Чтение онлайн

Подсказка: до 1 января 2012 года признавались неправомерными с точки зрения получения вычета сделки купли-продажи недвижимости между свойственниками и между широким перечнем родственников. Сейчас, напомню, в перечне оставлены только супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и его подопечный.

95) Как определяется размер вычета, если имущество приобретается в общую совместную собственность?

У супругов режим общей совместной собственности применяется, если они не заключили между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество (Письма Минфина России от 15.07.2011 № 03-04-05/7-515, от 24.06.2011 № 03-04-05/5-440, от 29.06.2010 № 03-04-05/9-360, УФНС России по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049675@, от 11.05.2010 № 20-14/4/048660@, от 22.01.2010 № 20-14/4/005540@).

Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет в пределах 2 млн. рублей придется распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.09.2010 № 03-04-05/9-548). При этом собственники вправе в заявлении указать любые пропорции, включая 100 % к 0 % (Письма Минфина от 19.07.2011 № 03-04-05/7-524, от 15.07.2011 № 03-04-05/7-515, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/057350, от 18.10.2010 № 20-14/4/108837@, от 04.10.2010 № 20-14/4/103555). Это имеет смысл делать не только тогда, когда один из супругов имеет налогооблагаемый доход, с которого можно получить вычет, а другой супруг не имеет. Помните об однократности предоставлений вычета. Если, например, более высокооплачиваемый супруг получит вычет исходя из 80 %, а второй супруг — исходя из 20 %, то второй супруг в дальнейшем лишается права на вычет.

Пример: Супруги Ивановы приобрели квартиру стоимостью 4 млн. рублей в общую совместную собственность. Они имеют право на вычет в размере 2 млн. рублей, который должны распределить между собой. Если они заявят пропорцию 100 % к 0 % в пользу мужа, то муж получит 260 тыс. рублей, а жена свое право на вычет не реализует. Зато по следующей квартире, приобретенной супругами, они могут распределить вычет уже 0 % к 100 % в пользу жены и получить еще раз 260 тысяч. Таким образом, семейный бюджет пополнится на 520 тысяч рублей.

А вот если по первой квартире они заявят пропорцию 80 % к 20 % и оба реализуют право на вычет, то мужу вернут из бюджета 208 тыс. рублей, а жене — 52 тыс. рублей. При этом оба не смогут более обратиться за вычетом. Чистая потеря для общего семейного бюджета составит 260 тыс. рублей.

Таким же образом распределяются и расходы на уплату процентов по кредитам (займам) (Письмо Минфина России от 18.03.2010 № 03-04-05/7-107).

Как отмечают контролирующие органы, заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев. Решение налогового органа о предоставлении вычета также выносится однократно и впоследствии не корректируется (Письма ФНС России от 15.10.2009 № 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 № 20-14/4/073798@).

Если у налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую совместную собственность и распределили имущественный вычет, имеется неиспользованный остаток такого вычета (который подлежит возврату в последующие годы), то перераспределить его (например, в пользу супруга, который стал получать больше, в то время как другой супруг стал зарабатывать меньше) не получится, поскольку Налоговым кодексом РФ данная процедура не предусмотрена (Письма Минфина от 27.10.2011 № 03-04-05/9-810, от 10.08.2011 № 03-04-05/5-553, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, от 08.06.2011 № 03-04-05/1-405, от 09.12.2010 № 03-04-05/9-719, УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/057350).

Применительно к распределению пропорции 0 % к 100 % необходимо отметить следующий момент. По мнению Минфина, если одному из собственников имущественный вычет был распределен по согласованию в размере 0 %, это означает, что такой собственник свое право на вычет использовал и повторно вычет ему предоставлен быть не может (Письма Минфина России от 03.03.2010 № 03-04-05/9-82, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/420, от 21.04.2008 № 03-04-05-01/123). Однако налоговые органы высказывают иную позицию. По их мнению, если совладельцы согласовали между собой подобное распределение вычета, то собственник с долей вычета 0 % свое право на вычет не использовал (Письма ФНС России от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 № 20-14/4/17854@). Это объясняется, в частности, тем, что налогоплательщик лично за вычетом не обращался (Письмо ФНС России от 25.06.2009 № 3-5-04/888@). Учитывая противоречивые разъяснения контролирующих органов, лучше за дополнительными пояснениями по данному вопросу обратиться в территориальную налоговую инспекцию (просто задайте уточняющий вопрос, разумеется, со ссылками на письма ФНС).

