Чтение онлайн

Система коммерческого рефинансирования ипотеки предполагает наличие банков и небанковских компаний с длинными ресурсами, привлеченными с рынка капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые выкупают у первичных кредиторов пулы однородных стандартных кредитов. Первичные кредиторы получают возможность «облегчить» свои балансы, освобождая средства для дальнейшей выдачи розничных ипотечных кредитов. Таким образом, рефинансирующие организации становятся для других участников ипотечной системы центром ликвидности.

Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.

Таким образом, первый заработок рефинансирующей компании – торговля ресурсами. Второй – получение дохода от потоков платежей по тем массовым кредитам, которые она выкупила.

Но ни то, ни другое не является самым главным бизнесом рефинансирующих организаций. Самый главный бизнес строится на том, для чего они покупают эти кредиты, то есть на секьюритизации, наиболее часто сопровождаемой выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В отличие от первичного кредитора, для которого выдача и сопровождение каждого розничного кредита должны быть эффективными, приносить максимальную маржу – норму прибыли (за счет политики ставок, комиссий за обслуживание и т. д.), для рефинансирующих компаний каждый отдельный кредит не столь важен. Они работают на массе прибыли, то есть готовы поступиться маржой на отдельном кредите за счет «вала». Но никто бы не вкладывался в этот бизнес, если бы он не имел доходность, аналогичную той же, что и у первичного кредитора. Скупая стандартные кредиты с усредненным уровнем риска, рефинансирующая компания способна сформировать пулы этих кредитов таким образом, чтобы риск по ним стал оптовым. А при оптовой покупке риск всегда снижается в целом. Рефинансирующая компания усредняет риск, объединяя в пулы однородные кредиты по определенным критериям: по уровню ставки, возрасту заемщиков, региону выдачи, типу заложенной недвижимости и т. д. – в зависимости от требований рейтинговых агентств, оценивающих выпуск бумаг, или требований целевых инвесторов. Компания способна следить за экономикой и статистикой пула и таким образом добиваться минимизации цены на ресурсы, вырученные при выпуске ценных бумаг, которые обеспечены этими пулами. Условно говоря, покупая кредиты с 10 %-й ставкой, компания способна выпустить бумаги с 8 %-м купоном. И вот эта разница в 2 % как раз является той «компенсирующей» маржой, которую рефинансирующая организация не добирает на каждом конкретном кредите. Это и есть третий и самый главный заработок рефинансирующей компании.

Такой вид бизнеса рефинансирующей компании наиболее эффективен, если сделать выпуски ипотечных ценных бумаг не единичными операциями, а программой. Возможное количество выпусков зависит от законодательства каждой страны, технологии эмиссий, спроса на такие бумаги.

Актуальным становится вопрос скорости организации выпусков и размещения бумаг. Все, конечно, зависит от конъюнктуры рынка. Чем больше оборотов делает рефинансирующая компания, тем больше ее маржа – новая прибыль на каждом выпуске. Плюс та доходность, которую они получают от продажи ресурсов и от покупки кредитов. Вот так устроен бизнес рефинансирующей компании. Коммерческая она или не коммерческая, не имеет значения.

Следует оговориться, что в РФ некоторые из видов бизнеса недоступны рефинансирующим компаниям. Так, российские рефинансирующие компании не могут пока продавать ресурсы и опционы на покупку ипотечных кредитов через биржи, а также выпускать ипотечные ценные бумаги в виде программ.

Во-первых, разница между коммерческой и некоммерческой рефинансирующей структурой заключается в том, что некоммерческие государственные организации, как правило, ориентированы на решение конкретных, прежде всего, социальных задач в интересах государства. Некоммерческая компания не конкурирует с другими участниками рынка. Это банки между собой соревнуются за заемщика, а рефинансирующая компания поддерживает либо определенные виды качества стандартов целевых кредитов, либо покупку в кредит некоторых видов жилья. Государственная компания путем декларирования ставки приобретения пулов должна стимулировать к выдаче только те виды кредитов, которые выгодно поддерживать государству, например кредиты военным, бюджетникам и т. д. В РФ такие принципы выборочности задекларированы для государственной рефинансирующей компании, но на практике не действуют.

