Личные деньги: Антикризисная книга
Шрифт:
Третье. Можно верить – недвижимость будет только дорожать. Но, принимая решение, которое определит вашу жизнь на следующие 15–20—30 лет, необходимо учитывать – при определенных обстоятельствах недвижимость может подешеветь. Сформулируем ряд вопросов, на которые полезно иметь ответы при принятии решения.
1. Если вы берете ипотеку с маленьким первоначальным взносом, то при падении цены на квартиру банк может потребовать внесения дополнительного залога. Что вы можете внести в качестве дополнительного обеспечения?
2. Если вы потеряли работу, есть ли кому вас прикрыть? Смогут ли родители помочь вам с выплатами ипотеки хотя бы в течение полугода? Или у ваших родителей зарплата в четыре раза меньше, чем у вас?
3. У многих молодых людей есть доля в родительской квартире, если вы теряете работу, цены на квартиры падают или еще по каким причинам не можете платить ипотеку, может ли банк потребовать эту долю в счет погашения кредита, допзалога или еще как? Не окажутся ли благодаря вам ваши родители на улице?
4. А вы не задумывались, что, может быть, вы существенно переоценены, как вся российская рабочая сила, и долго ли так будет? Например, мигранты будут способны делать вашу работу в три раза дешевле? (Офисные труженики, не будем думать, что это нас не касается. Вспомните, например, общепризнанных в мире индусов-программистов. Лет двадцать назад, мы могли смотреть на них свысока, рассуждая о преимуществах нашего образования, традиций, программного продукта. И где теперь эти преимущества? Посмотрите, например, на азиатских девушек, стройными рядами сидящих в кассах московских магазинов. Вполне вероятно, что далее они так же массово, четко-работоспособно будут трудиться в бухгалтериях наших предприятий. Запрашивая втрое меньшую зарплату, чем москвички.)
Вывод. Все риски многократно возрастают, если: а) выплаты по ипотеке на пределе ваших текущих возможностей (1/2—2/3 дохода); б) первоначальный взнос мал; в) цены на квартиры стабильно высокие; г) жизненного опыта мало. Что же делать? Считайте, думайте своей головой, не ведитесь на крайние мнения (квартиры будут только дорожать; зарплаты будут только расти; хватай сейчас, потом будет поздно), решайте исходя из текущих своих возможностей, а не ожиданий (возможно, существенно завышенных) грядущих доходов. Тогда можно спать спокойно и крики «хватай сегодня, завтра поздно будет!» тоже воспринимать спокойно, ну и пусть завтра будет дороже, мне это и сегодня-то не по силам.
Значит ли все вышесказанное, что с ипотекой никогда не стоит связываться? Вовсе нет. Просто надо подходить к этому разумно. Если ипотека сейчас мне не по силам, то и ладно, подожду, поскольку совсем без заемных средств квартиру купить вряд ли получится. Вспоминая про два выхода из любого положения, полезно помнить, что, как говаривал мудрый сказочный кот, когда мне говорят одно из двух, я выбираю третье. В нашем случае, когда говорят: или ипотека, или копи сам – имеет смысл подумать, а надо ли покупать вообще? (Если тебе не нравятся оба пути, ищи третий.)
Нас боль ушибов обязалаявлять смекалку и талант;где бабка надвое сказала,там есть и третий вариант. [100]19.4
Съедет ли крыша? Покупка и аренда – московская арифметика
Только привыкнешь к новым ценам, а они уже старые.
Никого нельзя заставить быть богатым и здоровым вопреки его воле.
100
Стихи И. Губермана.
Покупка и аренда. Зачастую не человек владеет квартирой, а квартира – человеком. [101] Поэтому идея об отказе от покупки жилья уже массово приходит в голову россиянам. Многие, в том числе высокооплачиваемые, предпочли бы не покупать, а снимать жилье по разумным ценам при наличии минимума гарантий. Почему? Расчет показывает: человек с доходом 75—100 тыс. рублей, не имеющий «стартового» жилья, для приобретения даже самой скромной квартиры должен отказать себе практически во всем. Простенькая однушка стоит 100–150 тыс. долларов (можно приобрести новостройку, но, чтобы в ней жить, надо вложить еще несколько десятков тысяч долларов).
101
Перефразируя известную рекламу, можно сказать: «Хорошо иметь квартиру, хуже – когда наоборот».
