Чтение онлайн

Что делать? Соглашаться на невыгодный вариант? Так жить невозможно!

Вы, скорее всего, столкнулись с одной из форм рейдерского захвата квартиры полукриминальными риэлторами. В правовом поле эта коллизия решения не имеет. На практике другие жильцы часто применяли «ассиметричные меры»: не пускали такого гражданина в квартиру вообще (каждый раз ему надо было вызывать полицию); заводили бойцовую собаку; подключали батареи, по которым стучит сосед, к розетке 220 В; закрывали защелку снаружи туалета и т. д. Однако за такие действия, как, впрочем, и за банальное «мордобитие» того самого риэлтора, их организаторы могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Покупаю приватизированную комнату в 3-комнатной квартире, где еще один лицевой счет, но две оставшиеся комнаты муниципальные. Вариант нашел сам, для обращения в агентство лишних средств нет. Посоветуйте, как все правильно оформить самостоятельно.

Итак, Вы решили купить комнату (например, для проживания, с целью улучшения собственных жилищных условий; для прописки; с целью отселения бывшего супруга или соседей). Попробуем наметить основные этапы Ваших действий:

• подбор потребительских качеств варианта;

• рекламная кампания (см. главу 1.4);

• просмотр комнат (см. главу 1.5);

• торг по цене и частностям (см. главу 1.6);

• проверка юридической чистоты варианта (см. главу 1.7);

• соблюдение процедуры преимущественного права покупки (см. главу 2.8)

• оформление сделки и передача денег (см. главы 1.11, 1.13);

• выписка-прописка (см. главу 1.12).

Часть указанных этапов мы уже рассматривали в предыдущих главах книги, поэтому давайте остановимся на особенностях, характерных именно для комнат.

1. Подбор потребительских качеств.

У покупателей комнат, естественно, несколько иные критерии выбора, чем у граждан, приобретающих отдельное жилье. В первую очередь надо обращать внимание на тип дома (с железобетонными или деревянными перекрытиями), количество комнат и лицевых счетов (5-6- и более комнатные квартиры в дальнейшем расселить очень трудно), а также на «статус» комнат (сколько из них приватизированных, незаселенных, выведенных из жилого фонда и т. д.). Большую роль играет также и состав жильцов: ведь и при проживании, и при совершении дальнейших операций с комнатой придется учитывать их интересы, а по отдельным сделкам получать согласие или разрешение соседей (подробнее см. таблицу 3.7.2).

2. Рекламная кампания.

Из видов рекламы, о которых шла речь в первой части книги, в нашем случае используются следующие: считывание объявлений в РБД и на порталах типа АВИТО; расклейка по подъездам домов, где есть коммуналки; частная реклама по территориям.

Естественно, рекламная кампания ведется по типам домов, где присутствует большое количество коммуналок.

3. Оформление сделки.

В случае, если комната находится в собственности продавца (приватизирована или приобретена иным путем, указанным в таблице 3.7.1), процедура оформления ничем не отличается от изложенной в главах 1.11 и 1.13, за исключением возникающего преимущественного права покупки соседями, которое легко обходится (например, путем фиктивного дарения или назначения более высокой выкупной цены). Вы как покупатель должны убедиться, что соответствующая процедура выполнена и комната действительно «освобождена» от преимущественного права других жильцов.

Таблица 3.7.1

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ КОМНАТЫ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ (В МЛН РУБ.)

Если же Вы решили приобрести неприватизированную комнату путем фиктивного обмена, то оплата осуществляется только после прописки на этой площади. Причем договор обмена, который подтверждает Ваше право пользования комнатой, необходимо подписывать лично и только в уполномоченной муниципальной организации (для Москвы это ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru), оформив в дальнейшем на нее договор социального найма (ДСН).

Хочу приватизировать свою комнату, а потом ее сдавать. Какие сделки с комнатами в коммунальных квартирах можно совершать без согласия соседей, а какие – нельзя? Можно ли обойти соответствующие запреты?

В 1992–1998 гг., до принятия Конституционным судом РФ постановления 8-П [4] , фактически разрешившего приватизацию комнат в коммуналках по отдельности, без согласия соседей, многонаселенную квартиру проживающие в ней граждане могли оформить в собственность только при желании представителей всех лицевых счетов (внутри каждой из семей отдельные ее члены вправе от приватизации отказаться, о чем говорилось в главе 2.2). В настоящий момент во всех субъектах Федерации разработаны местные нормативные документы, позволяющие оформлять в собственность отдельные комнаты в коммунальной квартире, при этом сама процедура подачи документов и получения Свидетельства о государственной регистрации права практически не отличается от изложенной выше, в главе 2.2.

Давайте более подробно рассмотрим случаи, возникающие, например, при частичной или полной приватизации 3-комнатной коммунальной квартиры, которую занимают три семьи: комнату 15 кв. м – Ивановы (30/100 доли в потенциальном праве собственности), комнату 16 кв. м – Петровы (33/100 доли) и комнату 17 кв. м – Сидоровы (37/100 доли).

1. Приватизируется только одна комната.

В этом случае, например, семья Ивановых подает заявление об оформлении в собственность занимаемой комнаты (15 кв. м) и получает Свидетельство о государственной регистрации права на 30/100 доли (также в нем указывается и «комната № 1»). У соседей (Петровых и Сидоровых) согласие не берется, преимущественное право покупки комнаты Ивановых, если последние будут возмездно отчуждать свое жилье, не возникает. Однако для совершения отчуждения сделки формально необходимо получить отказ муниципалитета (в Москве – жилотдела районной управы) от ППП на вышеуказанную комнату.

2. Приватизируются две комнаты одновременно.

В один календарный день заявление на приватизацию подали две семьи: Ивановы (15 кв. м) и Петровы (16 кв. м). В этом случае у них возникает общая долевая собственность (ОДС) соответственно на 30/100 и 33/100 доли в праве, и при возмездном отчуждении любой из комнат (например, Ивановы решили свою обменять) у других участников долевой собственности (в нашем случае – Петровых) возникает преимущественное право покупки (у третьей семьи – Сидоровых, которые в приватизации не участвовали и продолжают жить в муниципальной комнате 17 кв. м, естественно, никаких новых прав не образуется). Также по аналогии с первым случаем нужно оформлять отказ от ППП муниципалитета.

Конец ознакомительного фрагмента.