Чтение онлайн

На сегодняшний день аналогичные положения содержатся в ЖК Украинской ССР [92] (ст.100), принятом практически одновременно с ЖК РСФСР и до сих пор действующем, а также в современном ЖК Республики Узбекистан [93] (ст.65), принятом не так давно, но концептуально воспроизводящем норму ст.84 ЖК РСФСР.

В Казахстане принят Закон «О жилищных отношениях» [94] , в ст.4 которого закреплены правила использования жилищ, среди которых возможность осуществления переоборудования жилых и нежилых помещений в жилом доме с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. В случае, когда переоборудование и перепланировка помещений затрагивают интересы других собственников, требуется их предварительное письменное согласие. При этом, полагаем, вопрос с согласием собственников решен в законе крайне удачно с практической точки зрения: две трети голосов всех собственников в случае, если такие изменения затрагивают несущие конструкции и (или) общее имущество, и согласие только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), если такие изменения затрагивают только их интересы.

Что касается остальных бывших союзных республик, то за последнее время практически все из них постепенно обновили свое жилищное законодательство по примеру РФ.

Наиболее полно регулируют рассматриваемый вопрос ЖК Кыргызской Республики [95] (гл.16 «Переустройство помещений в жилых зданиях»), ЖК Азербайджанской Республики [96] (глава IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения») и ЖК Республики Беларусь [97] (гл.4 «Назначение и использование жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое»).

Поскольку все названные нормативные правовые акты приняты позднее ЖК РФ, указанное в совокупности с содержанием названных статей и глав позволяет утверждать, что за основу взято именно содержание гл.4 российского ЖК, посвященной вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений [98] . В этой связи принципиальных отличий не так уж много, и на них следует остановиться подробнее.

Итак, ЖК Кыргызской Республики в ст. 1 дает определение переустройства помещений, из которого следует, что данная дефиниция объединяет все действия, которые по российскому законодательству охватываются разными понятиями (переустройства и перепланировки жилого помещения). При этом под понятие переустройства со всеми вытекающими отсюда последствиями подпадает и изменение функционального назначения помещения (перепрофилирование), что не встречается более нигде, в т. ч. и в ЖК РФ.

Кроме того, данное определение, название упомянутой выше гл.18 Кодекса и ее содержание позволяют сделать вывод, что в Кыргызстане на законодательном уровне решен вопрос относительно правового регулирования переустройства жилых и нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.

Далее, ст.88 ЖК Кыргызской Республики в качества общего правила не допускает переустройство помещений в многоквартирных домах. Последствия самовольного переустройства жилых помещений установлены ст.92 ЖК Кыргызской Республики в виде обязанности собственника или нанимателя жилого помещения, которое было самовольно переустроено, привести такое помещение в прежнее состояние в разумные сроки, установленные уполномоченным органом. Обращает на себя внимание отсутствие возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, как это имеет место в ЖК РФ, что, полагаем, делает работающей процедуру осуществления переустройства в установленном законом порядке.

Кроме того, несмотря на то, что выше в качестве положительного момента уже отмечалось регулирование нормами рассматриваемой главы отношений по переустройству как жилых, так и нежилых помещений в жилых зданиях, последствия самовольного переустройства нежилых помещений остались вне правового поля ввиду специального указания в ст.92 ЖК Кыргызской республики именно на жилые помещения, что вызывает определенные сомнения в обоснованности такого законодательного решения.

Что касается ra.IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения» ЖК Азербайджанской Республики, то в целом по структуре и содержанию она очень похожа на гл.4 ЖК РФ, имеющую аналогичное название [99] , но есть и ряд, на наш взгляд, положительных и принципиальных отличий.

Во-первых, ст.23 ЖК Азербайджанской Республики в отличие от ст.24 ЖК РФ, определяя понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, содержит не примерный перечень видов работ, подпадающих под данные понятия, а должным образом раскрывает их содержание, что, полагаем, влечет невозможность произвольного расширения перечня таких работ, как это имеет место в России.

