Чтение онлайн

В декабре 1999 года к нам в компанию обратился клиент с просьбой помочь и поведал историю, которая выглядела примерно так. Служили на Севере два друга. Один из них вышел в отставку, перебрался в Москву и купил трехкомнатную квартиру. За это время второй товарищ дослужился в правительстве этого Севера до того, что оно выделило ему сумму на приобретение однокомнатной квартиры в Москве. А тот друг, который перебрался в Москву первым, собрался во Францию.

Добавить свои деньги, чтобы сразу купить трехкомнатную квартиру, чиновнику не позволял закон, к тому же очень запала в душу квартира друга. И тогда он предложил собравшемуся эмигрировать товарищу обмен. То есть он, чиновник, покупает себе однокомнатную на казенные деньги, потом меняет ее с доплатой на трехкомнатную, и все счастливы — чиновник получит большую квартиру; у его друга будет «пожизненный гостиничный номер» в Москве; и у государства нет претензий.

Стали мы выяснять, какую же квартиру хочет получить наш клиент, собирающийся во Францию. «Что-нибудь в историческом центре Москвы, на "Китай-городе", в двух минутах ходьбы от метро», — объяснил нам наш «француз». Мы сделали подборку и показали ему с десяток квартир на «Китай-городе», от которых он пришел в ужас. Тогда мы предложили расширить диапазон поиска до Ленинского проспекта и так далее. «И так далее» тоже не подошло. Через полгода «француз» нашел свой идеал — это была... новостройка на метро «Октябрьское поле», и не в двух минутах ходьбы, а в десяти минутах езды. Это был уже май 2000 года.

Буквально в день регистрации сделки по однокомнатной квартире на трехкомнатную наложила арест налоговая полиция. Шесть месяцев спустя запрет был снят, мы получили необходимые документы и готовились перейти непосредственно к обмену. Тут оказалось, что, пока время шло, наш «французский» клиент успел прописать в пока еще своей трехкомнатной квартире двоих малолетних сыновей. Пытаться выписать детей из 160-метровой квартиры, чтобы прописать в 40-метровой, — гиблое дело, никакая опека этого не пропустит. К счастью, наш клиент вспомнил, что в Краснодарском крае, в станице Коневской, у него «завалялся» домик площадью 300 квадратных метров. И с мая 2000 года мы начали прописывать детей в этот дом.

Паспортный стол станицы Коневской должен был направить в Москву открепительный талон, подтверждающий, что дети действительно прописаны по новому адресу. Увы, долгожданный талон оказался филькиной грамотой — в станице Коневской его заполнили не по форме, не заверив ни одной печатью. Причем не специально, а по незнанию. Московские паспортистки отказались объяснить, как же должен быть заполнен открепительный талон, — сама форма выписки является секретной, так что даже просто показать его они не имеют права. Мы оказались в тупике — это было уже в июле 2000 года. С этого момента в истории сделки открылась новая глава — «Секретные материалы». После долгих и неправедных трудов нам удалось добыть весь пакет документов по выписке. Мы присовокупили к ним ксерокопию, в которой пометили крестиками и галочками те места, где должны стоять печати и штампы. К ксерокопии прилагалась подробнейшая инструкция, что каждая галочка означает и какой штамп нужно туда поставить. После этого в течение трех месяцев каждые два-три дня мне звонили из станичного паспортного стола и спрашивали: «Скажите, а вот тут у вас крестик, он для чего?»

Через три месяца такой жизни нервы нашего друга-чиновника не выдержали.

— Татьяна, — сказал он, — я больше не могу!

— Ну и что теперь делать?

— Я оплачиваю вам все расходы, вы летите в Краснодар, находите станицу Коневскую и заполняете эти проклятые бумаги!..

Я съездила в станицу, оформила документы, и детей наконец-то выписали. Пока тянулась эта эпопея, владелец трехкомнатной квартиры улетел во Францию, передоверив моему стажеру заключать договор мены. Но в самый ответственный момент стажер вышла замуж и ушла в декрет. Мы переоформили доверенность на меня. Наконец в марте 2002 года сделка, начавшаяся несколько лет назад, подошла к своему завершению. Чиновник получил в собственность желанную трехкомнатную квартиру. По такому поводу мы с ним угостились коньяком, пожали друг другу руки, и только уходя, уже в дверях он спросил:

— Танечка! А кто же будет выписывать нашего «француза»? Ведь он у меня все еще прописан!..

По сегодняшнему российскому законодательству максимальное наказание за мошенничество — лишение свободы сроком до пяти лет. А вот в древней Бретани, исторической области Франции, мошенники, позарившиеся на чужую «загородную недвижимость», карались более сурово. Во всяком случае так считали местные жители. Дело в том, что бретонские поля были поделены на небольшие участки и в качестве границ на углах участков устанавливали гранитные столбы. Но некоторые недобросовестные люди, мошенники, приходили в поле ночью и передвигали такие столбы в свою пользу. Бретонцы верили, что души этих людей после смерти осуждены на вечную муку. Якобы они годами, согнувшись, скитаются по сельским дорогам. Столб они обречены таскать на себе многие годы в наказание за свою нечистоплотность. К каждому встречному они обращаются с вопросом, умоляя сказать им, куда они должны положить взваленные на них камни. Но прохожие пугаются призраков и поэтому не дают спасительного для бывших мошенников ответа: «Положи туда, где он был».

Мошенничество на рынке загородной недвижимости встречается значительно реже, чем на квартирном. Во-первых, рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться позже рынка квартир. Во-вторых, загородные объекты имеют меньшую ликвидность, то есть в случае необходимости их сложнее продать, что создает препятствия для некоторых видов мошенничества, в особенности тех, где сама преступная схема предполагает многократную продажу объекта в максимально короткие сроки. В-третьих, количество объектов загородной недвижимости меньше количества квартир, а следовательно, меньше число их владельцев, что само по себе сужает выбор подходящих кандидатур для совершения преступления. Немаловажную роль играет и то, что среди собственников и покупателей загородной недвижимости реже встречаются представители социально незащищенных слоев населения — пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи с низкими доходами. А ведь именно они, по статистике, чаще других попадаются на удочки жуликов.

Важно отметить, что значительная часть мошеннических схем на рынке загородной недвижимости повторяет приемы аферистов, специализирующихся на квартирах. Точно так же практикуются многократные продажи одного и того же объекта, продажи участков по фальшивым доверенностям, мошенничество при взаиморасчетах. Неожиданно появляются наследники и требуют свою долю в уже купленном участке. Заключаются сделки, заведомо совершаемые с обманом, чтобы в дальнейшем их можно было через суд признать ничтожными, и т. д. (подробнее читайте об этом в главе 2 «Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?»).

Но есть на рынке загородной недвижимости и свои особенности. Они связаны с тем, что в отличие от городского рынка жилья, где правовые отношения определяются Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами, на «загородке» к ним прибавляется еще и Земельный. Кроме того, нормы законодательства в различных субъектах федерации могут быть проработаны в разной степени. Поэтому потенциальных лазеек для мошенников на рынке загородной недвижимости даже больше, чем на рынке квартирном. Это позволяет предположить, что с дальнейшим развитием рынка загородной недвижимости жулики заинтересуются им более плотно.

Не будем делать долгосрочных прогнозов и остановимся на тех видах мошенничества, которые существуют на сегодняшний день.

Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.

Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.