Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью
Шрифт:
4. Рекомендации жильцов построенных домов.
Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь от первого взноса до квартиры. Главный вопрос, который вы должны задать: «Сколько вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней.
5. Происхождение и статус компании.
Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющимися дочерними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит: сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.
В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация: ПАО (бывшее ОАО), ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.
6. Одновременное строительство и продажа.
Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, безусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвестпроекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оптовым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реализацию другим юридическим лицам. Разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной секции (подъезде), может составлять 10–15 % в зависимости от того, через какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестиционного контракта.
7. Принцип «построенных этажей».
Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка (каркас) строения уже возведена. В этом случае приблизительно 70–80 % средств на строительство уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.
Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком ввода дома в эксплуатацию через год и более (для монолитных зданий – от полутора лет), особенно если на стройплощадке работы только начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас пойдет речь ниже, в главе 1.15.
8. Отношение к потенциальному клиенту.
Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу вашим просьбам («Не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным обманом с предложениями: «Вносите оплату за бронирование сегодня, а то с понедельника мы повышаем цены», то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены, – представьте себе, что будет после того, когда вы действительно внесете предоплату!
9. Способы оплаты, возможность рассрочки и кредита.
Как уже говорилось выше, наиболее рациональной является оплата полной стоимости объекта в рублях непосредственно на расчетный счет фирмы в соответствующем банке (по тем реквизитам, которые указаны в договоре), без взимания какой-либо комиссии. Выясните также, готова ли компания предоставить рассрочку платежа (даже если это и не входило в ваши первоначальные планы – полная сумма имеется), а также поговорите о возможности получения субсидированного ипотечного кредита под покупаемую жилплощадь, даже если он вам не нужен.
10. Юридическая экспертиза договора.
Возьмите в компании чистые бланки договора, который фирма предлагает подписать, и отнесите его на проверку опытному юристу или адвокату, который также может представлять ваши интересы при переговорах и подписании всех бумаг.
О порядке самостоятельной экспертизы соответствующего договора у нас подробно пойдет речь в главе 3.12 третьей части книги. Если ваша логичная и законная просьба предоставить текст соглашений, которые в дальнейшем предстоит подписывать, на экспертизу вызывает неадекватную реакцию менеджера (начиная с реплики: «Приходите со своим юристом, изучайте договор на месте» и заканчивая откровенной наглостью: «Сначала внесите деньги за бронирование, потом получите бумаги»), то еще раз подумайте, стоит ли с этой организацией связываться! Иногда на практике встречается и такая ситуация: сотрудник компании проект договора передает, но сразу предупреждает: «Изменения в типовую форму вносить не будем. Не хотите – не покупайте…»
Итак, вы получили от застройщика образец («рыбу») договора, который планируете подписать (надеемся, что это договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с законом 214-ФЗ [4] , а не какой-либо из «серых»). В нем обязательно приведены реквизиты компании, которые, безусловно, необходимо проверить через общедоступные порталы госорганов.
4
Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «О долевом участии в строительстве жилья» (в ред. от 02.06.2016 г.).
Введите в открывшемся окне ОГРН и ИНН застройщика. Если сведения верные, возможно (уже за плату) скачать выписку из ЕГРЮЛ, а также проверить юрлицо еще по ряду дополнительных сервисов (подраздел «Проверьте, не рискует ли ваш бизнес»).
Выбираем вкладку «Поиск юрлиц». Обозначаем регион по ИНН и вводим название компании. Ресурс указывает, есть ли в отношении них действующие исполнительные производства, когда и кем возбуждены, на какие суммы.
Проверяете, являлось ли юрлицо, его учредители и руководители истцами или ответчиками по делам в судах общей юрисдикции (в настоящее время и ранее).
В поле «Участники дела» вводятся ОГРН/ИНН и название организации. Проверяется участие в арбитражных спорах.
Проверяете, на попадал ли застройщик в реестр недобросовестных поставщиков по госконтрактам, а также на предмет возбуждения против него дел о фактах недобросовестной конкуренции.
Проверка по вышеуказанным порталам доступна всем гражданам (сведения в этих реестрах открытые) и занимает в среднем 20–30 минут, после чего вы уже делаете окончательные выводы, иметь дело с этим застройщиком или нет. Про проверку по этим и другим базам физлиц у нас пойдет речь в главе 1.7.