вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.

Ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, предоставлять разнообразные льготы и бонусы заемщикам. Это может быть снижение и отмена комиссий за выдачу кредита, уменьшение процентной ставки и т. п.

Многие банки предоставляют льготы и скидки при оформлении ипотеки своим «зарплатным клиентам», сотрудникам корпоративных клиентов. На понижение ставки могут рассчитывать вкладчики, клиенты с хорошей кредитной историей, заработанной в этом же банке.

ЕСЛИ вы берете ипотеку для приобретения жилья, покупать квартиру или дом выгоднее у партнера банка – строительной компании или риэлтора. Тут можно рассчитывать не только на снижение процентной ставки, но и на более низкую цену самой недвижимости.

Плавающие ставки обходятся дешевле, чем кредиты под фиксированный процент, а ставки по кредитам в валюте ниже, чем по кредитам в рублях, но такая экономия может обернуться неожиданными убытками.

В какой-то мере можно сэкономить за счет использования дифференцированной схемы погашения кредита: меньше денег уйдет на проценты.

Естественный вопрос: а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей, весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост. Недавно с одним моим знакомым, довольно спешно купившим в ипотеку квартиру, мы, ради «спортивного интереса», посчитали, что было бы, если бы тот же кредит он взял в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.

Выяснилось, что ежегодная разница составляет 2300 долларов. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) – 34 500 долларов. Цена новенькой Toyota Camry или Mazda 6. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ налоговый вычет – самый эффективный способ компенсировать часть своих расходов, покупая жилье в ипотеку.

Не слишком вразумительное словосочетание «имущественный налоговый вычет» означает, что полученные законным путем доходы физических лиц не облагаются налогом, если они истрачены на приобретение жилья. Однако налог на доходы бухгалтерия вашего работодателя перечисляет в бюджет автоматически. Поэтому, чтобы воспользоваться льготой, надо заявить о своем праве – тогда из бюджета вам вернут сумму, равную уплаченному налогу.

Часто покупатели жилья не понимают сути льготы: государство возвращает лишь реально поступивший в бюджет налог, а не просто 13 процентов от стоимости приобретенного жилья. Поэтому, если у вас не было налогооблагаемых доходов в тот год, когда была совершена сделка по приобретению жилья, никаких денег от государства не получить. По существующим правилам налоги, которые вы платили до заключения сделки, не учитываются.

Еще один важный момент – имущественный налоговый вычет вы получаете лишь один раз в жизни. Когда именно это сделать, вы можете решать самостоятельно. Купив квартиру или дом, совсем необязательно сразу же предъявлять свое право на возврат налога. Если вы рассчитываете и дальше улучшать свои жилищные условия, то есть смысл подождать: чем больше денег потрачено на новый дом, тем больше денег вернет казна.

«А вдруг прогадаю? – спрашивают многие. – Понадеюсь потом оформить вычет с более крупной суммы, но планы по расширению жизненного пространства осуществить не удастся?» Не страшно. Напомнить государству о своих социально значимых расходах на жилье никогда не поздно – это можно сделать когда угодно, хоть через десять лет после покупки жилья. Другое дело, что надолго это дело затягивать не стоит – инфляция ежегодно будет обесценивать положенный вам налоговый вычет.

Если жилье приобретается в общую долевую либо в общую совместную собственность, совладельцы имеют право вернуть себе уплаченный налог пропорционально стоимости их доли. Кстати, долгое время родители, приобретающие жилье в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, не могли вернуть себе налог, уплаченный с доходов, истраченных на доли детей. Мол, раз дети – собственники недвижимости, вот они пусть и получают налоговый вычет… когда подрастут и начнут платить налоги. Теперь за родителями признали право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами.

Вычет вам могут вернуть в двух видах. Первый вариант – на ваш счет перечислят соответствующую сумму. Второй вариант – с вас в течение какого-то времени перестанут взимать налог на доходы физических лиц, до тех пор, пока не покроется сумма положенного вам налогового вычета. Первый вариант приятен тем, что вы сразу же получаете круглую сумму. Второй требует меньших хлопот.

