Чтение онлайн

• внесение в договор или исключение из него информации о существующих обременениях или ограничениях в отношении продаваемой недвижимости и обязанностей по их соблюдению;

• порядок и сроки уплаты цены;

• внесение или исключение положений об обеспечении обязательств продавца или покупателя;

• другие условия, прямо оговоренные законом как существенные.

В результате возникает ситуация, при которой лицо, продающее недвижимость с торгов (сам продавец или организатор торгов), фактически единолично определяет условия договора купли-продажи. При этом (что вполне логично) он (продавец или организатор торгов) устанавливает их максимально выгодными и удобными для себя, совершенно не заботясь о защите интересов покупателя. И если в обычной сделке в ходе переговоров какие-то «проблемные условия» договора еще можно изменить, а выявленные риски можно «перекрыть» гарантиями продавца и ответственностью за их несоблюдение, то в отношении договора купли-продажи, заключаемого на торгах, это невозможно.

А в случае торгов, которые проводятся в процедуре банкротства или в исполнительном производстве, даже если какие-либо гарантии со стороны продавца и будут включены в договор в силу закона или по инициативе организатора торгов, при наступлении соответствующих рисков у продавца в любом случае не будет экономической возможности нести предусмотренную договором ответственность за нарушение данных гарантий. Значит, покупатель все равно не сможет восстановить за его счет свои нарушенные интересы.

Как следствие, именно при покупке недвижимости на торгах особую важность приобретает стадия ее предварительной юридической проверки (экспертизы).

Конечно, осуществлять максимально «глубокую» проверку недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, необходимо всегда, независимо от формы ее покупки и способа заключения договора.

Но если покупатель лишен возможности защитить себя от потенциальных рисков путем внесения в договор условий о соответствующих гарантиях и ответственности, то важность выявления всех возможных рисков до заключения договора возрастает многократно. Ведь все возможные негативные последствия каждого из таких рисков покупателю придется испытать «на себе», и у него нет иной возможности избежать этого, кроме как выявить все риски заранее и либо отказаться от приобретения объекта, либо инвестировать в него с учетом трезвой оценки всех выявленных рисков и их последствий.

К нам обратилась компания ООО «Ц», которая уже выиграла торги на покупку крупного объекта недвижимости (земельный участок с расположенным на нем комплексом строений) в Московской области.

При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.

Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток – чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.

В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.

В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.

Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом [12] ), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).

В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.

Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:

• с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров [13] ;

• а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения [14] , так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от 5 до 20 % начальной цены, выставленной на торги недвижимости [15] .

Следовательно, знать о результатах юридической проверки потенциальному покупателю необходимо даже не до заключения договора купли-продажи, а еще до подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка.

В противном случае покупатель может оказаться перед неприятным выбором: отказаться от приобретения объекта недвижимости и потерять оплаченный задаток или все-таки приобрести объект и нести все негативные последствия выявленных проблем и рисков.

Если вы решили приобрести недвижимость на торгах, помните, что договор купли-продажи, который вы в случае победы на торгах подпишете с продавцом, скорее всего, не предоставит вам никакой защиты от возможных рисков и «внезапно выяснившихся» проблем. Поэтому ваше спокойствие после покупки на торгах напрямую зависит от того, насколько детально вы проверите объект до участия в них.

В нашей предыдущей книге [16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.

Правила проверки недвижимости [17]

1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.

2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.

3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.

4. Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации при продаже недвижимости от имени юридического лица.