Чтение онлайн

В соответствии со ст. 3 Закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (граждан) для строительства (создания) многоквартирного дома и/или иных объектов только после:

Наличия права собственности либо зарегистрированного договора аренды на земельный участок.

Договор аренды земельного участка или землеотвод, как его часто называют, регулирует земельные отношения Застройщика с местными органами власти, т. е. застройщику отводится строго определенный участок земли (пятно застройки) под строительство жилого дома (комплекса домов). Договор аренды земли заключается на определенный срок, как правило, от 3 до 5 лет.

Получения в установленном порядке разрешения на строительство.

На практике разрешение на строительство часто называют еще и строительным ордером. Это технический документ, разрешающий застройщику производить строительно-монтажные работы на выделенном участке земли.

Именно этот документ определяет финансовую схему реализации новостройки. Если разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г., то ко всем правоотношениям участников долевого строительства применяются положения Закона 214-ФЗ (впрочем, на практике это легко обходится).

Опубликования и/или размещения в средствах массовой информации проектной декларации.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (наименование, место нахождения, госрегистрация, учредители и т. п.) и информацию о проекте строительства (цель проекта, этапы и сроки реализации). Проектная декларация опубликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19–21 Закона 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.

Законодатель в ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко определяет правила, обязательные для его заключения и исполнения:

1. Форма договора.

Указанный договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По старому законодательству требовалась лишь учетная регистрация договора, которая осуществлялась в каждом субъекте Федерации по разному.

2. Персонификация объекта.

Рассматриваемый договор должен содержать четкое определение и описание конкретного объекта недвижимости (в нашем случае – квартиры) в соответствии с проектной документацией, то есть персонификация квартиры должна полностью совпадать с проектными документами, утвержденными в установленном порядке Главным архитектурно-планировочным управлением Москвы (или другого субъекта Федерации).

3. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику строительства.

До вступления в силу Закона № 214-ФЗ организации, реализующие квартиры в строящихся жилых многоквартирных домах, под различными предлогами старались не обозначать дату окончания строительства, тем самым снимая с себя всякую ответственность за срыв обязательств.

Теперь же срок передачи законченного строительством дома обязательно должен быть прописан в договоре, что, безусловно, удобно для граждан, инвестирующих строительство такого жилого дома. При этом срок передачи застройщиком объекта должен быть единым для всех участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой) [4] учетной ставки (ранее – ставки рефинансирования) ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в части, не урегулированной вышеуказанным Законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

4. Цена договора.

В договоре обязательно указывается цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания объекта недвижимости. Цена в договоре может быть определена как сумма денежных средств, подлежащих возмещению затрат Застройщика при строительстве плюс оплата его услуг. Однако использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, застройщик может исключительно для строительства недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Размер цены договора должен быть фиксированным и не подлежать изменению, кроме случаев взаиморасчетов по итогам проведения обмеров БТИ.

Закон № 214-ФЗ указывает в договоре участия в долевом строительстве не только наличие штрафных санкций, обязательных как для застройщика, так и для недобросовестного участника долевого строительства, но и их размеры. Так, в случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

В связи с тем, что на сегодняшний день качество строящегося жилья оставляет желать лучшего, законодатель обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, отвечающий требованиям технических и градостроительных регламентов. Это связано в первую очередь с вполне понятным, с человеческой точки зрения, желанием застройщика не превышать ранее установленные сметы на фоне постоянного удорожания строительных материалов, во-вторую – с использованием дешевой рабочей силы. Даже самые большие и представительные компании не брезгуют использовать труд гастарбайтеров, прибывших на заработки из бывших союзных республик (ближнего зарубежья). Такие рабочие, как правило, не имеют специальной подготовки (штукатура, маляра, каменщика и т. п.), порой необходимой для правильного производственного процесса, плохо владеют русским языком, а самое главное, не требуют соответствующих условий труда и хорошей заработной платы, что в совокупности, конечно, очень сильно влияет на качество строительства. Поэтому законодатель и ввел эту новацию.

Государственные стандарты Российской Федерации в области строительства устанавливают обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов и обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве и эксплуатации этой продукции (СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов с строительстве. Основные положения). При строительстве должна использоваться продукция промышленно-технического назначения, имеющая сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р и/или Международной ИСО 9000.