Во-вторых, в случае осуществления самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые, тем не менее, не нарушают права и законные интересы соседей или иных третьих лиц, не создают опасность для их жизни и здоровья, и допустимо изменяют внешний вид здания (если рассматриваемые действия были направлены именно на его изменение) (ст.25 ЖК Азербайджанской Республики), соответствующий орган исполнительной власти оформляет проведенное переустройство и (или) перепланировку с выдачей соответствующего акта (ст.27, 26 ЖК Азербайджанской Республики). В то время как в аналогичной ситуации в России узаконить соответствующие самовольные действия может только суд (ч.4 ст.29 ЖК РФ), который в таком случае выполняет совершенно не свойственные ему функции.

Интересное законодательное решение содержится в ЖК Республики Беларусь: легальные дефиниции перепланировки и переустройства, содержащие в ст.1, указывают, что такие действия возможны в отношении обоих видов помещений (как жилых, так и не жилых).

Процедура совершения указанных действий выглядит стандартной. Уникально то, что для получения необходимого согласования лицо, инициирующее указанную процедуру, обязано предоставить доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра помещения составляется акт, который, среди прочего, является документом, на основании которого и принимается решение о согласовании либо отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки (ст.17 ЖК Республики Беларусь). Полагаем, что такой натурный осмотр помогает не только принять объективное решение о возможности изменения помещения без угрозы несущим конструкциям здания, нарушения прав третьих лиц, но и стимулирует собственников не начинать ремонтно-строительные работы без получения необходимого согласования.

При этом лица, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, в любом случае обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) перепланировки в вышеописанном порядке, и в случае отказа в согласовании таких действий привести помещение в прежнее состояние. Возможность узаконивания таких действий в судебном порядке, как и в Кыргызстане, Азербайджане, отсутствует.

ЖК Республики Беларусь имеет еще одно принципиальное отличие: содержит норму, посвященную реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (ст.20). При этом сама норма является бланкетной (определения реконструкции в ст.1, раскрывающей понятия, также не содержится). Тем не менее, само по себе включение данной нормы в текст нормативного правового акта свидетельствует о выделении законодателем таких действий, правда без должной их регламентации.

Проведенный анализ законодательства ряда зарубежных стран позволяет прийти к следующим выводам.

1. Имеются принципиальные различия в правовом регулировании последствий самовольного создания объектов недвижимости: неукоснительное соблюдение интересов собственника земельного участка, главным образом охрана его прав и интересов в европейских странах и, напротив, приоритет интересов самовольного застройщика на постсоветском пространстве.

2. В части гражданско-правового регулирования отношений по изменению существующих объектов недвижимости (пристройка, надстройка, реконструкция, переустройство, перепланировка, смена назначения и пр.) наблюдается единый подход во всех упомянутых странах: в качестве общего правила просматривается тенденция осуществления указанных действий с разрешения уполномоченного органа, при этом необходим соответствующий проект выполнения работ. Изменение объектов недвижимости без соблюдения установленных правил квалифицируется в качестве самовольного.

3. В законодательстве разных стран также можно выделить существенные отличия: наибольшая доля публично-правового регулирования при осуществлении поименованных работ в отношении объектов недвижимости и приоритет градостроительного законодательства (Франция, англо-саксонские страны); отсутствие детальной регламентации процедуры осуществления таких действий, как следствие, пробельность права в данном направлении (большинство бывших советских республик); «неработающие» нормы о необходимости приведения самовольного переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние (также большинство бывших советских республик) и пр.

В настоящее время в юридической литературе отсутствует понятие самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, равно как и классификации таких действий. Отдельные монографические исследования посвящены самовольной постройке [100] , самовольным переустройствам и (или) перепланировкам жилого помещения [101] , ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости [102] , а также самовольного изменения функционального назначения помещений [103] , что наглядно демонстрирует отсутствие комплексного взгляда на изучаемую проблему.