Чтение онлайн

Иногда встречаются случаи, когда жилое помещение (квартиру, дом или даже комнату) планирует снимать юридическое лицо или ИП для проживания своих сотрудников. С точки зрения защиты интересов хозяина, это вроде бы выгодно, ведь в случае неадекватных действий жильцов (подробнее о таковых у нас пойдет речь в главах 5 и 7) будет с кого спросить.

Однако в жизни получается не все так просто, в первую очередь потому, что оформлять договор и приложения к нему с юрлицом и ИП сложнее – это уже будут правоотношения не найма (глава 35 ГК РФ), а аренды (глава 34). При этом у арендатора прав намного больше, чем у нанимателя. Так что рекомендуем относиться к предложениям заключить договор с юрлицом более взвешенно и осторожно, особенно если в нем будет указан заниженная цена сделки!

Давайте более подробно рассмотрим три основных схемы взаимодействия сдатчика жилья с юридическими лицами и ИП:

• серая (жилье снимается либо непосредственно на сотрудников, либо с уклонением от налогообложения);

• белая (юрлицо выполняет в отношении физлица-сдатчика функции налогового агента);

• по ДДУ (договору доверительного управления).

В рассматриваемом случае стороны либо заключают договор найма между хозяином и ответственным от организации сотрудником, обычно с пропиской в том же населенном пункте, либо договор аренды, который не проводится через бухгалтерию фирмы и оговоренную денежную сумму собственнику отдает то же самое ответственное лицо. Однако это вовсе не означает, что именно он (она) и будет проживать в квартире (комнате), что на практике часто приводит к злоупотреблениям: хозяину сначала говорится, что жилье займет семья нашего директора, а на деле на объект вселяются два десятка гастарбайтеров. Чтобы исключить такие ситуации, в договоре найма (аренды) должно быть указано предельное число проживающих (что на практике, конечно, трудно проконтролировать), а также условие о досрочном внесудебном расторжении договора по инициативе наймодателя в случае существенных его нарушений (например, использование под гостиницу, мини-офис, жалобы соседей и т. д.). Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.1.

В этом случае юрлицо предлагает собственнику работать в белую – между сторонами обычно оформляется краткосрочный договор аренды на 11 месяцев или 364 дня (в соответствии со статьей 651 ГК РФ таковой подлежит госрегистрации, если заключен на срок более одного года).

Кроме того, в силу статьи 226 НК РФ предприятие обязано выполнять по отношению к арендодателю функции налогового агента, т. е. удерживать и перечислять за него в бюджет 13 % НДФЛ. Если же договор заключен в серую, о чем шла речь выше, то юрлицо рискует попасть под санкции, предусмотренные статьей 123 НК РФ – не перечисление сумм налога, подлежащего удержанию налоговым агентом (штраф в размере 20 % суммы, подлежащей перечислению).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 603. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Все вышеперечисленное не относится к иностранным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения (УСН) в соответствии со статьей 23 частью 3 ГК РФ ИП в рассматриваемой ситуации приравниваются к юрлицам и должны заключать именно договоры аренды, а не найма.

Итак, давайте отметим особенности рассматриваемой схемы белой сдачи жилого помещения юрлицу.

• если компания настаивает на таком оформлении взаимоотношений, то арендная (именно арендная) плата должна быть повышена в среднем на 15 % (налог на добавленную стоимость физического лица (НДФЛ) рассчитывается не простым добавлением 13 %, а по формуле АПх100:87, что несколько больше, к тому же собственник в этом случае необходимо будет отчитываться перед налоговой).

• перечисление денег возможно только на расчетный или карточный счет хозяина, что создает определенные неудобства.

• у арендатора по сравнению с нанимателем значительно больше прав даже и при краткосрочном договоре, что тоже необходимо учитывать.

• юридические лица обычно не согласны оформлять обеспечительный взнос за сохранность имущества (хотя к правоотношениям залога он никакого отношения не имеет). Максимум, на что можно договориться, это одновременное перечисление арендной платы «за первый и последний месяцы», что, согласитесь, совсем не то, на что рассчитывает собственник.

• в тексте договора, также как и при серой схеме, должно быть указано предельное число проживающих граждан, а также условия досрочного расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе хозяина (в нашем случае арендодателя).

Указанная форма оформления отношений между собственником и юридическим лицом (на практике и с ИП, и даже с физлицом) обычно встречается при использовании жилья (квартиры или дома) в посуточном или даже почасовом режиме, когда хозяин привлекает себе в помощь профессиональную управляющую компанию (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). В этом случае, особенно когда юрлицо вкладывается в ремонт и оборудование посуточной квартиры в соответствии со стандартами, принятыми на этом рынке, ему требуются определенные гарантии, что сдатчик будет вести себя адекватно и не расторгнет договор раньше времени (или сильно повысит цену).

Для минимизации рисков существуют две основные схемы: первая – договор аренды на срок более года; вторая – ДДУ, где доверительным управляющим является агентство, а учредителем управления и выгодоприобретателем в одном лице – собственник. Такой договор в соответствии со статьей 1017 ГК РФ подлежит госрегистрации вне зависимости от срока, а его существенными условиями являются:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

• указание учредителя и выгодоприобретателя;

• размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

• срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

Естественно, договоры краткосрочного найма, заключаемые доверительным управляющим с физлицами-посуточниками, никаким образом в налоговых органах не засвечиваются, но зачастую и не заключаются вообще (что, конечно, неправильно). При этом агентство либо платит хозяину фиксированную сумму (например, 40 тыс. руб. вместо 30 тыс. руб. за обычный наем), либо передает ему всю выручку (например, за 30 дней квартира сдавалась 20 по цене 3 тыс. руб/сутки, что составило 60 тыс. руб.), за вычетом своей комиссии (по ДДУ – вознаграждения доверительного управляющего).

Как уже говорилось в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью» [3] , квартиру в новостройке уже можно не официально сдавать с момента подписания акта приемки-передачи с застройщиком и заключения договора с управляющей компанией, получая тем самым хоть небольшой, но уже доход, компенсирующий затраты на ее приобретение.

Однако в дальнейшем дольщик (пока еще не собственник!) такой инвестиционной квартиры (он сам там жить не собирается) должен определиться для себя, кому, за сколько и в каком режиме такое жилье сдавать. Здесь существует три основных схемы:

• сдача «бетонной коробки» трудовым мигрантам;

• выполнение ремонта силами нанимателей;

• ремонт за свой счет и последующая сдача.

Давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Это самый простой и беспроблемный вариант для любых (от эконом-панели на окраине до премиум-класса в центре крупного города) квартир, до момента оформления прав собственности (когда хозяин получает Свидетельство о госрегистрации права, а этого счастливого момента можно ждать до трех лет включительно). Съемщиками бетонной коробки без внутренней отделки будут трудовые мигранты, ремонтирующие другие квартиры и общественные помещения в этом же доме. Найти их проще всего через управляющую компанию или путем адресной расклейки по подъездам (хотя на практике выгоднее делать наоборот – сначала расклейка, потом обращение в УК).