Чтение онлайн

§2. Мы уже видели, что земельная рента, которую строитель готов заплатить за какой-либо земельный участок, определяется его оценкой дополнительной стоимости, которую участок придаст возведенным на нем зданиям. До заключения контракта на аренду его капитал и тот капитал, который он заимствует с данной целью, являются "свободными" и выражаются в деньгах. Ожидаемый доход от его капиталовложений также выражается в деньгах. С одной стороны, он устанавливает свои затраты на строительство здания, а с другой стороны — превышение арендной стоимости здания над рентой, которую он собирается выплачивать.

Он определяет — возможно, весьма приблизительно и на основе инстинкта, а не четких арифметических подсчетов — современную (дисконтированную) стоимость этого избытка для (скажем) 99 лет этой аренды.

Наконец, он осуществляет аренду, если видит путь для получения широких возможностей извлечения прибыли и не имеет перед собой более благоприятных путей осуществления своего предприятия. [См. ранее, кн. V, гл. XI, § 3 и 8. Строитель обычно стремится продать свою аренду прежде, чем истечет значительная часть ее срока. Но цена, которую он ожидает получить, представляет собой (дисконтированное) превышение рентной стоимости собственности над земельной рентой за оставшиеся годы, и поэтому сущность его расчетов оказывается почти такой же, как если бы он намеревался сохранить собственность в своих руках]

Он прилагает все свои способности к тому, чтобы участок и дом (или другие строения), который он возводит на нем, постоянно соответствовали друг другу.

До тех пор, пока ему это удается, рента на собственность в любой момент в будущем представляет сумму годовой стоимости ренты за участок и годовой стоимости здания, и он ожидает, что это принесет ему полную прибыль на его затраты, с учетом страховки от рисков связанных с этим довольно опасным видом деятельности. Эту вторую часть ренты обычно, хотя, возможно не очень строго, называют (годовой) строительной стоимостью или строительной рентой дома.

С течением времени может измениться покупательная сила денег; категория дома, для которой подходит данный участок, вероятно, изменится, а техника строительства наверняка будет усовершенствована. Следовательно, общая годовая стоимость собственности на более позднюю дату состоит из годовой стоимости участка и прибылей на издержки строительства дома, обеспечивающего жилищные условия, которые на эту дату будут столь же желаемыми, как и условия в существующих домах. Но все это остается в силе при соблюдении основного условия, что общий характер дома и дальше соответствует участку, на котором он расположен, если же дело обстоит не так, не может быть дано никакой точной формулировки касательно соотношения между общей стоимостью, стоимостью участка и стоимостью строения.

Если, например, оптовый магазин или жилой дом совершенно иного характера требуются для полного использования возможностей, которые имеются на данном участке, общая стоимость имущества может оказаться ниже, чем лишь одна стоимость участка, на котором он расположен. Ведь стоимость участка не может быть освоена без того, что эти здания пойдут на слом и будут возведены новые. А стоимость старых материалов в этих зданиях может быть ниже издержек по осуществлению слома домов с учетом уборки мусора и соответствующих потерь времени.

§ 3. При выборе между двумя одинаково достойными в других отношениях зданиями арендатор заплатит за лучше расположенное из них годовую сумму, эквивалентную его специфическим преимуществам, однако для него безразлично, какая часть этой суммы идет в качестве ренты, а какая - в качестве налога. Поэтому обременительные налоги на стоимость участка будут иметь тенденцию быть вычитаемы из ренты, которую получает владелец или арендатор участка, и они вычитаются, насколько это можно предвидеть, из земельной ренты, которую строитель или кто-нибудь еще желает заплатить за аренду для строительства. Те местные сборы, которые являются "вознаграждаемыми", в конечном счете, оплачиваются жильцом, но не являются для него реальным бременем. Условие "в конечном счете" имеет существенное значение: например, сборы, осуществляемые с целью уплаты процентов и создания фонда возмещения для улучшения городского хозяйства, которые приведут к нарушению на несколько лет движения общественного транспорта и не дадут за это время положительных результатов, будут являться обременительными для жильца, если он оплачивает эти сборы. По всей справедливости они должны вычитаться из его ренты, поскольку, когда усовершенствование будет полностью осуществлено и особенно когда задолженность по нему будет погашена таким образом, что взимание данного сбора прекратится, владелец собственности будет пожинать плоды обременительных сборов, налагаемых на эту собственность, но выплачивавшихся арендатором. [Это предполагает, что земля оценивается для налогообложения в одинаковой сумме независимо от того, с какой целью она используется. Случай дополнительного налога на специальное использование может рассматриваться, как это сделано в кн. V, гл. X, § 6. Если сельскохозяйственная земля освобождена от налога, тогда арендатор фабрики или дома в сельской местности избежит уплаты той части налога на участок, который приходится на превышение стоимости земли, используемой для строительства, по сравнению со стоимостью сельскохозяйственной земли. Это может увеличить концентрацию в городах и таким образом несколько уменьшить бремя для владельцев участков в них; но это не затронет существенным образом стоимости участков в центрах городов. См. также ниже, § 6]

