Чтение онлайн

имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму

займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона

рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного

участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и

платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы

делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку

ипотеки.

«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше

заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их

собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая

информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность

запрашиваемой суммы кредита.

4. Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или

назначающих за это дополнительные проценты (неустойку).

5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15- или 30-

летние амортизируемые ипотечные кредиты93 с фиксированными процентными ставками и фиксированными

суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все-таки кажется очень

привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой94, но в этом случае

постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента

и фиксированными условиями выплаты.

6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали

только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная

численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более

обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно,

последуйте примеру Лост Вэлли ( Lost Valley), Дансинг Рэббит ( Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей ( Sowing

Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего

или только проценты в первые три, четыре или пять лет.

7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость

настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент,

когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело –

снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему

долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки

земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который

предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд

для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».

СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.

93 амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение

которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть

полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть

погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного

погашения долга. – прим. перев.

94 ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий

периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.

Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и

реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле,

частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую

недвижимость, - а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более

или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог,

коммуникаций и первичных строений.

Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько

денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем

ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом.

Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою

полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы

отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150

тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и

еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство.

Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и

к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка

200000.

При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит

заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития

первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели

Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22

тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели

кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного

сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают

жить по окончании строительства.