Чтение онлайн

– простые (неделимые) недвижимые вещи (например, земельный участок без построек, сооружений и насаждений);

– сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) классификация по значимости вещей:

– главные вещи;

– принадлежности.

Особенности правовой охраны недвижимого имущества различных видов установлены законодательством. Рассмотрим, какие особенности правового режима установлены для основных видов недвижимого имущества.

Такому виду недвижимого имущества, как земельный участок, присущ такой важный признак, как наличие соответствующей индивидуализации. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Порядок определения территориальных границ земельного участка установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», которым в числе прочих урегулирован вопрос непосредственно процедуры установления местоположения границ земельного участка, именуемый межеванием. Кадастровому учету согласно указанному Закону помимо земельных участков подлежат такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Каждому из указанных объектов недвижимости присваивается государственный учетный кадастровый номер, который не повторяется во времени и на территории Российской Федерации.

Из установленного нормативными актами порядка следует, что от предварительного проведения указанной юридической процедуры с участием государственных органов напрямую зависит возможность участия указанных объектов недвижимости в гражданско-правовом обороте. Указанной особенностью правового режима определенных объектов недвижимого имущества обусловливается и соответствующая специфика участия указанных объектов в исполнительном производстве.

Несколько различен правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. С одной стороны, ЗК РФ в ст. 1 провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». С другой стороны, уже в указанной статье закон допускает исключения из данного принципа. Такие исключения установлены правилами п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому допускается продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, отдельно от самого земельного участка и без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При такой продаже недвижимости покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Приведем противоположный пример, когда законодатель установил при ипотеке (залоге недвижимости) возможность только одновременной ипотеки здания или сооружения с земельным участком, на котором оно располагается (ст. 69 Закона об ипотеке). Также законом установлен запрет на отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).

Отсутствие единообразия в урегулировании вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих земельных участках, зачастую рассматривается как одна из проблем правового регулирования в данной области отношений 50 . С.П. Гришаев в своих исследованиях, в частности, отмечает, что «идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках действующего законодательства нереализуема», рассматривая ее лишь как перспективу его развития 51 .

С учетом того обстоятельства, что для земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости установлен различный правовой режим, процедура обращения взыскания на указанные объекты недвижимости также должна представлять собой раздельные процессуальные действия по отношению к земельному участку и находящимся на нем объектам недвижимости как на самостоятельные объекты.

Недра, участки которых также относятся к разновидности недвижимого имущества, согласно Закону РФ от 21.02.1992 г. № 2395-I «О недрах» 52 , представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения». При этом согласно ст. 1.2 указанного Закона недра являются исключительно объектом государственной собственности, а участки недр «не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме». По этому поводу в юридической литературе высказывалось мнение, что «указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может» 53 .

Далее хотелось бы остановиться на таком особом виде недвижимого имущества, как предприятие. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой сложный объект, признанный недвижимостью ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. О.М. Козырь отмечала особый характер правового регулирования указанного объекта недвижимости 54 .

Спорным вопросом в теории и на практике является вопрос о делимости имущественного комплекса. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может выступать отдельным объектом гражданского оборота. При этом в литературе отмечается, что «с теоретической точки зрения имущественный комплекс – это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав)» 55 .

Для исполнительного производства указанный вопрос также является актуальным, поскольку обращение взыскания на предприятие как на объект недвижимости имеет также свои особенности. Законом об исполнительном производстве установлен порядок обращения взыскания на имущество должника-организации (ст. 94), однако в данном случае понятие должника-организации, которое может собой представлять организационно-правовую форму предприятия, рассматривается не в качестве объекта недвижимого имущества, а в качестве субъекта права, юридического лица – организации. При этом в указанной статье объекты, принадлежащие организации-должнику, разделены на четыре группы, в зависимости от включения в которые непосредственно определяют очередность обращения взыскания.

Так, объекты первой группы и соответственно очереди обращения взыскания представляют собой «движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий». Вторую группу объектов составляют «имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг». Объектом третьей очереди является недвижимое имущество, также непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг. И четвертую группу объектов, на которую взыскание обращается в последнюю очередь, составляют «непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и не участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда».

Исходя из приведенного в Законе перечня объектов, принадлежащих должнику-организации, можно сделать вывод, что признаваемый недвижимостью имущественный комплекс – предприятие охватывает собой лишь последнюю группу объектов, которые могут принадлежать должнику-организации.

Важно отметить также и тот факт, что ст. 132 ГК РФ предусматривает возможность изменения состава предприятия как имущественного комплекса законом или договором. Так, например ст. 340 ГК РФ в п. 2 расширяет состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, включая в него права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. В качестве примера сужения состава предприятия как объекта недвижимости можно привести установленные ст. 559 ГК РФ правила купли-продажи предприятия, согласно которым права продавца, полученные им на основании лицензии на осуществление определенного вида деятельности, не подлежат передаче покупателю. Аналогично указанные права исключаются законом из состава предприятия при его аренде (ст. 656 ГК РФ).

Также в отношении урегулирования правового статуса предприятия как имущественного комплекса в юридической литературе отмечается наличие проблемы, связанной с отсутствием в действующем законодательстве отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав, поскольку в экономической деятельности можно использовать и иные имущественные комплексы 56 .

Следующий вид недвижимого имущества, особенности правового режима которого необходимо рассмотреть, – это здания и сооружения. Законодательство не дает легального определения указанных объектов недвижимости, как и не проводит юридического разграничения между этими двумя понятиями. В литературе встречаются следующие определения. В частности, О.М. Козырь под зданием (сооружением) понимает «любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно» 57 . В.В. Витрянский определяет здание (сооружение) как «любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» 58 .

По функциональному назначению здания делятся на жилые и нежилые, в зависимости от чего различаются их правовые режимы использования. Соответственно жилые здания имеют своим предназначением проживание, а нежилые, согласно определению, приведенному в Общероссийском классификаторе основных фондов 59 , – «создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». При этом особенностью жилых зданий может являться включение в их состав нежилых помещений. В целом понятия «жилое помещение», «жилой дом» (представляющий собой индивидуально-определенное здание) являются однопорядковыми (более подробно правовой режим жилых и нежилых помещений будет рассмотрен ниже).