§ 4. Налоги на стоимость строений основываются на иных взаимоотношениях. Если эти налоги являются одинаковыми на всей территории страны, они не изменяют дифференциальных преимуществ предпочтительных участков и поэтому не приводят — по крайней мере непосредственно — к уменьшению готовности строителя или кого-нибудь еще заплатить высокую земельную ренту за хороший участок. Когда такие налоги настолько высоки, что вызывают существенное уменьшение территории застройки, они действительно приведут к снижению стоимости всей земли, отводимой под застройку, и вместе со всеми будет снижаться стоимость участков, имеющих специфические особенности. Но их воздействие в этом направлении настолько незначительно, что не будет большой ошибки в утверждении относительно отсутствия воздействия единых налогов на владельцев земли. Строитель, пока он предполагает возможность введения этих налогов, вносит соответствующие поправки в свои планы; он стремится возвести строения толь ко при таких затратах, которые позволят установить арендную плату за жилье на уровне, обеспечивающем ему нормальную прибыль, причем жильцы оплачивают сборы. Конечно, он может допустить ошибку в своих расчетах. Но в конечном счете строители, как общая группа, подобно всем другим способным предпринимателям, почти не ошибаются в своих расчетах.

И в результате единые налоги на стоимость строений падают на жильцов либо, наконец, на его покупателей, если они используют здание для коммерческих целей, а их конку ренты подвергаются таким же сборам.

Совершенно иное положение возникает в отношении специальных высоких обременительных местных сборов от стоимости строительства, и отсюда вытекает основное различие между охватом недвижимости национальными налогами и местными сборами на нее. Вознаграждающие затраты за счет сборов, которые с избытком компенсируют путем увеличения удобств для жизни связанные с ними издержки, конечно, не отталкивают жильца; он оплачивает ту часть таких сборов, которая налагается на стоимость строительства, но это не является для него действительным бременем, как это мы видели в случае вознаграждаемых сборов на стоимость участка.

Но та часть сборов со стоимости строений, которая является обременительной и превышает соответствующие выплаты в других районах, не падает лишь в основном на жильцов. Любое исключительное давление заставит такое их число мигрировать за пределы действия введенных сборов, которое вызовет снижение спроса на дома и другие строения в данной местности до уровня, обеспечивающего переход бремени этих исключительных сборов на основных арендаторов или владельцев. Поэтому строители, поскольку они могут предвидеть будущее, вычитают эквивалент этих исключительных обременительных сборов вместе со всеми сборами и налогами на стоимость участка из суммы земельной ренты, которую они готовы заплатить.

Но случаи, когда имеют место крупные вычеты этого рода, не являются многочисленными и не имеют важного значения. Дело в том, что постоянные неравенства обременительных сборов, хотя и значительные, в действительности являются не столь большими, как это обычно думают, и многие из них возникают из-за случайностей, которые не могут быть предугаданы, таких, как ошибки в управлении, допускаемые какой-то специфической группой местных администраторов. Существует действительно одна широкая и, возможно, постоянная причина, которая обнаруживает себя заранее, а именно тенденция среди состоятельных людей покидать плотно заселенные районы и переселяться в просторные и модные пригороды, тем самым предоставляя трудящимся классам принимать на себя несправедливо высокую долю национальных налогов в пользу очень бедною населения.

Но прежде чем это зло станет очевидным, привлекается законодательство для его устранения путем расширения территориальных границ взимания целевых сборов так, чтобы из одного источника финансировались бедные и богатые районы, а также при помощи других способов.

Очень важно помнить, что исключительно обременительные сборы со стоимости строений, вызывая тенденцию к снижению ренты за строительные участки и к снижению земельной ренты во вновь заключаемых договорах на аренду в районах, где они применяются, не представляют собой столь уж большого бремени для всей совокупности землевладельцев, как это может показаться на первый взгляд. Ведь значительная часть предпринимателей в строительстве, когда наталкивается на препятствия в виде таких сборов, не оказывается банкротами, а перемещается в другие районы и усиливает там конкуренцию за получение новых арендных договоров на строительные участки.