Чтение онлайн

Важное замечание. Я считаю, что инвестиция должна иметь экономический смысл без учета налоговых льгот. Любая налоговая льгота лишь делает инвестицию еще более привлекательной.

4. Денежный поток

Плата за аренду не снизилась, даже несмотря на падение цен на недвижимость. Это положило в мой карман много денег, позволило погасить ипотечные кредиты и, что самое важное, предоставило возможность подождать, пока цены на недвижимость опять не пойдут вверх. А когда это произошло, я смог продать часть объектов. И, хотя у меня был огромный долг, я не волновался, потому что доходы от аренды недвижимости были намного больше суммы выплат по кредиту.

5. Возможность самому стать банком

Недвижимость позволила мне самому стать банком, то есть сделать то, чего я хотел начиная с 1974 года.

В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о том, как богатые создают деньги и часто сами выступают в роли банкиров. Далее приводится простой пример, которому может последовать практически любой человек.

Скажем, я нахожу дом, который стоит 100 тысяч долларов, и заключаю отличную сделку, поскольку покупка обходится мне всего в 80 тысяч долларов. Я плачу первый взнос в 10 тысяч долларов и оформляю ипотечный кредит на 70 тысяч долларов.

Затем я даю рекламу, в которой указываю, что этот дом продается по оценочной стоимости 100 тысяч долларов, и использую волшебные слова: «Срочно продается дом. Без ипотечного кредитования. Минимальный первый взнос. Незначительные ежемесячные выплаты».

Телефон звонит не умолкая. Дом продается что называется «в подарочной упаковке», или по соглашению об аренде с выкупом. Попросту говоря, я продаю этот дом за долговую расписку (IOU) в 100 тысяч долларов. Вот как выглядит эта сделка:

Затем сделка регистрируется в специализированном титульном агентстве, которое обеспечивает законность соглашения и следит за выполнением его условий. Если человек нарушает долговое обязательство выплатить мне 100 тысяч долларов, я просто лишаю его права собственности и продаю эту недвижимость другому желающему купить жилье, заплатив «минимальный первый взнос с последующими незначительными ежемесячными выплатами». Чтобы купить дом на таких условиях, люди буквально выстраиваются в очередь.

В конечном итоге я создаю 30 тысяч долларов в колонке активов, за которые мне выплачиваются проценты точно так же, как банку платят проценты по ссудам, которые он выдает.

Я начал становиться банком, и мне это нравилось. Запомните предупреждение богатого папы: «Будь осторожен, когда залезаешь в долги. Если ты занимаешь деньги сам, смотри, чтобы долг был небольшим. Если же ты берешь в долг большую сумму, позаботься о том, чтобы ее выплатил кто-то другой».

Говоря на языке квадрантов Б и И, я хеджирую свой риск, или перекладываю его на другого покупателя. Вот так играют в мире финансов.

Сделки такого типа практикуются во всем мире. Тем не менее, где бы я ни появился, люди подходят ко мне и говорят магические слова: «Тут у нас вы не сможете этого сделать».

Большинство мелких инвесторов никак не могут осознать, что многие крупные коммерческие здания покупаются и продаются точно так же, как было описано выше. Иногда к совершению сделки привлекают банк, но чаще обходятся без него.

Я уже объяснял, почему государство не дает людям налоговых преимуществ за то, что они делают сбережения. И я сильно сомневаюсь, что когда-нибудь в будущем банки попросят государство это сделать, поскольку ваши сбережения являются их пассивами.

Низкие нормы сбережений в Соединенных Штатах объясняются тем, что банкам просто не нужны ваши деньги. Они и без них прекрасно себя чувствуют. На этом примере я показал, как самому можно выступить в роли банка и без особых усилий увеличить свои сбережения.

Денежный поток от этих 30 тысяч долларов можно изобразить следующим образом:

В этой схеме есть несколько интересных моментов:

1. Я сам определяю процентную ставку на свои 30 тысяч долларов. Как правило, она составляет 10 процентов. В большинстве же банков сегодня ставка по сбережениям менее 5 процентов. Поэтому, даже если я использую свои собственные 10 тысяч долларов, чего стараюсь не делать, проценты на них часто оказываются выше, чем в банке.

2. Это все равно что создать 20 тысяч долларов (30 000–10 000 первого взноса), которых раньше не существовало, точно так же как банк создает актив, а потом взыскивает с него проценты.

3. Эти 20 тысяч созданных мною долларов были свободны от налогов. Среднему человеку в квадранте Р, чтобы отложить 20 тысяч долларов, нужно получить почти 40 тысяч долларов зарплаты. Доход, который зарабатывает наемный работник, делится примерно 50 на 50, причем государство забирает свои 50 процентов в виде налогов еще до того, как он их увидит.

4. Налоги на собственность, расходы на эксплуатацию и управление теперь несет покупатель, потому что я продал эту недвижимость.

И вот еще что. На правой стороне КВАДРАНТА можно найти много творческих способов создания денег из ничего, просто играя роль банка.

На проведение подобной сделки может уйти от недели до месяца. А теперь вопрос: как долго пришлось бы большинству людей зарабатывать 40 тысяч долларов, чтобы после удержания налогов и оплаты прочих расходов они могли отложить 20 тысяч?

В книге «Богатый папа, бедный папа» я вкратце объяснил, для чего богатые используют корпорации:

1. Для защиты активов

Если вы богаты, люди могут попытаться отнять то, что вы имеете, затеяв судебную тяжбу. Но, как правило, в личной собственности у богатых нет ничего. Их активы находятся в трастах и корпорациях, которые и защищают эти активы.

2. Для защиты доходов

Пропуская поток доходов от активов через собственную корпорацию, можно укрыть значительную часть доходов, которую обычно забирает государство в виде налогов.