Чтение онлайн

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст.42 ЖК РФ).

Следует иметь в виду, что, несмотря на существенные изменения жилищного законодательства, в настоящее время продолжает действовать Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003г. N 152[108]. Понятно, что данная Инструкция должна быть приведена в соответствие с новым жилищным законодательством[109].

Статья 24.

Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Комментарий к статье 24

1. Комментируемая статья посвящена некоторым особенностям государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с долями в данном праве. Эти особенности связаны с таким свойством права общей собственности, как наличие двух и более сособственников, а также особыми правилами обращения долей в праве общей долевой собственности, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности.

2. ГК РФ понимает под общей собственностью имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу (ст.244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст.256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ[110], который законным режимом имущества супругов признает режим общей совместной собственности, а также устанавливает некоторые правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов (ст.35 СК РФ).

3. Федеральный закон от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"[111], который заменил Закон РСФСР 1990г., также предусматривает режим общей совместной собственности членов хозяйства на его имущество, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[112] предусмотрел для одной из форм некоммерческих объединений, а именно для садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, создание совместной собственности на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов. Такой режим распространяется на любое имущество общего пользования, приобретенное таким способом, в том числе и на земельные участки общего пользования. Однако, если имущество приобретается не за счет целевых взносов членов, а за счет специального фонда товарищества, формируемого из вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, то такое имущество общего пользования принадлежит самому товариществу и на него не распространяется режим общей собственности членов такого товарищества. Также согласно п.4 ст.14 указанного Закона при предоставлении земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений за плату, земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Это тот относительно короткий период, когда члены такого объединения имеют предоставленный для определенных целей земельный участок в общей совместной собственности. Право общей совместной собственности может возникнуть у членов такого некоммерческого объединения и при приватизации земельных участков из государственных и муниципальных земель, полученных ими на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, при этом в такой приватизации не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. При проведении такой приватизации общее собрание членов некоммерческого объединения вправе решить, на каком праве приобретаются эти участки. Среди таких титулов закон предусматривает и общую совместную собственность членов такого объединения.

Ранее также и Закон РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[113] предусматривал возможность передачи жилых помещений в совместную или долевую собственность совместно проживающих в таком помещении лиц, однако Федеральный закон от 15 мая 2001г. N 54-ФЗ[114] слова "совместную или долевую" исключил и не оставил ни одного упоминания о совместной собственности при приватизации жилого помещения. Также Федеральным законом от 26 ноября 2002г. N 153-ФЗ[115] была внесена ст.3.1, согласно которой "в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное". Из этого можно сделать вывод, что приватизировать жилое помещение в общую совместную собственность было возможно только до 31 мая 2001г., т.е. до вступления в силу указанного Закона от 15 мая 2001г. Кроме того, статья говорит о порядке раздела общей совместной собственности в случае смерти одного из сособственников. Приватизация жилых помещений может производиться и в общую долевую собственность, и в личную собственность одного из жильцов, при этом правила, в частности, семейного законодательства применяются в полном объеме, так как приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Это безвозмездная сделка, поэтому следует учитывать, что, согласно ст.36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью.

Указанные изменения в законе не влияют на возможность возникновения общей долевой собственности у собственников квартир в многоквартирном доме, независимо от того, приватизированы ли в нем все квартиры или нет. Так, в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Кроме того, жилые помещения в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, главной вещью которых является жилое помещение, а принадлежностью — обслуживающие вещи, находящиеся в общем пользовании.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 25 декабря 2000г. по делу N 78-Г00-61[116] указала, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной, вещи, если договором не предусмотрено иное. Суд посчитал также, что исходя из толкования ст.135 ГК РФ действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежность главной вещи, если иное не предусмотрено договором.

Однако ни комментируемый Закон, ни указанные Методические рекомендации не дают ответа на вопрос о том, каким образом должна производиться регистрация права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Судом тем не менее в указанном определении необходимость регистрации права собственности на такое имущество под сомнение не ставится. С другой стороны, в соответствии с п.2 ст.23 комментируемого Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно Приказу Минюста России от 27 июня 2003г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах"[117] и соответствующей Инструкции право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, пообъектно не регистрируется. Однако такая регистрация обязательна при отчуждении, обременении и любых иных сделках с находящимися в общей собственности объектами недвижимости.

4. Возникновение, переход, прекращение, ограничение права общей собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.131 ГК РФ и возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, если имущество приобретается по договору, то право общей собственности возникает с момента его регистрации (ст.223 ГК РФ), так же как и при приобретении права общей собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ), и при приобретении имущества в силу приобретательской давности (ст.234 ГК РФ). Однако в соответствии со ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В данном случае необходимо лишь удостоверить факт принятия наследства при государственной регистрации такого права общей собственности, если наследники придут к соглашению не разделять имущество.

5. В соответствии со ст.1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К такой собственности в полной мере применяются правила гл. 16 ГК РФ с учетом правил ст.ст.1165 — 1170 ГК РФ. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства. Эти положения гражданского законодательства нашли свое отражение и в Приказе Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество".