Чтение онлайн

До прошлого года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5–2 %. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеет свою цикличность. Вы думаете, ипотечный кризис впервые случился в Штатах? Нет. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.

В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.

Кроме того, я вижу положительную тенденцию и с другой стороны. Средний и мелкий бизнес все больше уходит от «серых» зарплат, особенно после того как была введена упрощенная система налогообложения. Это значительно расширило круг потенциальных заемщиков. Повышение минимальной оплаты труда и доведение ее до уровня прожиточного минимума опять же способствует росту доходов населения.

Действительно, кризис ликвидности привел к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования, но я не считаю, что развитие ипотеки в опасности. Предпосылки для положительной динамики есть. Ведь главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).

Обнадеживают и итоги развития строительного комплекса России. За последние полгода объемы сданного жилья выросли, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 10 %, а например, в Кемеровской области объемы сданного жилья выросли в три раза. Но нужно понимать, что этого все равно недостаточно. И для дальнейшего наращивания объемов строительства необходимы серьезные меры на государственном уровне. Прежде всего, увеличение количества площадок под строительство, причем с подведенными коммуникациями. Изменить положение дел к лучшему можно только одним способом – наращивая объемы нового строительства, увеличивая предложение. Тогда и спрос, который формируется ипотекой, будет реализовываться.

Рост цен на землю и стройматериалы можно остановить с помощью государственных мер.

Немаловажной составляющей себестоимости строительства являются цены на стройматериалы, которые в последние несколько лет существенно растут.

Но стоило ввести беспошлинный режим импорта цемента, как внутренние цены на него упали на 10–15 %, потому что нашим производителям нужно хоть как-то конкурировать с дешевым материалом из того же Китая. Аналогичная ситуация произошла с металлом: стоило проверить «Мечел» и цены стали сразу же адекватными. Однако, все понимают, что есть дефицит стройматериалов. Но сейчас у нас строится несколько мощных цементных заводов. По остальным стройматериалам также очень хорошая динамика. Доля импорта уже сократилась в разы, еще три-четыре года и внутреннее производство стройматериалов может полностью обеспечить спрос.

Еще одна немаловажная составляющая себестоимости строительства – дефицит и дороговизна земельных участков. Выявленный разброс стоимости квадратного метра в различных областях России подтверждает, что на себестоимость жилья значительно влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге объективно существует дефицит строительных площадок. Основным источником участков для точечной застройки стали земли после вывода предприятий и сноса пятиэтажек.

Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на инженерную подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета ставки рефинансирования Центробанка России. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья.

Приоритетным направлением должно стать оптимальное сочетание многоэтажного и малоэтажного строительства. Это позволит существенно увеличить предложение жилья на рынке, что, в свою очередь, приведет к стабилизации цен и повышению доступности жилья. Именно опережающее развитие жилищного строительства должно обеспечить реализацию национального проекта к 2010 г. и достичь следующих результатов: увеличения объемов жилищного строительства в два раза – с 41,2 до 80 млн кв. м; снижения среднего времени нахождения в очереди с 20 до 7 лет; увеличения доли семей, которым доступно жилье, в 3,2 раза (с 9 до 30 %); увеличения объемов выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в 20 раз.

Столь высоких темпов можно добиться за счет комплексного освоения территорий (КОТ) с использованием новых, более надежных и экономичных технологий строительства. Причем после того как было принято Постановление Правительства о КОТ, в этот процесс начали входить крупные частные финансовые структуры. Таким образом, доля частного капитала в программах по строительству доступного жилья увеличивается.

Если говорить в общих чертах, то схема вхождения застройщиков в программы по КОТ такова: проводится конкурс среди организаций по выделению земельного участка. Победитель тендера застраивает территорию, причем от 40 до 50 % жилья он должен продать по себестоимости, которая с учетом аренды и субсидирования процентной ставки по кредитам должна быть невысока. Эта доля пойдет на обеспечение жильем различных социальных групп населения, остальная часть – в коммерческую реализацию.

Но проблема в том, что в подобных конкурсах сейчас участвует не так много застройщиков, как хотелось бы. К примеру, в контексте федеральной программы «Жилище» заложены средства на субсидирование процентной ставки. В конкурсе на выделение этих средств участвовало более 140 компаний, бюджетом было выделено более 5 млрд рублей на этот год. Но все же денег в бюджете на эти цели заложено больше, чем было подано заявок.

И дело не в том, что никому не нужны федеральные деньги, просто далеко не все застройщики и власти в субъектах Федерации готовы реализовывать такие программы – не просчитаны проекты, земля, планируемая под освоение, не приведена в порядок как по кадастру, так и по инженерной инфраструктуре. Естественно, что в таком состоянии сложно участвовать в конкурсе, особенно когда в области не знают, сколько вообще нужно денег, в том числе бюджетных.

С точки зрения развития малоэтажного строительства интересен масштабный проект в Оренбургской области. Там на 450 га планируется построить жилье для 4000 семей. Застройщик выиграл конкурс на права аренды земельного участка в обмен на обязательство построить малоэтажный поселок экономкласса с коттеджами площадью 80-120 кв. м, кроме того, в поселке предусмотрена зона отдыха, парки, пруды, детские сады, другая социальная инфраструктура, что крайне важно.

В Московской области Борис Громов объявил о программе, по которой в регионе должно быть построено 340 малоэтажных поселков. Что же касается высоких цен на землю в Подмосковье, то эта проблема решится также не без помощи государства. В ближайшие годы будет введен единый налог на недвижимость, поэтому многим землевладельцам станет невыгодно держать большие участки в собственности, и все это выплеснется на рынок.