Теория и практика экономических измерений в недвижимости
Шрифт:
Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия – в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине. /8/
Вместо понятия «право застройки» ЗК РФ оперирует другим понятием «право на заключение договора аренды земельного участка»
«Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (старая редакция)
3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»
Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».
Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:
• права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
• права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
• арендные права;
• права по договору аренды;
• право на заключение договора аренды;
• право на приобретение земельного участка в аренду;
• право на сдачу имущества в аренду;
• право на заключение договора аренды земельного участка.
При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:
Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.
Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.
С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.
В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.
В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?
В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.
В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:
предоставление права аренды для строительства объекта по результатам конкурса/аукциона;
плата по договору аренды в течение срока строительства;
переход права собственности на земельный участок в частную собственность инвесторов по окончании строительства (с момента регистрации права собственности первого лица на помещение).
В такой системе выигрывает застройщик, так как для него выгодны такие условия, когда он не выплачивает рыночную стоимость земельного участка и перекладывает бремя содержания земельного участка на собственников помещений. В проигрыше оказываются муниципалитеты, так как они получают только арендные платежи за время строительства, а земельный налог под многоквартирными домами отменен.
Объектом права застройки выступает земельный участок. С момента создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, они становятся объектом права наряду с земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 300 законопроекта об изменении ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
Предполагается, что право застройки земельного участка будет возникать на основании договора об установлении права застройки и подлежать государственной регистрации. Возведенные объекты недвижимости на праве застройки, признаются существенной составной частью права застройки (а не земельного участка).
В отличие от обязательственного права аренды право застройки является гарантированным и защищенным правом. Оно позволяет строить на чужой земле и эксплуатировать построенные объекты на праве, приближенном к праву собственности.
Введение права застройки – это наиболее безболезненный путь внедрения в отечественное право принципа "единого объекта недвижимости". В случае замены аренды земли на вещное право застройки с признанием улучшений (зданий, сооружений) составной частью вещного права застройки и применении к праву застройки правового режима недвижимости, необходимость в регистрации улучшений в ЕГРН отпадет.
Понятно, что введение такого значимого и в то же время нового, не имеющего в российском праве аналогов в течение многих десятилетий права, потребует разрешения ряда юридических коллизий.
Особенно много проблем в этих условиях «юридических ловушек» возникает при проведении оценки стоимости объектов недвижимости, о чем мы опишем далее.
Таким образом, мы может констатировать отличие трактовок недвижимости и недвижимого имущества в МСО и российском законодательстве /8/:
Проведенный анализ показал, что для полноценного формирования системы стандартов, максимального использования потенциала оценки стоимости имущества для развития экономики России в первую очередь необходима тщательная юридико-правовая настройка действующего законодательства, учитывающая специфику оценки стоимости имущества, а не наоборот, когда примат юридических форм над экономическим содержанием оценки стоимости имущества может привести к профанации используемой методологии.
Российские юристы ведут долгий спор о толковании применяемых терминов, причем не только в юридическом понимании. Вот что по этому поводу пишет известный юрист О.Ю. Скворцов /20/:
«В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. … Следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. … Даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия».
Тройственное представление о «недвижимом» сами юристы разделяют на:
«юридическое понятие (категория)», каковым является «объект гражданского права»;
«реальный физически (фактически) существующий (связанный с землей) объект»;
«экономический объект, сущностью которого является его стоимостной эквивалент».
Кроме терминологических отличий, существенные проблемы оценки недвижимости обусловлены тем, что в нашем праве земля следует правовой судьбе находящихся на ней улучшений, а не оборот, как во всех развитых странах мира. По этому поводу в Комментарии к Земельному Кодексу сказано следующее: