Чтение онлайн

б) поскольку предметом договора может являться только изолированное помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не могут являться предметом самостоятельного договора найма;

в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются неотъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязуется обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремонте жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройства или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевременно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных помещений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанимателя, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работников ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квартиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома.

Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в частности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на время капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселения из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.

За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, которая устанавливается уголовным, административным, иным законодательством Украины.

– Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма на членов его семьи?

Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица, брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, иждивенцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего хозяйства.

Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они перестали быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.

При прекращении договора найма жилого помещения по установленным законом основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязанности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.

Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освободить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанимателем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение.

– Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права?

Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи.

При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно, суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживающего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица такой размер не окажется меньше нормы.

Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена только указанными в правилах лицами. К их числу относятся:

а) супруг - на жилую площадь другого супруга;

б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родителей и опекунов;

в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь родителей;

г) родители - на жилую площадь детей;

д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособными, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жилую площадь брата или сестры;

е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной службы, если они были призваны на военную службу из данного населенного пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва, либо на жилую площадь родителей или других родственников;

ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Украины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в отставку или родственников его супруга;