Чтение онлайн

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке [241] .

После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ) [242] .

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ отменена, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья [243] .

Рассматривая современные (ранее не известные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.

Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимаемые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, однако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте существования таковых.

С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строительном кооперативе и тем более нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу — кооперативу.

В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовлетворять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права собственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

Очевидно, что правовое положение подобных жилищных и жилищно-строительных кооперативов должно определяться специальными законодательными актами.

В июле 2011 г. исполнилось 20 лет отечественной приватизации жилья: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [244] . Срок для переходного законодательного акта весьма значительный. При этом сам Закон неоднократно претерпевал изменения от расширения рамок приватизации до сужения и установления окончания приватизации жилья [245] .

Проблемы приватизации жилищного фонда нашли достойное отражение в юридической литературе: подготовлены десятки диссертационных исследований, вышли в свет тысячи статей и сотни брошюр и книг.

Конечно же, все перечислить невозможно, да и вряд ли необходимо. Полагаем, что следует обратить внимание на исследователей, наиболее полно и комплексно проработавших данную тему, в том числе: Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало, С. М. Корнеев, В. Н. Симонов, П. И. Седугин, Ю. К. Толстой. Кстати, что греха таить, автор настоящей работы также неоднократно анализировал законодательство о приватизации жилищного фонда. И так уж получилось, что пришлось как принимать непосредственное участие в подготовке текста Закона РСФСР (будучи экспертом Верховного Совета РСФСР), так и вносить поправки, связанные с окончанием срока приватизации жилья (будучи Председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству).

По нашему глубочайшему убеждению, приватизация жилья изменила не только структуру рынка недвижимости и не только экономический оборот. Приватизация меняет людей, изменяет отношение к жизни и (как это ни пафосно звучит) даже к смерти. Сегодня много говорится о построении гражданского общества, так вот стабильность и эволюционность в обществе возможны только при наличии у граждан в собственности имущества, необходимого для достойной жизни, которое можно передать следующим поколениям.

К такому имуществу, безусловно, относится недвижимость и в первую очередь жилье.

Социально-политические последствия такой крупномасштабной и продолжительной акции, какой явилось наделение миллионов и миллионов российских граждан собственностью в виде жилых помещений, еще предстоит осознать. Люди, которые ранее имели лишь теоретическое представление о частной собственности (причем долгие годы насаждалось негативное отношение к этому понятию), вдруг на практике оказались собственниками. Было положено начало тектоническим сдвигам в сознании и психологии людей, которые продолжаются до сих пор.

Понятно, что «чуждая психология собственника» не может развиться в одночасье только благодаря одному факту оформления квартиры, в которой человек проживал длительное время, в собственность. Необходим долгий процесс осознания прав и обязанностей, вытекающих из факта обладания жильем. Да и сами права и обязанности, прописанные в законодательстве, с течением времени изменялись. Но то, что сдвиги налицо, очевидно хотя бы из многочисленных примеров эффективного отстаивания гражданами своих имущественных прав.

Кроме того, возникновение права частной собственности на жилье привело к возникновению мощного жилищного рынка, а также к возникновению новых для нашего общества профессий, таких как риелтор, оценщик, регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый инженер и др., а также соответствующей сферы услуг.

Таким образом, приватизация жилья является комплексным социотехнологическим проектом, механизмы и последствия которого еще ждут своих исследователей из различных отраслей гуманитарного знания.