Понятно, что щедрость государства небезгранична. Существует предел расходов на жилье, с которого можно осуществить налоговый вычет, – два миллиона рублей. Учитывая, что ставка налога на доходы равна 13 процентам, получается, что можно вернуть не больше 260 тысяч рублей. Но до 2008 года размер вычета был вдвое меньше – один миллион рублей, поэтому, если вы захотите получить вычет за жилье, приобретенное до 2008 года, для вас будет действовать именно эта планка.

Однако в случае с ипотекой вы сможете вернуть еще большую сумму: расходы на проценты по кредиту на приобретение жилья учитываются без ограничений. Это означает следующее. Например, вы взяли ипотечный кредит на сумму один миллион рублей и купили квартиру. Допустим, сумма уплаченных по кредиту процентов составила за срок вашего кредита еще 800 тыс. рублей. Значит, в виде налогового вычета вам возвращается:

1. 13 процентов от суммы в 2 миллиона рублей (стоимость жилья);

2. 13 процентов от суммы в 800 тысяч рублей (уплаченные проценты по кредиту).

Итого: 260 тысяч рублей + 104 тысячи рублей = 364 тысячи рублей.

Таким образом, налоговый вычет – это еще один плюс в пользу ипотеки. И его следует учитывать, рассчитывая свою ипотечную арифметику.

Небольшая оговорка: это правило действует только в отношении целевых кредитов на приобретение или строительство жилья, то есть ипотечных. Использовать проценты по потребительскому кредиту, пусть даже взятому на приобретение жилья, или по нецелевому ипотечному кредиту, как основание для возврата налога, вам не удастся.

ЧТО включается в налоговый вычет? Перечень расходов по приобретению жилья, на которые распространяется льгота, довольно широк. Если речь идет о доме, в него включаются:

– расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

– расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

– расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом;

– расходы на уплату процентов по целевому ипотечному кредиту;

– расходы на разработку проектно-сметной документации, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников;

– затраты на приобретение строительных и отделочных материалов;

– расходы, связанные с работами или услугами по строительству, достройке и отделке дома или квартиры.

Но, чтобы учесть дополнительные расходы, нужно оформить документы в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Во-первых, в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должно быть указано, что приобретается незавершенный строительством жилой дом или право на квартиру без отделки.

Во-вторых, все понесенные расходы должны подтверждаться соответствующими документами. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие аналогичные документы. А для оформления вычета на сумму, уплаченную в виде процентов по кредиту, необходимо ежегодно брать в банке соответствующую справку.

КАК оформить налоговый вычет? Поскольку, оформляя налоговый вычет, вы можете рассчитывать только на возврат реально уплаченного налога, эта льгота оформляется по итогам года. О своем праве на имущественный налоговый вычет вы можете заявить в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации в любой момент, начиная с января следующего за отчетным года. То есть если вы хотите оформить вычет, например, за 2012 год, то можете подать заявление в любой день 2013 или любого следующего года.

Естественно, вас ожидают некоторые бюрократические процедуры. Заплатить налог на доходы физических лиц легче легкого – большинство из нас даже не замечает, как это происходит, поскольку обычно налог вычисляется и передается в казну вашим работодателем. А чтобы вернуть его, разумеется, придется предпринять следующие шаги.

1. Написать два заявления на имя начальника налоговой инспекции по месту вашей регистрации: первое – о предоставлении имущественного налогового вычета, второе – о возврате уплаченного налога на доходы физических лиц с указанием банка и номера вашего счета, на который будут перечислены деньги.

2. К заявлениям нужно приложить копии всех документов, свидетельствующих, что вы купили, построили или приобрели право на жилье. В числе этих документов: свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, а при необходимости, документы, подтверждающие ваши сопутствующие расходы. Причем, подавая заявление, нужно будет предъявить оригиналы всех документов: инспектор сверит с ними копии и заверит подлинность представленных вами сведений.

3. Обязательно понадобится справка от работодателя о полученных вами доходах и уплаченного с них налога на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Какая сумма будет в ней фигурировать, ту вам и вернут.

