Чтение онлайн

Актуальные события на рынках недвижимости, в свою очередь, вызваны рыночным механизмом рынка. Механизм рынка, это то, что делает возможным переход прав на конкретную недвижимость от продавца к покупателю, которого он может и не знать. Покупатели и продавцы чаще всего не могут оценить рыночный механизм, который лежит в основе реальный области, и который проявляется в виде цен в эмпирической области. Оценщики с этой задачей справляются значительно лучше.

Основная функция механизма состоит в том, чтобы «вызывать» или облегчать передачу или приобретение прав на имущество с использованием системы цен.

Таким образом, рыночный механизм лежит в основе трехуровневой иерархии реальности. На базовом уровне рынкам требуются система, которая поддерживает закон и порядок, установление подлинности собственности, защиты прав собственности права и разрешения споров.

Совершенно очевидно, что без уверенности, ясности и безопасности, обеспечиваемые государственными институтами, рыночный механизм не может работать хорошо.

Далее рассмотрим, как этот государственный механизм рынка реализован в Российской Федерации.

Для объектов недвижимости практически во всех странах предусмотрена специальная процедура перехода прав. И для этого существуют регистрационные системы (чаще всего государственные). История возникновения регистрационных систем началась ещё до нашей эры в Древней Греции и возникла она вследствие появления и развития кредитования под залог недвижимости – ипотеки [8].

Основная особенность ипотеки состоит в том, что залогодержатель никогда не берет себе во владение объект недвижимости, оставляя его собственнику. И поэтому, чтобы третьи лица знали о факте залога, необходимо эти действия где-то зарегистрировать и объявить. Различают две системы регистрационных систем.

Первая система (французская) предусматривает, что права на недвижимость переходят покупателю сразу после подписания договора и акта, но только в отношении участников сделки. В отношении третьих лиц переход прав осуществляется после регистрации сделки в специальном реестре, который ведет специально назначенный чиновник.

Вторая система (немецкая, система поземельных книг). В этой системе переход прав происходит только после изменения записи в поземельной книге (реестре). При этом сам реестр состоит из трех разделов: 1) описание объекта недвижимости, 2) переход прав и 3) обременения.

Регистрационные системы можно также квалифицировать по такому основанию /2/: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта и влечет ли она недействительность сделки. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой.

В основу российской регистрационной системы положены следующие принципы /2/:

1. Принцип внесения, т. е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).

2.Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).

3.Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).

4. Принцип специалитета (ст. 17), под которым следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую предъявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания с обременениями, изложенными в реестре на основе кадастровых паспортов.

Следует отметить, что это не полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц /21/. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Этот принцип вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, так как:

все права на недвижимости должны быть внесены в реестр,

государственный орган, ведущий реестр, должен проверить правомерность возникновения заявленных к регистрации прав,

любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь,

для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

Принцип внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В этой системе невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» (п. 2 ст. 8 ГК РФ); «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Закона о регистрации). Иначе можно сказать так: нет регистрации – нет и права.

Таким образом, момент возникновения права на недвижимость приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место во французской регистрационной системе – принцип противопоставимости по отношению к третьим лицам), а к совершению органом публичной власти, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

У нас, к сожалению, реализована негативная регистрационная система и запись в ЕГРН не гарантирует правомерность основания регистрации. Отсюда, например, возникает много проблем при сносе объектов недвижимости («ночь длинных ковшей» в Москве) при наличии свидетельств о праве собственности на объект.

В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.