Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью
Шрифт:
Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 25–30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).
Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют тоже около 20–25 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 2–3 % за вариант), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие объемы, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает: либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства), или подольше, но подешевле (мелкие): хорошо, дешево, быстро – выберите одно.
Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в два-три месяца. Эти работники возьмутся за любой ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем одну треть от комиссии АН), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.
Как уже говорилось выше, после вступления в действие Закона РФ № 128-ФЗ, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлторских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что агентство работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).
Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.
При заключении эксклюзивного договора (договора оказания риэлторских услуг, см. главу 2.18 второй части книги) между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договоры риэлторская фирма заключает с желающими совершить обмен, жильцами коммунальных квартир.
В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Существует два подвида эксклюзивных договоров: «мягкий», при заключении которого клиент может вообще передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный «контрольный срок»), и «жесткий», когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена (продавец получит деньги, а компания – комиссионные).
Если агентство требует с вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться вашими бумагами в корыстных целях. Для полной безопасности советуем обратиться в уполномоченный орган юстиции, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в вашем регионе (соответствующее Управление Росреестра), и написать там заявление, чтобы любые сделки с вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением своего (конкретного) паспорта. Паспорт же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах! В этом случае мошенничество с вашей квартирой представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и «выпишут» на него новый документ.
Инвестирование средств в долевое строительство с целью получения квартиры – весьма прибыльная, но рискованная схема (подробнее об этом – см. третью часть книги). Если вы окончательно решились на подобное мероприятие, необходимо очень взвешенно и ответственно подойти к выбору фирмы-застройщика. Руководствоваться здесь стоит следующими критериями:
1. Рекомендации друзей и знакомых.
Как уже говорилось выше, более 40 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаусы в новостройках, то есть на первичном рынке. Наверняка среди ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.
2. Рекламная кампания и цены.
Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств.
При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности: не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, поле чудес и дырку от бублика!
3. Количество построенных объектов.
Не стоит иметь дело с застройщиками, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации вдруг закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с вас потребуют доплаты, – обо всем этом у нас пойдет речь в главе 1.15. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с интересными ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на коммерческую тайну или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.