Чтение онлайн

Особенно выгодными для кредиторов были ипотека с завлекающими с тавками (первоначально низкие ставки, которые через несколько лет резко возрастают) и так называемые шаровые платежи, то есть вариант, при котором последние платежи при погашении кредита значительно превышают предыдущие (краткосрочные ипотечные кредиты, привлекательные текущими низкими процентными ставками, которые должны были быть рефинансированы через пять лет). Они приводили к повторному рефинансированию. При каждом таком рефинансировании, из-за того что заемщик должен был снова совершить несколько разных платежей, инициатор ипотечных кредитов опять получал доступ к источнику прибыли. Когда завлекательный период заканчивался и ставки возрастали, влезшие в долги «на всю катушку» семьи при наступлении срока погашения кредитов оказывались в тяжелом положении. Но, если кредиторов просили рассказать о потенциальных опасностях этих схем, многие из них успокаивали людей и утверждали, что им нечего беспокоиться, так как до конца завлекательного срока цена их дома будет расти, что позволит им не только легко осуществить рефинансирование, но и заработать на этом дополнительные деньги, достаточные для покупки машины или поездки на отдых.

Предлагались даже ипотечные схемы, позволявшие заемщику самому выбирать, сколько ему платить. При этом варианте заемщику даже не нужно было каждый месяц платить проценты в полном объеме. У таких схем, как говорят специалисты, отрицательная амортизация, то есть в тех случаях, когда периодические платежи по кредиту недостаточны для полного погашения процентов, основная сумма долга просто увеличивается на размер недоплаченных процентов. Другими словами, при таком подходе в конце года задолженность заемщика оказывалась больше, чем в начале. Но опять же заемщику говорили, что повышение стоимости дома с лихвой покроет прирост его долга и размера платежей и в конечном итоге он окажется в выигрыше. Как регулирующие органы и инвесторы должны были бы с подозрением относиться к 100%-ным ипотечным кредитам, так же настороженно им следовало бы воспринимать ипотечные схемы, при которых долг заемщика становится все больше и больше, и те схемы, которые понуждают для погашения кредита прибегать к неоднократному рефинансированию.

К числу самых популярных новых продуктов относились «долги обманщиков», названные так, потому что для их получения людям не надо было доказывать, что у них есть доходы. Во многих случаях заемщиков далее побуждали завышать свои доходы. В других официальные представители учреждения, выдававшего кредит, сами завышали доходы14 заемщиков, а те лишь при подписании документов видели, что произошла «ошибка». Как и в случае применения других инноваций такого рода, все это делалось исходя из одного простого принципа, ставшего чем-то вроде мантры: чем больше дом, тем больший кредит под него можно выдать, а чем больше кредит, тем выше будут платежи. Кредиторы руководствовались этим принципом, не обращая внимания на то, что в перспективе их действия могли привести к появлению серьезных проблем.

У каждой из таких «инновационных» ипотечных схем было несколько недостатков. Первым было упование на то, что осуществить рефинансирование будет легко, поскольку цены на жилье продолжат расти такими же быстрыми темпами, как и до этого. Однако экономически это ожидание не было оправданным. Реальные доходы большинства американцев (скорректированные на величину инфляции) не росли: в 2005 году доход медианной семьи (семьи, относительно которой у половины всех остальных семей доход больше, а у другой половины меньше) был почти на 3% ниже, чем в 1999 году15. Но цены жилья росли гораздо быстрее темпов инфляции и повышения реальных доходов. С 1999 по 2005 год цены жилой недвижимости выросли на 42%16.

В результате для средней семьи соотношение цен жилья и её доходов выросло с 3,72 раза в 1999 году до 5,29 в 2005 году и достигло самого высокого уровня с момента начала отслеживания этого показателя (в 1991 году)17.

Кроме того, рынок экзотических ипотечных предложений действовал исходя из допущения, что когда наступит время для рефинансирования конкретного ипотечного кредита, банки охотно это сделают. Может быть, именно так они и поведут себя, но, вполне вероятно, что этого и не будет. Процентные ставки могут возрасти, условия кредитования — ужесточиться, уровень безработицы — стать выше, и каждый из этих факторов повышает риски для заемщика, которому необходимо рефинансирование.

Если многие люди будут вынуждены продать свои дома одновременно, что может произойти, скажем, из-за скачка уровня безработицы, это приведет к снижению цен на рынке недвижимости и прорыву надувшегося там пузыря. И вот в этот момент самые разные ошибки, связанные с ипотекой, накладываются друг на друга: если кредиторы выдали 100%-ный ипотечный кредит (или если из-за действия отрицательной амортизации стоимость долга выросла до 100%), никакой возможности продать дом по прежней цене уже не будет, а значит, нельзя будет и погасить ипотечный кредит. Не будет и никакого способа, если не считать признание себя банкротом, при помощи которого семья могла бы поменять дом на жилье меньшего размера, которое было бы ей по карману.

