Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
Шрифт:
• анализ итернет-сайта
При первом звонке по рекламному телефону сразу спросите адрес компании в сети (подразумевается, что он должен быть). Далее проанализируйте наполненность сайта, его обновление, список контактов и партнеров, посмотрите разделы «про нас пишут» и официальную книгу отзывов (естественно, негативные мнения о деятельности фирмы туда не попадают, а присутствует явная заказнуха, причем сделанная зачастую в едином стиле). Кроме того, в любой поисковой системе (Google, Яндекс, Рамблер) сделайте независимый запрос, например, «Инвестиционная корпорация F&C development» (что, кстати, может негласно расшифровываться «факиш и кукиш вам, а не квартиру») или «новостройки в Мухоранске, микрорайон Ново-Долбуново». При просмотре открывшихся ссылок можно натолкнуться и на форумы обманутых дольщиков той самой «F&C», и на координаты адвокатов, ведущих соответствующие дела в судах… А Вы говорите, надежная компания!
• сбор рекламных носителей
При посещении офиса или даже стройплощадки любой сотрудник фирмы охотно выдаст Вам «дезкомплект» рекламных буклетов, а также всякую «приблуду» в виде папочек, ручек, календариков и прочих массовых бизнес-аксессуаров. Конечно, желание руководства компании произвести впечатление столь простыми средствами вполне понятно, но амбиции должны соответствовать амуниции – откуда стиль, когда делов-то небогато? Естественно, все полученные таким образом смысловые носители (листовки, проспекты, мини-газеты, ссылки на публикации и даже визитки) подлежат в дальнейшем тщательному изучению, желательно с привлечением профильных специалистов.
• лукавая и агрессивная реклама
Мы подошли к самому сложному (но и самому важному!) элементу анализа фирменного стиля компании – выявлению навязчивой, явно манипулятивной и агрессивной рекламы, подаваемой с целью дезинформации потенциального потребителя. Известно, что средства для похудания рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин – совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке недвижимости и девелопмента – воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел»), разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используются уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждения солидности и надежности фирмы, ссылки на уважаемых лиц или институты власти (например, правительство Москвы). Ваша задача в проведении подобного «контекст-анализа» – выявить не столько указанные манипуляторские трюки, сколько истинные намерения затейников – например, основная доля рекламных материалов направлена на привлечение новых пайщиков, небольшая часть говорит о реализации инвестпроектов, а о реально построенных объектах – ни слова. Впрочем, выводы делайте сами.
ТЕСНА КВАРТИРА? ВТЯНИ ПУЗО!
Приведенные здесь рекламные фразы взяты с реальных объявлений по недвижимости. (В скобках – комментарии авторов.)
– Наша цель – ваша недвижимость.
(Если Вам не нравится Ваша квартира, то приходите к нам. Нам понравится.)
– Молодая семья без детей и других вредных привычек снимет комнату.
(А что, заводить детей – это вредная привычка?)
– Самые низкие комиссионные: почти на общественных началах!
(Очередной благотворительный фонд по честному отъему денег у населения.)
– Государственные риэлтеры. Мы не обманем.
(Чем наглее ложь, тем больше ей верят.)
– Вы спасли нас от фашистов – мы защитим вас от аферистов.
(Реклама услуг по пожизненному содержанию стариков. Объявление вышло накануне 9мая.)
– Выбранный вариант квартиры обмену и возврату не подлежит.
(Вариация на эту же тему: «После схода пены требуйте долива».)
– В Москве такого еще не было…
(Такого обмана клиентов, что ли?)
– Хорошо, когда каждый занимается этим делом…
(Конечно, хорошо. Главное, чтобы на пользу…)
– Предъявитель данного купона имеет право на бесплатный сеанс массажа.
(А слабо одновременно с юридическими консультациями?)
– Интеллигентный москвич, кандидат наук, сымет квартиру.
(А скоко академиев мы кончали?)
– Хотите? Нас легко найти!
(А если кто не хочет? Тем что, найти трудно?)
– Сдаю полдома… 5 соседей, есть козел.
(А за сохранность домашнего оленя, в натуре, ответишь!)
– Комнату… с одинокой молодой хозяйкой, недорого сниму. Без интима, только помощь по хозяйству.
(Да… Наверное, товарищ больной или нестандартной ориентации.)
– Кто с Господом в душе и муками в сердце, придите к нам.
(Реклама аренды квартир, исходящая от «общины храма святых Петра и Павла» – скорее всего, сектанты.)
– Бесплатно два квадратных метра.
(Интересно, где? На Новодевичьем или Ваганьковском?)
– Сдаю квартиру… агентам, аферистам и прочей сволочи не звонить. (Господа риэлтеры, посмотрите на себя со стороны!)
ПРИЗНАКИ НЕДОСТОВЕРНОЙ РЕКЛАМЫ В НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ
– Цена от 49 тыс. руб.! Рассрочка от 1 % годовых!.
(По такой цене однозначно вариантов нет. А реально рассрочка обойдется в 4–5 %.)
– Звездочки * и мелкий нечитаемый шрифт.