Вместе с тем следует отметить следующий момент. Если имущество приобретено супругами в совместную собственность, но оформлено только на одного из них, и при этом отсутствует заявление на распределение вычета, супруг, на которого право собственности не оформлено, считается не реализовавшим свое право на вычет. Поэтому он может им воспользоваться в полном объеме при приобретении другого объекта недвижимости (Письма ФНС России от 15.10.2009 № 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 18.10.2010 № 20-14/4/108837@);

96) Как распределяется налоговый вычет, если недвижимость приобретается несколькими налогоплательщиками в долевую собственность?

В этом случае вычет в пределах 2 млн. рублей распределяется пропорционально их долям. При единовременной покупке объекта недвижимости каждый участник долевой собственности не имеет возможности получить вычет в пределах 2 млн. рублей.

Пример

Работающие отец и сын купили квартиру за 1200000 руб. в общую долевую собственность, причем доля сына, оплатившего 300000 руб., составляет 1/4, а доля отца, оплатившего 900000 руб., — 3/4 квартиры. Имущественный налоговый вычет в данном случае не может превышать 2000000 руб. в целом на квартиру. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Соответственно, сын вправе заявить в установленном порядке имущественный налоговый вычет в сумме 500000 руб. (2000000 руб. x 1/4, сумма возврата 500000 x 13 % = 65000), а отец — в сумме 1500000 руб. (2000000 руб. x 3/4, сумма возврата 1500000 x 13 % = 195000).

Участник долевой собственности (в отличие от участника общей совместной собственности) не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письма УФНС России по г. Москве от 28.07.2009 № 20-14/4/077296, от 12.05.2009 № 20-14/4/046504).

Поэтому в случаях, когда один из будущих собственников (если они не являются супругами) не имеет дохода (например, является пенсионером либо скоро выйдет на пенсию) или имеет низкий официальный доход, целесообразно купить недвижимость на одного человека (который сможет получить вычет в полном объеме) и затем подарить долю по договору дарения.

97) Важно ли, кто из супругов нес расходы (выступал плательщиком) и оформлен собственником при приобретении недвижимости с точки зрения получения вычета?

Распределить вычет супруги могут и в том случае, когда право собственности на имущество оформлено только на одного из них (Письма Минфина России 02.07.2009 № 03-04-07-01/220, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, от 19.05.2011 № 03-04-05/1-362, от 05.10.2010 № 03-04-05/9-594, от 02.07.12 г. № 03-04-05/9-819, УФНС России по г. Москве от 29.09.2010 № 20-14/4/102166@). То, что при внесении платежа по договору в платежных документах в качестве плательщика указывается один из супругов, не изменяет того обстоятельства, что эти расходы являются общими расходами супругов и, соответственно, оба супруга (или любой из супругов) могут претендовать на получение имущественного налогового вычета. Точно так же не имеет значения, что в свидетельстве о собственности значится только один из супругов, все равно имущество, нажитое в период брака — общее (если нет брачного договора, предусматривающего раздельный режим собственности). Договоренность супругов на распределение вычета оформляется заявлением и подписывается ими обоими (Письма УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039674@, от 19.02.2010 № 20-14/4/018290@). Иначе супруг, не указанный в свидетельстве о праве собственности на имущество, не сможет претендовать на вычет (Письма Минфина России от 14.10.2011 № 03-04-05/9-735, от 29.03.2011 № 03-04-05/9-197, от 29.06.2010 № 03-04-05/9-360).

98) Как определяется размер вычета в случае приобретения доли в объекте недвижимости?

Имущественный налоговый вычет не распределяется и может быть использован в полном объеме, если приобретается доля в имуществе, покупателем которой является только один совладелец этого имущества (Письма Минфина России от 11.08.2011 № 03-04-05/7-562, от 23.06.2010 № 03-04-05/7-352, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, от 17.06.2009 № 3-5-04/819@, УФНС России по г. Москве от 30.07.2009 № 20-14/4/078478).