Чтение онлайн

Возможен также вариант «страховика», т. е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться – это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

9. Немотивированное повышение цены.

Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту (об экспертизе подобных соглашений у нас пойдет речь в разделе 5.5) указывается фиксированная стоимость 1 кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50 % по цене 100 тыс. руб./м2 в момент подписания договора, 25 % по 102 тыс. руб./м2 не позднее 01.04.2012 г., 25 % по 103 тыс. руб./м2 не позднее 01.08.2012 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5 % в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 5–7 тыс. руб./м2, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор», о которых речь пойдет ниже.

Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м2 со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м2, только Вы будете лишних шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

10. Беспроцентные кредиты у населения.

При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаузов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т. е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.

11. Ограничение законных прав клиентов.

Согласно ст. 382–390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора (подробнее см. раздел 5.3) указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 80 тыс. руб./м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию, решил перепродать жилье за 160 тыс. руб./м, т. е. получить 100 % от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (80 тыс. руб./м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 120 тыс. руб./м) стоимостью квадратного метра.

Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все члены кооператива равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит Закону № 215-ФЗ о накопительных кооперативах).

Теоретически в ЖК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, ГСК, СНТ и т. д.) можно устроить «революцию», т. е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.

12. Дополнительные поборы с клиентов.

Все без исключения компании – участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 100 тыс. руб./м). Случай повышения цен под обстоятельства форс-мажор, о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры – действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6–8 %, т. е. в нашем примере Вы заплатите не 100 тыс. руб./м (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама, а 106–108. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?

• замеры площади БТИ

В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориентировочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1–3 %). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2–3 %) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв. м, однако фактически, в результате замеров бюро Росте-хинвентаризации (БТИ), площадь квартиры оказалась 98,02 кв. м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв. м, и застройщик требует, если порог расхождения 2–3 % не был установлен или превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 100,22 м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент). Кроме того, многие застройщики пытаются включить в общую площадь жилья летние помещения (балконы и лоджии), что с 01.03.2005 г., с введением в действие нового ЖК РФ, не допускается.

• оплата нотариального оформления и регистрации

Как уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание нотариусом платы за техническую работу (0,5–1 % от стоимости, указанной в договоре) с клиента – явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить – это заверение нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия смехотворно мало – 1–2 тыс. руб. с квартиры.

Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика – 500—1000 рублей.

Естественно, оплачивается и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ – на момент написания настоящей книги она составляет 1000 руб. за регистрацию права.

• оплата перевода денег через банк

Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в СКВ (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2 % от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс.), или суммму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1–2%.

• оплата коммунальных платежей

Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с эксплуатационной организацией. Именно с этого момента (а не со сдачи дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.

• обязательство вступить в ТСЖ