Чтение онлайн

• низкий процент при покупке в рассрочку

Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3–5 % годовых) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под минимум 10–12 % в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. $ и более).

• ограничение и ущемление прав пайщиков

При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пирамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 10 % от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 3–4 месяца, рассрочка 3–5 % годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды никогда так делать не станут – уважительные причины всегда найдутся.

4. Многократная продажа объекта.

В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «предварительные договоры», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. c квадратного метра), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью государственной регистрации таких договоров в соответствии с Законом 214-ФЗ), однако у некоторых мелких застройщиков и кооперативах «курилка» пока жив.

5. Капитализация и хозяйственные споры.

Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией – реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-накопительными и и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов и обязан предоставить последним жилье, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т. е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица (подробнее об этом – ниже).

6. Уклонение от обязательств по цепочке.

При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно вывести денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в черной российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет фирмы «Лабеан» (прочтите ее название справа налево), у которой с «Рогами и копытами» есть соответствующий агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.

7. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов.

Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание Акта ввода объекта в эксплуатацию (Приемочной комиссии), который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически – и жить); третье – время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2012 г., что подразумевает, что объект будет принят не позднее 31 марта 2012 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т. е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т. е. начинать ремонт, а еще через 3–4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т. е. жилье оформлено в собственность.

Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т. е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2011 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация – 1–1,5 года; само строительство: панельный дом – 8—10 месяцев, кирпично-монолитный – 1–1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) – 3–6 месяцев; оформление документов – 0,5–1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20–30 %, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

8. Невыгодные условия оплаты.

К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т. е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.

• выяснение реквизитов компании

В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках). Более подробно об этом пойдет речь в разделе 5.3.

• валюта и вид оплаты

Рассчитываться наличными в офисе (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 2 % от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета – наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании – они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Если в рекламе объект выставлен в СКВ, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (например, оговоренную сумму 1000 $/м2 Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м2).

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» или вышеупомянутый «Лабеан» может исчезнуть неизвестно куда.

• проплата официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м2 на счет «Рогов и Копыт», а 20 тыс. руб./м2 – оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются во многих строительных и риэлтерских компаниях, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить).