Чтение онлайн

Хочу поменять свою 2-комнатную квартиру в типовой девятиэтажке на 3-комнатную. По деньгам проходит вариант, если «трешка» будет в доме-новостройке. У каких организаций ее можно купить дешевле? С недостроем связываться не хочу.

В настоящий момент в крупных городах России фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Естественно, жилье в новостройках имеет ряд существенных недостатков – квартиры продаются обычно без внутренней отделки (см. главу 3.12), в необжитых и удаленных районах, без оформленного права собственности. Однако главное достоинство первичного жилья – относительно низкая цена, составляющая 70–80 % от стоимости аналогичного на вторичном рынке.

На практике необходимо четко отличать участие в долевом строительстве или в деятельности жилтоварищества от покупки квартиры в уже построенном доме – ведь только в этом случае Вы приобретаете реальный товар за реальные деньги, хотя на 15–20 % дороже.

Готовую жилплощадь (а в Москве подобным образом приобретается около 30 % новостроек) можно найти в двух типах организаций: у официальных уполномоченных администрации, а также непосредственно у застройщиков (или, например, соинвесторов). Основным признаком готовности является Акт ввода дома в эксплуатацию (ранее назывался – Акт госкомиссии), на основании которого уже проводятся обмеры построенных квартир и их передача покупателям.

При посещении офиса фирмы-застройщика в рассматриваемом случае вам обязательно должны показать такой Акт, причем отговорки «Акт находится на утверждении в администрации» или «Дом сдан, однако комиссия пока не приняла сантехнику и лифты» – либо Акт есть, либо его нет, и тогда вы покупаете не готовую квартиру, а участвуете в схеме долевого строительства, правда, на последнем его этапе, и цена за квадратный метр должна быть более скромной.

Еще одна проблема, которая может возникнуть при покупке готового жилья, – подбор выгодных вариантов по секциям и этажам: часто, обзванивая объявления риэлторских фирм и застройщиков, вы столкнетесь с тем, что в сданных домах либо квартир нет вообще, либо остались неудобные этажи и планировки и при этом по телефону менеджер фирмы рекомендует приобрести «хорошую квартиру» по схеме долевого строительства. Определенные основания для этого есть: конечно, выгодные варианты раскупаются еще на этапе фундамента, но в рассматриваемом случае следует руководствоваться принципом «кто ищет, тот всегда найдет» – в любом принятом доме, как показала практика, всегда остается «бронь» в количестве 1–2 квартир на подъезд, в первую очередь двух- и трехкомнатных. Распоряжается ими руководство строительной организации или фирмы-инвестора, и даже если Вам не удалось найти на них выходы, то можно попытаться через риэлторскую фирму (а иногда напрямую через коменданта здания или председателя ТСЖ, если таковое в доме организуется) собрать сведения об инвесторах – так на жаргоне риэлторов называются граждане, которые в свое время заключили договор долевого участия по более низкой цене, а сейчас перепродают вам по нему права (или, может быть, у этих людей изменились жизненные обстоятельства, и сейчас такая жилплощадь им уже не нужна). Кроме того, на рынке, но по более высокой цене, представлены так называемые «инвестиционные квартиры» – это новостройки, выкупленные соинвестором или риэлторской фирмой оптом, со скидками, и на них уже оформлен «пакет имущественных прав». Так что проявите настойчивость и терпение, и подходящий по местоположению и цене вариант всегда найдется!

Хочу купить готовую новостройку (в собственности и с отделкой) целенаправленно под сдачу. Нашла несколько подходящих вариантов, к тому же их продает горадминистрация. Но обязательное условие – участие в аукционе. Стоит ли связываться?

Действительно, в соответствии с Законом № 223-ФЗ [3] , все квартиры и иные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным властям (далее по тексту – городу), реализуются путем проведения открытых электронных торгов в режиме реального времени. Фактически это открытый аукцион на поставку товаров и услуг (по аналогии с госзакупками).

Для участия в таких торгах необходимо:

– оформить (фактически купить) ЭЦП – электронно-цифровую подпись;

– аккредитовать свою ЭЦП на электронной площадке, производящей торги (для каждого города – своя);

– подать заявку для участия в торгах;

– оплатить обеспечительный платеж (ранее – задаток);

– выбрать объект (квартиру), которую вы хотите приобрести;

– в день проведения торгов сделать свою ставку (назначить цену) – обычно + 5 % от стартовой;

– в случае выигрыша торгов – в течение оговоренного времени (обычно 10–15 дней) перечислить окончательную сумму (с зачетом обеспечительного платежа);

– явиться в уполномоченное городом агентство для подписания ДКП (или сделать это при помощи своей ЭЦП);

– получить свидетельство о госрегистрации права (начиная с 15.07.2016 года – запись о регистрации) и принять квартиру (подписать акт).

Как видите, процедура участия в аукционе искусственно забюрократизирована. Однако на местах сотрудники уполномоченных городом агентств (в Москве это Мосреалстрой, сайт mosrealstroy.ru) за умеренное вознаграждение «помогут» вам выиграть аукцион на интересующую квартиру даже по стартовой стоимости.

Можно ли купить квартиру в конкретной новостройке дешевле, чем предлагает сам застройщик? Если да, то у кого?

Да, можно. Либо у взаимозачетника (об этом уже шла речь в вопросах этой главы), либо у другого дольщика по переуступке прав требования (подробнее в главе 5.5).

Покупаю апартаменты. Нашел предложение (ниже рынка) от архитектурного бюро, которое (со слов их сотрудника) выполняло по объекту функции техзаказчика, и застройщик рассчитался с ним объемами площадей. Что это такое? Можно ли покупать?

В общем случае – да, можно. Это типичный пример взаимозачетных операций. Однако необходимо тщательно проверить исполнение всех обязательств бюро перед застройщиком (наличие соответствующих актов), а еще лучше – получить от него письмо, что в части помещения номер NN застройщик к бюро финансовых или иных претензий не имеет.

Как узнать координаты организаций, которые продают квартиры дешевле, чем застройщик (точнее говоря, назначенное им агентство)? Приехал на стройку, пытался поговорить с охранниками. Их старший сказал: «В проектной декларации все есть».

«Старший» абсолютно прав. В ПД имеется вся необходимая информация об участниках строительства, только надо ее (декларацию) правильно прочитать. Лучше для этого пригласить специалиста.

Чем отличается соинвестор от субинвестора?

Соинвестор обычно один (по соглашению с застройщиком) финансирует определенный объем. А субинвесторов (средних и мелких оптовиков) обычно несколько, и они, например, «дробят» часть пакета соинвестора, продавая небольшие объемы немного дороже, на чем и зарабатывают.

Какие гарантии дольщикам дает договор долевого участия в строительстве? Какие положения он должен содержать?

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.

То есть, иными словами, застройщик не имеет права заключать с гражданином никакой иной договор, кроме как договор участия в долевом строительстве.

Застройщиком является любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы (ООО, ОАО, ЗАО и т. п.) или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства многоквартирного дома (домов) и привлекающий денежные средства граждан для этого строительства на основании полученного разрешения на строительство, с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.