4. На основе собранных документов заполняется налоговая декларация о доходах физического лица. Бланки декларации бесплатно выдают в налоговой инспекции, но можно, не выходя из дома, скачать их на сайте Федеральной налоговой службы России www.nalog.ru или же любого из ее территориальных управлений. А еще вы можете заполнить декларацию в электронном виде, используя размещенную на тех же сайтах специальную компьютерную программу. Версии декларации обновляются каждый год. Заполненную форму обязательно надо распечатать, потому что достоверность представленных данных подтверждается вашей подписью на каждой странице декларации.

ТЕПЕРЬ – несколько советов.

Совет первый. Несмотря на то, что форма декларации по налогу на доходы физических лиц неоднократно совершенствовалась, она по-прежнему представляет собой ребус не для слабонервных. Как правило, заполнить декларацию без ошибок удается примерно с пятой попытки. Можно обратиться за консультацией в налоговую инспекцию – при известной доле везения, вас проконсультируют, а, может, и помогут заполнить.

Совет второй. Помните: если в ходе проверки декларации обнаружится, что претендент на вычет числится в должниках по любому виду налога, денег ему не видать, пока долг не будет погашен.

Совет третий. Никаких налоговых льгот не имеют индивидуальные предприниматели, перешедшие на систему единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Дело в том, что «вмененщики» по определению не платят налога на доходы физических лиц, подлежащий возврату, так что возвращать им просто нечего и никакой альтернативы не предусмотрено. По той же причине не полагается налоговых льгот тем, кто приобретает жилье за счет работодателей, на средства материнского капитала, или других средств государственной социальной поддержки. В списке «лишенцев» и те, кто приобретает жилье у близких родственников или у супруга, которые по закону определяются как взаимозависимые лица – им налог не вернут в качестве меры предосторожности от возможного мошенничества: так можно долго доить бюджет, фиктивно продавая жилье друг другу.

Совет четвертый. Категорически не рекомендуется приходить со своей декларацией в марте-апреле. В это время в налоговую инспекцию потоком идут граждане, для которых подача декларации о доходах является обязательной. Можно простоять в очереди целый день, о консультациях же и мечтать не приходится.

Заявления и декларацию придется собственноручно или через доверенное лицо принести в налоговую инспекцию. Почта в этом деле не помощник – ведь вам нужно будет предъявлять оригиналы документов на приобретение и оформление в собственность своей недвижимости.

С момента представления декларации и до момента перечисления на счет добытых из бюджета денег официально должно пройти не больше четырех месяцев. Три месяца отводится налоговой инспекции на проверку представленных сведений, и еще месяц – на перечисление денег из казначейства.

Вполне вероятно, что сумма выплаченного за год налога окажется меньше, чем сумма положенного налогового вычета. В этом случае надо будет повторять процедуру подачи заявлений и декларации заново – до тех пор, пока государство с вами не рассчитается полностью. Необязательно делать это каждый год, можно подавать декларации с паузой и в год, и в несколько лет. Причем, если так получится, что за целый год не нашлось времени подать декларацию, уплаченный в этот период налог все равно можно вернуть – разрешается подавать декларацию сразу за три прошедших года.

«ИМЕЮ желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания», – так образно описывал печальное несовпадение желаний и возможностей герой популярного советского фильма. Кредитный бум в России во многом разрешил эту проблему, существенно сузив зазор между желаниями и возможностями. Разумеется, за плату. Чтобы эта плата не превратилась в кабалу, в первую очередь, несем ответственность мы сами – те, кто подписывается в графе «заемщик». И, несмотря на самую срочную потребность в деньгах, очень важно тщательно прочитать кредитный договор с банком до того, как он будет подписан, чтобы избежать неприятных сюрпризов после. Потому что после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. За нарушение условий кредитного договора банк вправе его расторгнуть и потребовать немедленного погашения остатка долга по кредиту.

Кредитный договор похож на брачный контракт, это основополагающий документ, регламентирующий взаимоотношения между заемщиком и кредитором на многие годы вперед. Поэтому предпочтительнее прочитать договор до поисков квартиры и каких-либо расходов по запланированной сделки. И если в нем вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой.

Читайте все, что написано самыми маленькими буквами, не устают призывать эксперты. Иначе привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. И тогда заемщику останутся лишь сожаление и досада на свои лень и невнимательность.