Председатель Федеральной резервной системы Алан Еринспен, человек, который должен был защищать страну от чрезмерных рисков, фактически поощрял их. В 2004 году Гринспен выступил с ныне печально известной речью, в которой отметил, что домовладельцы «в течение последнего десятилетия могли бы сэкономить десятки тысяч долларов, если бы брали ипотечные кредиты с плавающей, а не с фиксированной ставкой [то есть на условиях, согласно которым ставка по кредиту меняется в зависимости от изменения учетной или межбанковских процентных ставок]»18. В прошлом большинство американцев брали долгосрочные (сроком на 20—30 лет) ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, при которой размер их платежей не меняется в течение всего срока действия этого кредита. Это большое преимущество. Домохозяйство знает, каким будут его выплаты по кредиту, и поэтому может планировать семейный бюджет. Но Еринспен посоветовал им совсем другой вариант. Причина, по которой домовладелец оказался бы в более выгодном положении, взяв ипотечный кредит с плавающей, а не с фиксированной процентной ставкой, была очевидна. Как правило, долгосрочные ставки платежей отражают ожидаемое среднее значение будущих процентных ставок. И, как правило, рынки исходят из того, ч то процентные ставки будут оставаться примерно такими же, какими они уже являются, если не принимать во внимание нетипичные перио ды. Однако н 2003 году Гринснеп сделал беспрецедентную вещь: он снизил процентные ставки до 1%. Неудивительно, что рынки этого не ожидали. Также неудивительно и то, что те, кто выбрал кредит с плавающей ставкой, оказались в более выгодном положении, чем те, кто выбрал вариант с фиксированной ставкой. Но когда учетная ставка находится на уровне в 1%, для нее остается всего один путь для изменения — вверх*. Это означало, что любой человек, взявший ипотечный кредит с плавающей ставкой, мог быть почти на сто процентов уверен, что его процентные платежи в будущем возрастут и, вполне вероятно, очень значительно. И они действительно выросли: с 1% краткосрочных процентных платежей в 2003 году до 5,25% в 2006 году.

Те, кто решили последовать рекомендациям Гринспена и взяли максимально возможные ипотечные кредиты, внезапно столкнулись с необходимостью выплаты процентов в таких размерах, которые их бюджет не выдерживал. Когда все эти люди попытались продать свои дома, цены на жилье упали. Для заемщиков, взявших 100%-ные ипотечные кредиты, это означало, что они не могут ни осуществить рефинансирование, ни погасить задолженность. Снижение цен на рынке недвижимости было настолько серьезным, что с той же проблемой столкнулись и те, кто брали в кредит не 100, а 90 или даже 80% стоимости своих домов. Единственной возможностью для миллионов таких людей стало признание себя банкротами по кредитным платежам.

Фактически Гринспен посоветовал жителям страны пойти по чрезвычайно опасному пути. В ряде других стран, например в Турции, выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой просто не разрешается. В Великобритании даже по многим ипотечным кредитам с плавающей ставкой фактические платежи по–прежнему являются фиксированными, и поэтому обращения взыскания на заложенную недвижимость не происходит. Вместо этого банки продлили должникам период выплат по кредитам, хотя этот подход, очевидно, не сработает по отношению к тем кредитам, размер которых уже превышает 100% стоимости заложенного имущества и по которым заемщик уже не платит всех причитающихся процентов.

Особенно взрывной потенциал для возникновения убытков порождали комбинации различных инновационных схем ипотечного кредитования, например, ипотеки с отрицательной амортизацией в сочетании со 100%-ным ипотечным кредитом «обманщика». Как я уже подчеркивал выше, заемщику в этом случае нечего было терять при получении кредита, величина которого ограничивалась лишь готовностью банка его выдать. Поскольку платежи, получаемые инициаторами ипотечного кредита, напрямую зависели от ею размера, и при этом, как правило, они не несли никакою риска в том случае, если заемщикне погасит задолженность, стимулы этих инициаторов и домовладельцев причудливым образом совпадали. Обе стороны хотели, чтобы предметом сделки между ними был дом максимально возможной площади и соответственно максимально возможный размер кредита. Это означало, что ипотечный договор заключался на заведомо ложных основаниях, не отражавших ни реальных финансовых возможностей заемщика, ни фактической стоимости дома.

Если инициатор ипотечного кредита мог убедить оценщика оценить дом стоимостью 300 тыс. долл. в 350 тыс., этот инициатор получал возможность продать заложенную недвижимость, скажем, за 325 тыс. долл. При таком сценарии продавец выигрывал, брокер по операциям с недвижимостью выигрывал, инициатор ипотечного кредита выигрывал, а домовладелец, как казалось, нечего не терял. Более того, чтобы окончательно убедить потенциального заемщика и заставить его поверить, что при заключении такой сделки он ничего не теряет, ему могли предложить приманку — отрицательный первоначальный платеж19.