Чтение онлайн

Первые сделки с квартирами в рассрочку пришлись на 1994 г. Конечно, как все мы сейчас понимаем, назвать это ипотекой было нельзя. Во-первых, срок так называемого кредита под покупку жилья был сравнительно небольшим: до пяти лет, а в среднем два-три года. Во-вторых, сама схема сделки вызывала серьезные сомнения у клиентов, и даже при пристальном изучении казалась рискованной. Квартиры банк оформлял на аффинированные структуры, у которых клиент и выкупал приобретаемое в рассрочку жилье. До погашения всей задолженности об оформлении квартиры в собственность не могло быть и речи.

Ипотека в ее классическом понимании – передача недвижимости в собственность под залог – пришла в Россию только после кризиса 1998 г. Именно тогда стали появляться необходимые законы (об ипотеке, о залоге), давшие возможность, наконец, применить на российском рынке столь распространенный на Западе финансовый инструмент. Первые ипотечные программы банки стали предлагать в 1999 г., но тогда они еще не были рассчитаны на массового клиента. И первые три-четыре года отношение менеджмента банков к ипотечным заемщикам очень сильно напоминало отношение продавцов советского промтоварного магазина, в который была завезена партия импортных джинсов, к толпящимся у прилавков покупателям. Число ипотечных кредитов было ограничено, а желающих их получить – огромное количество. Выдавали как бы из-под полы и избранным.

Реально ипотечные программы пришли в массы только в 2004 г. Конечно, нельзя не признать, что сегодня ипотека набрала так называемую крейсерскую скорость. За восемь месяцев 2008 г. из 3700 тыс. сделок по новостройкам, закрытых компанией «МИЭЛЬ», около 30 % было проведено с привлечением ипотечного кредита. По нашим объектам-новостройкам, финансирование которых вела «МИЭЛЬ», доля ипотечных сделок достигла 43 % от общего числа реализованных квартир. Но потенциал рынка существенно больше.

«Жизнь» ипотеки, как и жизнь человека, похожа на зебру. Белая или черная полоса зависит от того, как обстоят дела на финансовых рынках. Когда после кризиса в 1998 г. банки пришли в этот сегмент, они боялись всего – самих заемщиков, невозвратов кредитов. Затем, распробовав «блюдо» под названием «ипотека», они стали все сильнее увлекаться процессом. Разрабатывались новые программы, совершенствовалась технология работы с клиентами. Параллельно пошло снижение процентных ставок – от 15 % годовых в валюте в 1999 г. до 9 % в июне 2008 г. Цены на рынке жилой недвижимости поползли вверх, и желающих воспользоваться ипотечным кредитом становилось все больше и больше. Время, когда банки особенно расслабились и предоставляли кредиты чуть ли не людям с улицы, пришлось на 2006 г. Именно тогда и сформировался российский subprime. Конечно, по объемам он не сопоставим с американским и является практически мизерным, но все-таки присутствует. Что удивительно: сейчас, когда кажется, что почти каждый покупает или купил квартиру по ипотеке, оказывается, что из общего количества московских квартир, а их число приближается к 4 млн, только 5 % находится под ипотекой.

Наш опыт показывает, что банковское сообщество в России очень нервное и осторожное. Именно поэтому нередки случаи, когда из-за отношения к клиенту риелтор и банк оказываются по разные стороны баррикад. Особенно это ощущается сейчас в период кризиса. Почти половина российских банков приостановила рассмотрение новых заявок на получение ипотечных кредитов. Плохо это или хорошо? Предсказуемо, скажу я. Нормальное желание пересмотреть свою политику и подстраховаться. Причем явление это временное. Как и всякий психоз, оно не может длиться долго, иначе придется признать, что рынок тяжело и неизлечимо болен, и обычной терапией здесь уже не обойтись. Некоторые банки ужесточили требования к заемщикам, ставки по валютным кредитам выросли до 13–14 %.

Если опустить тему кризиса, за прошедшие годы очень сильно изменились и усовершенствовались технологии работы банков в сегменте ипотечного кредитования. Сегодня на оформление сделки уйдет не больше часа. Если раньше проводилась просто проверка заемщика, то сейчас осуществляется квалифицированный андеррайтинг, многие банки пользуются так называемым скорингом. Потенциальный клиент проверяется по ряду стоп-факторов, и если они отсутствуют, ему выдается кредит. Все это повлияло на скорость рассмотрения заявок: вместо нескольких недель вы можете получить одобрение на выдачу кредита за один день. Это особенно ценно в условиях быстрорастущего рынка, каким он был в 2006 г., когда от быстроты принятия решения зависела окончательная цена вопроса. Несмотря на все бесспорные плюсы и улучшения, в сегменте ипотечного кредитования, в отличие от тех же потребительских кредитов, практически не работает система коллекторов, что, безусловно, осложняет работу с должниками.

