Чтение онлайн

Кредит чаще имеет отношение к бизнесу, о нем редко упоминают применительно к инвестициям, и все же есть определенные ситуации, когда он может пригодиться. Например, для диверсификации большого портфеля активов путем приобретения недвижимости в качестве защитного актива (при этом инвестор осознанно идет на невысокую доходность).

Когда мы говорим о кредите с целью инвестиций, необходимо учитывать такие показатели, как риск приобретаемого актива, его доходность и срок полезного использования. Именно поэтому чаще всего имеет смысл использовать кредит для покупки недвижимости по той простой причине, что на этом рынке традиционно меньше рисков, нежели на фондовом, относительно стабильная, хоть и небольшая доходность и актив является долгосрочным.

Например, покупая в собственность офисное помещение стоимостью 10 млн руб. для последующей его сдачи в длительную аренду, можно воспользоваться кредитным плечом с соотношением собственных и заемных средств 1 к 9. Таким образом, для приобретения данного актива необходимо будет вложить только 1 млн руб. собственных средств, а остальные 9 млн руб. плюс проценты по ипотеке, разбитые на ежемесячные платежи, могут в большей части покрываться доходом от этой недвижимости. Иными словами, помещение может выплачивать ипотеку само за себя.

Помимо использования кредитного плеча для покупки недвижимости с целью получения арендного дохода интересен также вариант приобретения объекта в новостройке на стадии котлована по низкой стоимости для последующей его продажи по завершении строительства по цене, превышающей сумму кредита с процентами (эта разница и будет доходом). Но это уже скорее бизнес, чем инвестиции.

Анализ рисков при рассмотрении вопроса о приобретении доходной недвижимости требует ответов на такие вопросы, как:

1. Какова средняя доходность объекта?

2. Будет ли эта доходность покрывать ежемесячные платежи по кредиту?

3. На сколько возможно поднять арендную плату в текущих рыночных условиях?

4. Какая арендная плата установлена для аналогичных объектов?

5. Каким спросом пользуются аналогичные объекты?

6. Какова величина расходов на содержание объекта?

7. Чист ли объект с юридической точки зрения?

Правильный Due Dilligence дает полное представление об объекте.

Для просчета всех возможных вариантов необходимо запросить графики выплат ипотеки на 15, 20, 25 или даже 30 лет и определить, какой из предложенных подходит вам лучше всего по соотношению предполагаемой доходности и размера ежемесячного платежа.

Взвесив все риски и приняв решение воспользоваться кредитным плечом, вы можете существенно нарастить массу активов, приносящих доход в инвестиционный портфель, не обременяя при этом свободный денежный поток, который используется либо для увеличения активов другого класса, либо для накопления на следующий первоначальный взнос.

Существует также ипотека с нулевым первоначальным взносом, которая позволяет приобрести недвижимость, не имея собственных средств. Проценты в таком случае существенно выше. По этой причине разумнее выбирать ипотеку с первоначальным взносом в 10 или 20 %. Поскольку доходность в сфере недвижимости редко демонстрирует высокие показатели, основная цель – уравнять сумму дохода и ежемесячного платежа, оперируя такими параметрами, как срок ипотеки и первоначальный взнос.

Для вложений в фондовый рынок кредиты не рассматриваются по причине фактического отсутствия порога входа и более высоких рисков. В этом случае речь всегда идет о собственных средствах.

Кредиты, направленные на наращивание массы активов, считаются единственно разумными. Иных займов лучше избегать.

Самый эффективный путь к достижению финансовой свободы заключается в инвестировании всего дохода, за исключением обязательных платежей и суммы, необходимой для комфортной жизни. Для этого важно сначала обеспечить безопасность. В целях страховки от разного рода жизненных потрясений всегда необходимо иметь «конверт на черный день».

Ввиду ограниченной ликвидности и немалого риска некоторых инвестиционных инструментов, держать определенную сумму на депозите – разумное решение, несмотря на то что процент по вкладам не всегда дотягивает до уровня инфляции.

Выделяют две «подушки безопасности».

Какой бы надежной ни казалась работа или успешным бизнес, катаклизмы все же случаются, и надо быть готовым ко всему. При потере источника дохода необходимы деньги на существование в период поиска нового источника. Достаточно вспомнить самоизоляцию, которая была вызвана эпидемией коронавируса в 2020 году, когда множество наших сограждан лишились источника дохода и оказались в некомфортном для себя финансовом положении или даже совсем без денег. В таких из ряда вон выходящих ситуациях рассчитывать на государство не приходится. Поэтому важно самостоятельно позаботиться о защите от болезненных финансовых потрясений.

По мнению разных авторов, размер такой «страховки» должен быть равен сумме от 1 до 12 ежемесячных доходов. Таким образом, при доходе в 100 тыс. руб. в месяц «подушка безопасности» должна составлять от 100 тыс. руб. до 1,2 млн руб.

Однако эта сумма рассчитывается исходя из срока, за который возможно найти новый источник дохода в текущих условиях. В зависимости от востребованности профессии на рынке труда, опыта работы и деловых связей этот срок в среднем составляет от 3 до 6 месяцев, следовательно, размер «страховки» должен быть равен 3–6 ежемесячным доходам. Эта сумма, в случае внезапной потери источника дохода, будет кормить и покрывать обязательные платежи.

Хранить эти деньги лучше на вкладе до востребования в целях нивелирования инфляции и пополнять на разницу между инфляцией и доходностью по вкладу, в случае если процент по вкладу ниже, а также актуализировать сумму «страховки» при увеличении или уменьшении дохода. Тогда у вас всегда будет лежать необходимое количество денег, которое спасет в случае катаклизмов.

Будь то внезапная болезнь, требующая денег на лечение, поломка единственного автомобиля или даже чья-то смерть и последующие похороны – большинство неприятных событий, влекущих за собой серьезные траты, случаются в жизни, как правило, внезапно. В отличие от «подушки безопасности» на случай потери дохода, не существует формулы для расчета суммы «спасательного круга» на случай непредвиденных трат. Диапазон этих трат не имеет границ. В данном случае все очень индивидуально и субъективно. Каждый человек сам оценивает, сколько ему необходимо иметь денег на случай, если что-то произойдет. По сути, откладывая N-ную сумму, вы покупаете спокойствие и здоровый сон. Если вы определите, с какой именно суммой на счету вам комфортнее, и положите ее на банковский вклад, а также периодически будете пополнять ее на разницу между инфляцией и процентом по вкладу, беспокойств у вас станет значительно меньше.