Чтение онлайн

Вложения в недвижимость «под развитие» имеют своей целью получение дохода от перепродажи земли и представляют собой вложения в покупку «перспективных» территорий (предназначенных под застройку по градостроительным планам, по трассе строящихся автомагистралей и т. Д.) и их «развитие» (прокладка путепроводов и коммуникаций, землеустроительные работы и т. Д.) с последующей продажей участков уже непосредственным застройщикам.

Смысл всей операции заключается в громадной разнице цен на участки неосвоенные и чье будущее предназначение еще не стало общеизвестным, и на участки, подготовленные к застройке и в районах, определенных «под развитие».

Вложения в приобретение собственного дома только случайно могут оказаться одновременно и удачной инвестиционной операцией – если ваш выбор местожительства совпал с началом развития соответствующего района, и вы переезжаете на другое место жительства в самый пик роста цен на участки в этом районе. Обычно же люди покупают и продают дома, руководствуясь своими профессиональными и семейными интересами, а не инвестиционной конъюнктурой, и потому осуществляют эти купли-продажи не в лучшие с точки зрения получения прибыли времена. Покупать же дом и не жить в нем достаточно длительное время имеет мало смысла, поскольку расходы на его охрану и содержание могут «проглотить» всю вашу потенциальную прибыль еще до ее получения.

Самое главное, что нужно помнить при вложениях в недвижимость, – это то, что над всеми качественными характеристиками предлагаемого к продаже объекта недвижимости, безусловно, превалирует только один – его расположение. Скромный особняк в центре престижного района стоит несравненно дороже, чем самое роскошное здание в промышленной зоне или на другой непривлекательной территории. Иначе говоря, с точки зрения вложений в недвижимость не столь важна стоимость здания, сколько его расположение.

Правда, счастье не бывает вечным, и с течением времени статус отдельных районов, особенно в городах, может меняться, и некогда престижные районы по разным причинам (например, строительство рядом аэропорта) могут потерять свой статус. Равно как и наоборот. Поэтому, занимаясь сделками с недвижимостью, следует обязательно обеспечить себя надежными источниками информации – в городских советах, в органах планирования государственных инвестиций и т. Д.

Наконец, следует подчеркнуть, что сделки с недвижимостью являются, пожалуй, самой «зарегулированной» сферой бизнеса во всех странах рыночной экономики. Здесь действует масса законов, инструкций и правил, регулирующих режим использования и распоряжения землей – в аспектах экологии, санитарии и гигиены, сохранения ландшафтов, ненарушения архитектурного стиля, использования недр и водоемов, воздержания от беспокоящих соседей действий и т. Д.

Правда, всей этой «надстройке» противостоит безусловное право собственника земли на защиту своих владений от любого несанкционированного им вторжения в их пределы – вплоть до применения оружия и любых других средств пресечения. Соответственно и любой ущерб, причиненный ему таким вторжением, подлежит безусловной компенсации, независимо от того, кем этот ущерб нанесен – частным лицом или госорганом.

Настоятельно рекомендуется также никогда, ни при каких обстоятельствах, не заключать сделок с недвижимостью без консультаций с опытными юристами. В некоторых странах (давно и устойчиво капиталистических1) законы позволяют даже «приватизировать» некоторым претендентам чужие жилые дома – если их собственники в них не живут и реально ими не пользуются. В Москве жильцы квартир, проданных в обмен на «вечное» содержание, слишком часто встречаются с «вечностью» подозрительно преждевременно. При желании можно привести и массу других примеров, которые подтвердят для вас одну и ту же истину: в сделках с недвижимостью необходимы особые предусмотрительность и осторожность.

Товарные ценности

В нашей сумасшедшей действительности некоторые простые идеи выглядят подкупающе привлекательными. Например, чего ломать голову, куда вложить деньги, если цены на большинство товаров только за последние годы иногда вырастали в несколько раз. Вывод один – покупайте товары, и вы защитите свои сбережения от инфляции.

Так бы это и было, если бы не два обстоятельства: а) для хранения товаров нужны помещения и охрана, что может стоить очень недешево; б) для реализации «спасенных» сбережений товар необходимо продать, а это может оказаться совсем не простым и тоже недешевым делом.

Если серьезно взвесить эти два обстоятельства, то мы увидим, что забот с хранением и продажей даже самых компактных и легко реализуемых товаров столько, что на остальные жизненные занятия времени может совсем не остаться. А риск, что товар за время хранения может испортиться или стать добычей взломщиков, заставит лишиться сна и вконец испортит нервную систему (вспомните, как счастлив был Диоген, владея из всего имущества одной только полуразбитой бочкой!).

Итак, превратив свои деньги в товар, вы немедленно лишаете свои сбережения самого ценного их качества – ликвидности и приобретаете новую для себя статью постоянных и регулярных расходов – расходы на хранение и охрану товара Правда, взамен вы получаете надежду, что при перепродаже1 товара полученная прибыль перекроет все ваши затраты и потери. Сразу скажем, что чаще всего такая надежда не сбывается

На самом деле операции с товарами действительно могут использоваться для защиты ваших сбережений от инфляции, но только при том условии, что покупаемые вами товары являются биржевыми товарами и что вы покупаете их по правилам биржевой торговли.

Что это означает? Это означает, что, покупая товар на условиях биржевой торговли, вы действительно становитесь собственником определенного количества товара, но с правом не вступать в физическое владение этим товаром до определенного момента времени и с возможностью гарантированно продать этот товар в течение всего срока, пока вы являетесь его собственником.

Разумеется, не всякий товар может быть таким образом продан и перепродан Объектами такой купли-продажи становятся только товары, обладающие едиными качественными характеристиками, что позволяет продавать их «вслепую», только по названиям: сахар, хлопок, шерсть, зерновые, нефть, цветные металлы, включая золото, и т. Д. При этом объем производства и потребления этих товаров в мире должен быть достаточным для того, чтобы сделки по купле-продаже каждого такого товара могли вестись регулярно, без перерывов, в течение всего года.

При этих условиях вы можете быть уверены, что для купленного вами товара всегда есть рынок, на котором вы можете его свободно продать, и все, чем вы рискуете, это только изменение цены за период между куплей товара и его продажей.

Но эти же условия позволяют вам сделать и следующий шаг: не просто вложить свои деньги в товар, но и постоянно торговать на рынке этим товаром, никогда не вступая во владение товаром и не имея никакого намерения когда-либо это сделать. На самом деле так и поступают биржевые брокеры (и неплохо на этом зарабатывают!), в результате чего общий оборот торговли биржевыми товарами ежегодно в сотни и тысячи раз превышает все реальное производство этих товаров в мире.

Через этих брокеров любой инвестор может вложить свои деньги в товары, даже не зная ничего об этих товарах и не видя их никогда в глаза. Фактически же он просто-напросто заключает пари – с брокером или через его посредничество с другим инвестором – на изменение цены товара за срок сделки и, в конечном счете перепродавая товар тут же на бирже, рассчитывается сразу по обеим сделкам, получая прибыль или убыток на вложенный капитал. Техника этих операций разработана настолько детально, что вы можете одновременно покупать и продавать один и тот же товар, продавать и покупать тот лее товар сразу на разных мировых рынках, в разных валютах, заключать сделки не на сам товар, а только на право его купли или продажи и т. Д. Фактически же сейчас на товарных биржах продаются/покупаются не сами товары, а до предела унифицированные, стандартные контракты на товары, что полностью отстраняет от инвестора любые риски, связанные с физическим владением товаром.