Конечно, за последние несколько лет ипотечное кредитование в России получило большой толчок к развитию. Этого нельзя не признать. Но если сравнивать наш опыт с опытом стран Прибалтики, где ипотека стала развиваться в те же годы, что и у нас, – отставание налицо. Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.

Конечно, развитию ипотеки не может не мешать и общая непрозрачность экономики России: доля теневых зарплат особенно в регионах до сих пор очень велика. Это также негативно сказывается на развитии ипотеки, наблюдается низкая лояльность большинства банков к физическим лицам, желающим получить ипотечный кредит. Безусловно, вся процедура весьма технологична: есть перечень документов, формируется кредитное досье, но при этом говорить о каком-либо комфорте очень и очень тяжело. Это не может не отпугивать потенциальных, но не особо сведущих в вопросе ипотеки заемщиков. Именно здесь и необходим ипотечный брокер, который выведет подобного клиента, пройдя с ним все этапы, на финишную прямую. Безусловно, только на заключении одной сделки ипотечный брокер не останавливается. Он сопровождает клиента дальше. Я уверен, будущее за программами оптимизации кредитного пула каждого заемщика. Такой услуги пока не существует, но работа ведется. Речь идет о том, как максимально выгодно, комфортно и оптимально управлять кредитным портфелем клиента: кредитом на машину, квартиру. У многих в голове существует устоявшаяся модель – я беру ипотеку на квартиру, в которой проживу до конца жизни. Почему так однозначно? В Америке, где большая часть населения живет в кредит, принято менять жилье каждые 5 лет, при этом сами займы оформляются на 25. И это бескрайнее поле для ипотечного брокера – помочь человеку оптимизировать свой кредитный портфель с учетом изменений жизненных обстоятельств и приоритетов.

Несмотря на все эти проблемы, доля ипотеки будет только расти. Я вижу большой потенциал в хлынувшем сейчас в Россию реиммиграционном потоке из таких стран, как Канада и Израиль, в которых была сформирована сильная российская диаспора. Люди возвращаются на родину из-за высоких заработных плат, которые за последние годы возросли до небес. Они являются хорошим подспорьем для развития ипотеки, так как понимают, что это такое. Не следует также забывать о тридцатилетних гражданах.

Они уже не боятся кредитов, даже долгосрочных, у них опять же высокие зарплаты и есть огромное желание жить хорошо сегодня и сейчас.

Сегодня из всех ипотечных программ, существующих на рынках, наиболее распространена ипотека новостроек и вторичного жилья. Но опять же, из-за непрозрачности, которая свойственна как экономике России, так и российскому девелоперскому бизнесу, ипотека новостроек, в моем понимании, далека от идеала. Я уверен в том, что потребитель должен покупать квартиру уже на конечной стадии строительства, а не брать на себя все риски застройщика, когда еще не огорожена площадка. Для этого нужно совершенствовать существующее законодательство, а именно: ограничить объем средств физических лиц, привлекаемых на финансирование строительства объекта, до 20 %. Сейчас никаких лимитов не существует.

В сегменте ипотеки загородной недвижимости еще больше неразрешенных вопросов. По темпам развития он сильно отстает от ипотеки городского жилья. Первые прецеденты выдачи подобных кредитов появились вначале 2000-х гг., но в основном это были ситуации, когда банки давали кредит не под конкретный объект, а под конкретного клиента. Ипотека загородного жилья пока не стала массовой из-за того, что на рынке в реальности представлено мало стоящего продукта не только с точки зрения маркетинга, но и с точки зрения прозрачности деятельности девелопера. Сейчас уже существуют ряд коттеджных поселков, аккредитованных у банков, и на первый взгляд создается впечатление, что проблем нет. В реальности не все так безоблачно. По нашей статистике, на рынке сейчас представлено около 250–300 поселков, но мы, как риелторы, реализуем всего несколько десятков. Причина – в отсутствии необходимых легитимных документов, под которые банки готовы предоставлять кредиты.

Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.