Чтение онлайн

Переговоры с жильцами по поводу условий разъезда должны вестись сепаратно, и сама технология их проведения очень похожа на аналогичные действия при «саморасселении». Наконец, требования по варианту сверстаны, бюджет (см. таблицу 3.6.2) составлен (естественно, в нашем случае отсутствуют расходы по графе «за работу инициативника»), Вы выбрали для себя схему покупки (сразу или по частям). Теперь можно приступать к непосредственному подбору маленьких квартир.

4. Подбор маленьких квартир для жильцов.

Конечно, лучше всего уговорить кого-либо из соседей поехать на жилплощадь, которую Вы в настоящий момент занимаете сами, даже если она чуть лучше по своим потребительским качествам и дороже, чем «согласованная» с ними при составлении бюджета расселения. Например, Вы живете в «двушке» 44/29/6 кв. м в 9-этажном панельном доме 2-й категории рядом с метро «Беляево», а по бюджету одним соседям (лицевой счет № 3) достаточно найти аналогичную рядом с метро «Шоссе Энтузиастов», а другим (лицевой счет № 2) – «однушку» в Вашем районе, но в лучшем типе дома (2А1). Жильцы со счета № 3, безусловно, с благодарностью примут Ваше предложение (естественно, заранее, при согласовании условий о своей квартире говорить никому из жильцов не следует), а соседи со счета № 2 могут от такого «благодеяния» и отказаться (профессионалы в этом случае сознательно применяют к подобным гражданам прием «предложение квартир большей площади, но худших потребительских качеств»).

Если же ни одна из своих «маленьких» квартир жильцам не подходит (или нет смысла ее предлагать), то Вам, уважаемый читатель, придется на несколько недель переквалифицироваться в покупателя (подробно об этом мы уже говорили в главе 3.5, повторяться здесь не будем). При этом примите к сведению рекомендации по показу маленьких квартир жильцам коммуналки, которые используют профессиональные риэлторы – эти приемы позволяют справиться с поставленной задачей более эффективно:

• количество показов.

Обычно стороны договариваются на просмотр 5–7 (не более!) вариантов, соответствующих потребительским качествам, оговоренным ранее. При этом сразу предупредите жильца, что «седьмой» вариант может оказаться хуже, чем «первый», а продавцы квартир подолгу ждать не будут;

• дозированное предложение вариантов.

Профессионалы при показе руководствуются следующим правилом: клиенту сначала предлагается худший из возможных вариантов (не несколько, а только один!), и только после окончательного отказа в ход идет следующий. Грубейшая ошибка при этом – дать жильцу возможность самому искать себе квартиры – стоимость их в дальнейшем будет значительно выше;

• варианты «вне программы».

Возможно, что при подборе квартир для кого-либо из соседей Вам попадутся варианты, формально не соответствующие их требованиям (например, однушка в девятиэтажке для лицевого счета № 2 или «двушка» в хрущевке для 3 л.с.), но сами эти квартиры «смотрибельные» – т. е. чистые, ухоженные, в тихом зеленом месте, с хорошим ремонтом и мебелью. Обязательно позвоните жильцам и предложите съездить их посмотреть «вне зачета» – на практике бывало много случаев, когда такое жилье вполне устраивало клиентов;

• просмотр неотремонтированных квартир.

На рынке всегда присутствуют варианты, которые риэлторы называют «убитыми»: квартиры после пожара или затопления; жилплощадь, в которой долго жил тяжелобольной человек и там же умер; жилье асоциальных элементов в плохом техническом состоянии. Такие квартиры трудно продать даже по более низкой цене, и если Вы привели туда на просмотр своих коммунальщиков, то обязательно предложите им доплату или выполнение ремонта: «Смотрите только на стены, ремонт мы вам сделаем…» То же самое относится и к «бетонным коробкам», т. е. квартирам в новостройках без внутренней отделки (см. главу 3.12);

• техника осуществления показа.

Как показала практика, жильцы коммуналок ходят смотреть свое новое жилье минимум 2 раза: на первую встречу выезжает самый опытный и авторитетный член семьи, и если квартира ему приглянулась, то ее посещают «все чада и домочадцы» (однажды автор был свидетелем случая, когда на просмотр собрались 19 человек). О стандартной технике проведения показа подробно речь шла в главе 1.5.

5. Юридическое оформление сделки.

В вопросе 3.6.1 (прочитайте его обязательно!) у нас уже шла речь о том, как правильно оформлять сделку жильцам (т. е. Вашим оппонентам). Ваша же позиция как будущего владельца бывшей коммуналки, естественно, иная: более выгодным способом исполнения сделки является совершение двойной купли-продажи (не мены!) с проведением «оплаты сразу» (а не по частям, см. таблицу 3.6.2). Аванс за маленькие квартиры из собственного кармана лучше не давать: либо убедите жильцов сделать это, либо совершайте сделку без предоплаты вообще.

Желаем Вам успехов и скорейшего новоселья в своей большой отремонтированной квартире!

Хотим разъехаться из коммуналки, даже на неё есть инвестор (покупатель – прим. авт.). Но один из соседей (его комната муниципальная) не желает. Можем ли мы его выселить через суд с предоставлением другой, даже большей, комнаты?

Теоретически – да (принудительный обмен). На практике, скорее всего, – нет, ибо нежелание разъезжаться не будет являться для суда существенным аргументом для переселения этого гражданина.

Собираемся разъезжаться. Сосед нашел риэлтора, который предлагает (нашей семье) подписать договор с агентством и оплатить его услуги. Обязаны ли мы это делать?

Конечно, нет. Подписание договора с АН и оплата услуг риэлторов – право, а не обязанность потенциальных клиентов.

Живем в 6-комнатной коммуналке в центре Питера, 5 лицевых счетов. Разъехаться не можем уже 20 лет. Недавно одно агентство предложило так: нам сгруппироваться кто с кем хочет жить и они купят нам два коттеджа в пригороде (по деньгам проходит). Из коммунальной квартиры в коммунальный дом… Выгодно ли это, стоит ли соглашаться?

Вам предложили так называемое дробное расселение, когда жильцы разъезжаются «совместно», в менее населенные квартиры или дома (например, как в Вашем случае, 3+2). Если все ваши соседи готовы сменить жильё в центре города на пригород, то этот вариант вполне можно рассмотреть (тем более, как было сказано в вопросе, расселиться напрямую в отдельные квартиры для всех нереально).

Как поется в песне, в нашем доме поселился замечательный сосед… В нашей 3-комнатной коммуналке была продана одна из комнат и новый сосед (судя по всему, риэлтор) предложил разъехаться. Условия были названы невыгодные и я отказалась. После этого он «подарил» комнату своему отцу, немощному старику, который очень неопрятен и скорее всего, психбольной (может справить нужду в коридоре, кричит и стучит по батарее ночью, утром закрывается в туалете и долго там сидит).