Допустим, ипотечная программа (10,5 % годовых в долларах) позволяла взять кредит в размере 85 % от стоимости квартиры – 127 тысяч на 20 лет. Ежемесячная выплата – 1250 долларов. Но еще надо 23 тысячи на первый взнос. Это может быть потребительский кредит, допустим, на пять лет. Здесь ставки больше, и ежемесячная выплата составит около 600 долларов. Следовательно, пять лет заемщик будет отдавать банкам около 1900 долларов в месяц. На жизнь остается тысяча. Сохранить привычный уровень жизни не получится. А если семья-дети? Ради однушки превратиться в аскета решится не каждый. Так и живут с родителями или снимают жилье.
Собственное жилье. Американцы тратят 30 % своих расходов на оплату жилья (на выплату кредита за собственное жилье или его аренду). Это является косвенным показателем роли жилья в качестве жизни. Допустим, ваш приоритет – собственная квартира. Можно посчитать, например, московскую жилищную арифметику. Средняя цена квадратного метра жилплощади на вторичном рынке составила 3–4 тыс. долларов. Для простоты расчетов предположим – в однокомнатной квартире 40 метров. Итого, для покупки однушки нужно 40 м2 4000 долларов = 160 тыс. долларов (минимум – 120 тыс. долларов). Предположим, у вас среднемосковская зарплата. Допустим, примерно 1,5 тыс. долларов. Предположим, вы решили ежемесячно откладывать 500 долларов. Если просто складывать деньги в железную банку, то потребуется 160 2 = 320 месяцев, или примерно 27 лет. [102] Не очень-то привлекательно. Но задача имеет несколько решений.
102
В этом варианте можно даже абстрагироваться от фактора роста цен на недвижимость.
Во-первых, деньги можно инвестировать, пусть они работают. Далее можно посчитать варианты вашего дохода от инвестирования.
Во-вторых, можно попробовать взять кредит. Кредитный потолок обычно составляет примерно 2–3 ваших годовых дохода. Так, если у вас зарплата 1500 долларов в месяц, или 18 тыс. долларов в год, вы можете рассчитывать на максимальную сумму кредита примерно в 50 тыс. долларов. Значит, при ваших доходах нужно либо рисковать – покупать новостройку, либо копить 100 тыс. долларов (если же семья «на пару» зарабатывает 4000 долларов в месяц, или 48 тыс. в год, то реально взять кредит, необходимый для покупки московской однушки или совсем маленькой двушки). [103] В кризис примерно одинаково падают зарплаты и стоимость жилья. Схема расчета не изменилась.
103
До кризиса однушка стоила примерно 200 тыс. долларов, дешевая двушка – не менее 250 тыс. долларов. При первоначальном взносе 10 % (15–20 тыс. долларов) размер кредита составит 150–170 тыс. долларов. Как отмечалось выше, при 20-летнем сроке кредита в 170 тыс. долларов и ставке 10 % годовых ежемесячный платеж составит около 1,6 тыс. долларов. В таком случае банк не даст согласия, если общий ежемесячный доход семьи ниже 4 тыс. долларов. При кредите в 100–120 тыс. долларов величина ежемесячного платежа может составить 1 тыс. долларов, и соответственно на него можно претендовать, если ежемесячный доход составляет около 2,5 тыс. долларов. Конечно, подобные цифры заставляют многих задуматься, реально ли вообще приобрести квартиру по ипотеке. Подумать действительно надо. Ведь во всем мире миллионы людей всю жизнь живут в арендованном жилье.
В-третьих, думать о возможностях повышения доходов – карьерный рост, приработки и т. д. При зарплате в 2000 долларов, или 24 тыс. долларов в год, ваш кредитный потолок примерно 70 тыс. долларов. При наличии первого взноса есть возможность покупки на ранней стадии строительства.
В-четвертых, стоит думать о жилье в Подмосковье. Между стоимостью жилья и его близостью к деловой части города существует четкая зависимость: чем ближе, тем дороже. Так происходит во всем мире, в том числе и у нас.
В-пятых, покупку собственного жилья можно считать частью более общей стратегии. После всех выплат это будет и снижение финансовых рисков – всегда есть дорогостоящий актив и элемент дополнительных возможностей на пенсии [104] и т. д.
В-шестых, можно думать о разных смешанных стратегиях. [105] Самое главное – думать, затем понять и действовать.
19.5. Перспективы рынка аренды жилья
104
Например, в США, выходя на пенсию, можно продавать свое жилье в рассрочку. Т. е. вы 15–20 лет получаете дополнительные выплаты. Если банк не успел выплатить всю сумму, то будет выплачивать вашим наследникам. Такой практики у нас пока нет, но, несомненно, наличие такого актива, как собственная недвижимость, дополнительные возможности порождает.
105
Анализ действенности разнообразных брачных стратегий типа найти невесту (жениха) с квартирой выходит за пределы предмета нашего разговора.