Бука. Большая учебная книга агента
Шрифт:
Рассмотрим пример. Мы отобрали три схожих объекта в одной локации: А, В и C.
Объект А
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 54 м^2
Площадь кухни: 10 м^2
Этаж/этажность: 4/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 100 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2006
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 18–14 м^2
Состояние подъезда: 3 из 5 баллов
Соседи: есть проблемные, курят в подъезде
Вид из окон: на шумную дорогу
Состояние отделки: 4 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 2 собственника, договор купли-продажи 2007 года от застройщика
Обременения: нет
Перепланировки: присоединена лоджия (неузаконенное присоединение)
Отношения между собственниками: муж и жена продают с целью увеличения площади
Заявленная цена в рекламе: 6,3 миллиона рублей
Объект B
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 56 м^2
Площадь кухни: 11 м^2
Этаж/этажность: 9/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 300 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2005
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 19–14 м^2
Состояние подъезда: 4 из 5 баллов
Соседи: судя по состоянию МОПов (подъезда), соседи хорошие
Вид из окон: во двор
Состояние отделки: 3 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 3 собственника, договор купли-продажи 2015 года
Обременения: использован материнский капитал для погашения ипотеки
Перепланировки: нет
Отношения между собственниками: муж и жена продают с целью увеличения площади
Заявленная цена в рекламе: 5,95 миллиона рублей
Объект С
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 54 м^2
Площадь кухни: 10 м^2
Этаж/этажность: 6/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 150 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2006
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 18–14 м^2
Состояние подъезда: 4 из 5 баллов
Соседи: судя по состоянию МОПов (подъезда), соседи хорошие
Вид из окон: во двор
Состояние отделки: 3 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 2 собственника, договор купли-продажи 2017 года
Обременения: непогашенная ипотека (1,2 миллиона) рублей
Перепланировки: нет
Отношения между собственниками: муж и жена продают по причине развода
Заявленная цена в рекламе: 6 миллионов рублей
Очевидно, что анализировать информацию по схожим объектам удобно в табличной форме, поэтому всегда предоставляйте собранную информацию об объекте клиенту только в таком виде.
Теперь давайте внимательно проанализируем собранную информацию. Все объекты находятся в шаговой доступности от точки общественного транспорта. В этом отношении объект А находится ближе всех, но окна у него выходят на шумную дорогу, что с учётом 4 этажа, скорее всего, превращается в минус для покупателя.
По техническим характеристикам объекты имеют, казалось бы, схожую площадь. Но если пересчитать цену квадратного метра, то мы заметим различия. Тут же важно отметить, что в варианте А соседи и состояние подъезда хуже, чем в варианте В и С. Но отделка квартиры в варианте А лучше.
____________
Запомните правило: ремонт переделать можно, а вот соседа поменять сложно.
__________
Если смотреть на цену метра, вариант В интересный, даже вложения в ремонт могут оправдать покупку. Поэтому всегда считайте цену за 1 м^2. Так проще учитывать отделку.
В части планировки все квартиры имеют примерно одинаковые параметры. А вот что является минусом варианта А, так это неузаконенная планировка, которая точно не станет ценностью для покупателей.
Вариант А интереснее с точки зрения простоты проведения сделки. Вариант В кажется более сложным на первый взгляд. Но если понимаешь, что собственники всё равно будут покупать квартиру взамен, то вариант В не так и плох. А вот вариант С сложный: не погашен ипотечный займ, и собственники находятся в конфликте.
____________
Запомните правило: сделки с разделом имущества – одни из самых сложных как с точки зрения продажи, так и с точки зрения покупки такого объекта.
__________
Однако часть покупателей может попробовать вытащить из варианта С дополнительный дисконт. То есть если мы продаём вариант С, то для нас такая ситуация усложняет возможность получить хорошую цену. Если же мы проводим сравнительно-маркетинговый анализ для клиента-покупателя, то для нас это возможность снизить цену.
Подведём итоги. Вариант А имеет существенные недостатки, перекрывающие плюсы от близкого расположения к точке транспорта и хорошей отделки: плохие соседи и плохой подъезд, шумная дорога при низком этаже и планировка, которую невозможно узаконить. Это практически неустранимые недостатки.
В варианте В при самом дальнем расположении от точки транспорта плюсов больше, чем минусов: ремонт можно сделать, а вот хороших соседей ещё надо поискать; высокий этаж; приобретаемая площадь больше; пройти согласование продажи и покупки с органами опеки будет вопросом времени.
Вариант С при всех плюсах имеет главный недостаток – сложность проведения сделки, что ставит продажу объекта под большой вопрос.
Какие выводы можно сделать из такого примера?
Агенту по недвижимости важно научиться собирать информацию, которая зачастую не видна на поверхности, и работать с ней. Но из фактов и собранных деталей мы даём более точную оценку перспективам работы с объектом недвижимости.
На курсе «Сертифицированный агент в недвижимости» Сергея Смирнова мы проводим разбор проведения сравнительно-маркетингового анализа, собираем данные в таблицы, разбираем примеры с оценкой частных домов и коммерческой недвижимости.