(То, что написано крупным рекламным шрифтом, не соответствует действительности.)
– Спешите, количество ограничено! Осталось 5 квартир!
(Известный принцип «Хватай мешки, вокзал уходит». На самом деле с реализацией объемов у застройщика проблемы.)
– Акция действует до… Сейчас или никогда!
(«Акция» будет продлена еще на несколько месяцев.)
– Лучше всех, быстрее всех, дешевле всех! (Лучшее предложение на рынке!!!)
(Без комментариев. Прямое нарушение Закона о рекламе.)
– Премиум-класс по цене Бизнес! (или Бизнес по цене Эконом.)
(На самом деле никакой это не Премиум-класс.)
– Продажа от застройщика (аренда от собственника).
(В большинстве случаев через однодневку или от посредников.)
– Все коммуникации (для коттеджных поселков).
(Запроектированы, но техусловия не получены. Коммуникации придется оплачивать отдельно и ждать несколько лет.)
– Зачет старого жилья (система Trade-In).
(Зачет с грабительской скидкой 10–15 %, как при срочной продаже.)
– Бесплатные подарки (Купи квартиру – выиграй авто).
(Стоимость «подарка» 0,01 % от стоимости недвижимости. А авто выигрывает подставной сотрудник компании.)
– Визуальный ряд «Счастливый новосел».
(Эксплуатируется социальный стереотип преуспевающего человека и его семьи.)
– Визуальный ряд «Красивый дом (поселок)».
(Приезжайте на стройплощадку и увидите нечто иное. Если вообще что-либо увидите, кроме забора и котлована.)
– Телесный низ и бранные слова.
(Слоганы типа «сДАЮ за копейки»; «если ты не п…с (папуас), покупай бизнес-класс…)
• проведение PR-акций
Подобная деятельность (public relation – формирование общественного мнения) дополняет и «утяжеляет» основные виды рекламы и может проявляться в виде кампанейщины (например, обещание квартир ветеранам перед днем Победы), различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает), финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых» акций, а также участие в политических партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы – всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться.
Экспертиза фирменного стиля компании, которой Вы, уважаемый читатель, хотите доверить деньги или хотя бы ведение сделки, может дать массу полезной информации, при анализе которой принимается решение: двигаться в сотрудничестве дальше или, пока не поздно, выбрать других. На этом этапе цена потерь еще небольшая – всего лишь только потраченное время…
2. Выяснение деловой репутации.
В этом подразделе пойдет речь о проверке «нематериальных» и «материальных» активов компании – под первым термином подразумевается выяснение деловой репутации потенциального партнера (конечно, если таковая имеется), под вторым – анализ ее платежеспособности и финансового состояния. Однако «экономическую» часть проверки может выполнить только специалист-профессионал (что обычно бывает весьма накладно), а собрать информацию о добром (или не очень) имени фирмы может каждый из нас. Итак, на что необходимо обратить внимание в первую очередь?
• проверка через «черные списки»
Как уже говорилось выше, риэлтерами Московского региона создана и поддерживается профессиональная база данных «черный список» – это перечень недобросовестных агентств недвижимости и девелоперских фирм, а также частных маклеров, брокеров, экспертов, запятнавших свое имя явно неправомерными действиями. Основаниями для занесения в такую базу обычно являются: откровенное мошенничество или попытки вымогательства; невыполнение взятых на себя обязательств по отношению к клиенту; невозврат аванса или оригиналов правоустанавливающих документов с «эксклюзива»; немотивированное повышение цены или изменение условий совершения сделки. При посещении офиса компании обязательно узнайте фамилии директора, завотделом и менеджера (агента), который будет вести именно Ваш вариант, и проверьте их, обратившись по телефону (495) 585-83-80 (услуга бесплатная). Если фирма или указанные лица хотя бы раз за последние три года засветились в каких-либо неблаговидных делах, то оператор даст Вам координаты тех клиентов, которые реально пострадали от этих «суперпрофессионалов», и Вы сможете узнать подробности непосредственно «из первых рук».
• проверка через Интернет-ссылки
Как уже говорилось выше, на официальном сайте компании, в том числе и в гостевой книге, дается только «хорошая» информация о ее деятельности, а любые негативные сообщения блокируются администратором (модератором). Поэтому обязательно спросите о фирме у Яндекса или Гугла – введите запрос либо по названию компании (агентства), либо по строительному адресу объекта. При просмотре открывшихся ссылок можно найти и форумы обманутых клиентов, и координаты юристов (инициативных групп, адвокатов), которые ведут против фирмы дела в судах. Кроме того, просмотрите и обзор региональной прессы – наряду с явной заказнухой, опубликованной рекламными службами, можно найти и действительно интересные заметки о деятельности компании. То же самое можно проделать и по фамилиям руководителей (конечно, если это не Кузнецов, Иванов или, допустим, мистер Смит или герр Мюллер).
• посещение других объектов
Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить – обо всем этом у нас шла речь выше. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте» – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.
Кроме того, узнайте в офисе компании адреса уже построенных домов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой Вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое наверняка создано для управления имуществом во вновь заселенном доме.