Чтение онлайн

• реакция поставщиков, клиентов, конкурентов на смену владельца предприятия;

• как изменились объемы товарооборота (валового дохода), расходов и прибыли предприятия в последние 5 лет (минимум 3 года);

• ожидаемая прибыль в связи с изменением политики (стратегии и тактики) предприятия или изменением затрат;

• какое имущество приобретаете вы (количество, срок и условия его эксплуатации, состояние и т. д.), как оно оценивается;

• какие дополнительные инвестиции требуются;

• какой персонал занят на предприятии (количество, должности, квалификация, уровень зарплаты), остаются ли они работать, не перейдет ли кто-либо к конкурентам и т. д.

Иностранные граждане имеют право на приобретение недвижимости на всей территории ФРГ без ограничений.

Процедура приобретения недвижимости в Германии регулируется Гражданским кодексом ФРГ (Burgerliches Gesetzbuch, BGB), Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumgesetz, WEG). Процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:

• подписание договора купли-продажи у нотариуса;

• оплата по договору;

• получение необходимых согласований от местных органов власти;

• внесение имени нового владельца в земельную книгу. Определение недвижимости дано § 90 BGB, где недвижимость определяется как недвижимое имущество – земельные участки. Поэтому в Германии покупается земельный участок (объект продажи) и находящиеся на нем постройки.

Согласно § 311 BGB (Гражданского кодекса) является обязательной нотариальная заверка договоров купли-продажи недвижимости. Первоочередное право выбора нотариуса имеет покупатель. Нотариус в Германии не только формально оформляет сделку, но и:

• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;

• рассылает необходимые запросы и сообщения в ведомства и организации (заявление на регистрацию покупки земельного участка в соответствующий участковый суд (Amtsgericht), в отдел регистрации собственности на объекты недвижимости (Grundbuchamt) для занесения собственности в земельную книгу (Grundbuch)). Покупка считается завершенной после занесения имени владельца земельного участка в земельную книгу.

Доказательством свершившейся сделки покупки-продажи считается нотариально заверенный договор. При заключении договора нотариус обязан в присутствии сторон вслух зачитать текст договора. Если договор заключается с иностранцами, которые недостаточно владеют немецким языком (или не владеют им совсем), обязательно присутствие переводчика. Предоставление письменного перевода возможно (по требованию сторон), но не обязательно.

Для покупки объекта недвижимости, расположенного на территории Германии, иностранцами необходимо, чтобы покупатель (доверенное лицо) легально находился на территории страны и имел при себе:

• загранпаспорт (обязательно) для удостоверения своей личности;

• доказательства платежеспособности:

для юридических лиц – справка, подтверждающая имущественное положение, заверенный перевод регистрационных документов по закону соответствующей страны.

Справкой об имущественном положении могут служить: банковские документы, подтверждающие наличие нужных денежных сумм на счету; гарантии кредитных учреждений; доказательства постоянных денежных доходов.

Купленный земельный участок переходит в собственность нового владельца только после соответствующей записи в земельной книге. Планы строений, расположенных на земельном участке, можно получить в строительном архиве (Bauarchiv), предъявив документы о собственности. При покупке-продаже недвижимости, даже при наличии строений на земельном участке, предъявление планов строений необязательно.

Все сведения об объектах недвижимости в Германии заносятся в земельную книгу, которая ведется судом соответствующего района, где расположен земельный участок. Земельная книга не открыта для свободного доступа. Получить информацию о занесенных в ней записях имеет право только сам владелец недвижимости (или соответствующие ведомства после получения разрешений).

В земельной книге содержится информация о суде, регистрирующем недвижимость, площадь и назначение земельного участка, адрес объекта недвижимости, имя владельца.

Земельная книга состоит из трех разделов, в которые заносятся:

• первый раздел – право собственности, т. е. информация о владельце (физическое или юридическое лицо, имя владельца (для физических лиц – дата и место рождения));

• второй раздел содержит записи об ограничениях, наложенных на объект недвижимости и обязательства по данному объекту;

• третий раздел содержит записи о долговых и залоговых обязательствах.

Таким образом, покупатель недвижимости может попросить владельца (продавца) показать земельную книгу, и если в ее втором и третьем разделах нет никаких записей, можно быть уверенным, что никаких долгов и обременений за данным земельным участком не числится.

Приобретая недвижимость в Германии, нужно учитывать следующие дополнительные расходы на приобретение:

• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteur);

• расходы на нотариальное оформление (в Германии оплачивает покупатель недвижимости) – в среднем 1–2% от стоимости объекта;

• расходы на занесение имени нового владельца в земельную книгу;

• маклерский гонорар (Courtage) – до 6 % от стоимости покупки в случае, если недвижимость покупалась при посредничестве маклера.

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Налогообложению подлежит приобретение недвижимости на территории Германии, в том числе земельных участков, зданий и их частей, в том числе квартир. Налогообложению подлежит также приобретение некоторых прав на недвижимость, например наследственное право на застройку земельного участка (Erbbaurecht).

Закон предусматривает так называемые «общие и особые исключения» от уплаты налога на приобретение недвижимости.

На основании «общих исключений» освобождены от уплаты налога следующие приобретения недвижимости: