Чтение онлайн

– Решение суда;

– и др.

2. Правоподтверждающие документы. Эти документы подтверждают, каким образом собственник стал таковым и на каком основании он владеет недвижимостью. Поэтому, в правоподтверждающем документе, в основании, должен быть указан правоустанавливающий документ. Это говорит о том, что сведения прошли проверку в регистрирующем органе и право собственности на Квартиру зарегистрировано в соответствии с законодательством.

В разные годы правоподтверждающие документы были разными, поэтому в зависимости от года приобретения права собственности продавцом, можно выделить следующие виды:

~ Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Квартиру зарегистрировано после 1 января 2017 года;

~ Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Квартиру зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

~ Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Квартиру зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

~ До 1998 года (года образования Росреестра), единых правил регистрации прав на недвижимость в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета).

3. Но, так как право собственности на Квартиру подлежит обязательной регистрации в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (Далее: Росреестр), следующим обязательным базовым документом, который предоставляется Продавцом, будет свеже-заказанная выписка из ЕГРН. Независимо о того, когда было зарегистрировано право собственности продавца на Квартиру, информация об этом будет внесена в данные Росреестра. На сегодняшний день: “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке” 1 .

Если у собственника документы на квартиру получены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то собственнику необходимо подать заявление в Росреестр через МФЦ, с заявлением: “О регистрации ранее возникшего права”, тогда информация о его собственности на квартиру появится в сведениях ЕГРН.

Дополнительно, по сделкам с квартирами, обычно запрашиваются, и в идеале ознакомиться с ними на стадии внесения предоплаты, – это Выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.

Итак, это базовые документы, с которыми собственник квартиры или его представитель, должен ознакомить вас, при приеме предоплаты, а копии данных документов приложить к договору, чтобы вы могли их проанализировать в процессе подготовки к сделке купли-продажи.

Помимо этих документов, необходимо будет ознакомиться с дополнительными документами, в зависимости от базового комплекта, и способа приобретения квартиры продавцом, и способа ее продажи теперь.

Необходимость предоставить дополнительные документы собственником обязательно прописываем в предварительном договоре, так как собственник должен быть согласен их предоставить, а по закону, против его воли, требовать вы их не имеете право.

Поэтому обязательно прописываем дополнительный список базовых документов при покупке квартиры: Выписка из домовой книги – свежая; Финансово-лицевой счет; Справки из ПНД и НД; остальные по необходимости.

Таким образом, у нас получится заключение предварительного договора или соглашения под условием, невыполнение которых может повлечь расторжение предварительного договора с последующими санкциями, в зависимости от формы предоплаты.

Теперь есть время более внимательно изучить представленные собственником документы. Начнем с их прочтения. В правоустанавливающих документах мы вычитаем условия предыдущей сделки, и порядке ее исполнения, а также сверим информацию с правоподтвеждающими документами на предмет отсутствия ошибок и разночтений.

Как правило, на правоустанавливающих документах стоит штамп Росреестра о проведенной регистрации права с датой внесения записи и ее уникальным идентифицирующим номером, а также ФИО государственного регистратора и его подпись. Так вот, указанная в данном штампе информация должна совпадать с информацией о дате и номере регистрации права в правоподтверждающих документах.

Если правоустанавливающий документ совершен после 29.06.2022 года, то штампа Росреестра на нем не будет, не ищите! Но будет синяя печать сотрудника МФЦ о том, что документ переведен в электронный вид, то есть создан электронный образ документа. А на отдельном листе, прикрепленном к выписке ЕГРН, будет распечатан сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи сотрудника Росреестра, проводившего государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде, с указанием срока действия сертификата.

Но, если регистрация полностью проводилась в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались электронно-цифровыми подписями, то необходимо будет запросить электронную версию документов у собственника (в zip архивах), и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на официальном сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Так как электронные документы теряют силу при распечатывании на бумажном носителе, то просим предоставить именно в электронном виде указанные документы, и не забываем про ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Если собственник сделал нотариальное отождествление электронных образов документов на бумажном носителе, то в этом случае электронные документы запрашивать не обязательно.

Также смотрим соответствие информации об Объекте и Субъекте 2 права, не должно быть ошибок и опечаток, так же как и в адресе и иных параметрах Объекта. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.

Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами (и это ошибка ЕГРН), то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление технической ошибки, и через три дня вам должны все исправить. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы (Ошибка только в данных ЕГРН). Заявление также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра, а с недавнего времени, и через портал госуслуг при помощи приложения “Госключ” (услуга: Исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН). Подать на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо, бесплатно.