И второе принципиальное отличие: государственные компании, по крайней мере, в РФ более либерально контролируются собственником по доходности. Как правило, им достаточно быть безубыточными, в отличие от коммерческих структур, ориентированных на жесткие экономические показатели. Отсюда высокая технологичность последних, их способность более оперативно и гибко подстраиваться под реалии рынка. То есть в стабильной экономической ситуации, при нормальном состоянии развитой экономики они в большей степени являются индикаторами рынка, чем государственные структуры. Последние представляют собой, скорее институты развития, чем реальные бизнес-единицы. Пример того же американского рынка это подтверждает. Там система начинала «раскручиваться» на государственные деньги, стартовала с государственных компаний, а потом эти компании были приватизированы. Государство использует так называемые неявные гарантии лишь для этих системообразующих компаний, да и то принимает участие до определенного предела. Нынешний кризис подтвердил данный тезис.

По логике и у нас ситуация на рынке должна прийти к подобной модели. Государственные компании должны быть ориентированы на конкретные инновационные проекты такие, например, как развитие рынка земли, на «раскрутку» которого у коммерческих организаций не хватает ресурсов. Эти компании могут «следить» за развитием законодательной базы. Российская государственная рефинансирующая компания пока выполняет лишь нормотворческую функцию и является держателем стандартов ипотечных кредитов, что не совсем верно. Правда, на момент запуска ипотечного рынка в начале 2000-х гг. никто другой стандарты не придумал, поэтому хорошо, что этим озаботилась хотя бы государственная рефинансирующая компания. В ряде стран такого рода регулирование устроено более разумно: там держателем стандартов является сторонняя научно-исследовательская организация. Негативным в российской модели является то, что сама же рефинансирующая компания и занимается трактовкой собственных стандартов в зависимости от текущей конъюнктуры. Это порождает нестабильность в работе первичных кредиторов, которые не уверены в выкупе у них уже выданных кредитов.

За неимением четких критериев трактовки стандартов каждой коммерческой организации приходится разрабатывать собственный ипотечный стандарт. Это порождает дополнительные расходы, что особенно чувствительно в нынешних кризисных условиях, когда ставки по кредитам растут медленнее, чем дорожают ресурсы. Снижается маржа участников, что некоторых из них «выбивает» с рынка.

Как уже отмечалось, государственные рефинансирующие организации, по сути, должны становиться институтами развития. Чем они отчасти и являются, но, скорее, поневоле, нежели рассматривают это как основную задачу. У коммерческих же компаний функция чисто рыночная. Они, конечно, могут участвовать в лоббистских организациях, ассоциациях, комитетах и комиссиях с целью «проталкивания» необходимых законопроектов, но они не способны отвлекать значительные ресурсы от своей основной задачи – поддержания первичных кредиторов и выпуска ипотечных ценных бумаг. Сейчас же в РФ функции коммерческих и некоммерческих организаторов рефинансирования практически пересекаются: рефинансирующая госкомпания занимается тем же, чем любая коммерческая рефинансирующая организация, что не эффективно для государства и снижает конкурентоспособность коммерческих рефинансирующих компаний.

Оценить рынок рефинансирования в РФ сегодня достаточно сложно, поскольку нет достоверной статистики, даже у Центробанка. Предположительно, в нашей стране рефинансируется около половины выданных ипотечных кредитов. Из этих 50 % на долю коммерческих рефинансирующих компаний приходится примерно 20–30 %, остальное – доля государственных и окологосударственных компаний и банков.

У действующих коммерческих рефинансирующих компаний одна общая характеристика – развитая филиальная или партнерская сеть. По другим критериям они делятся на несколько групп. По типу организации выделяют две категории – банковские и не банковские. К последним относятся специально созданные финансово-инвестиционные компании, такие как ООО «АТТА Ипотека». Это финансовые посредники, не занимающиеся другим бизнесом. Из числа банков это, например, DeltaCredit.

В зависимости от того, кто стоит за этими организациями, можно выделить компании либо с прямым госучастием, либо с участием окологосударственных структур, например частный банк, принадлежащий 100 %-й государственной «дочке». Действительно коммерческими рефинансирующими организациями из наиболее известных можно считать те же DeltaCredit и ООО «АТТА Ипотека», которые созданы без участия государства или госкомпаний.

По источникам происхождения стартового капитала практически все участники, которые не являются государственными или квазигосударственными, не являются и российскими. Даже если они формально резиденты, реальными кредиторами все равно выступают иностранные владельцы. При этом не имеются в виду кредиторы, которые возникают на стадии выпуска ценных бумаг.

Таким образом, фондирование рынка коммерческого ипотечного рефинансирования происходит в нашей стране либо за счет государственных средств, либо за счет средств иностранных инвесторов. Поэтому, строго говоря, российского коммерческого рынка ипотечного рефинансирования как такового еще нет, хотя организации и существуют. Некоторые компании заявляли о себе, но пока они не начали работать.

Существует несколько препятствий для развития рынка ипотечного рефинансирования в РФ. В частности, отсутствие закона о секьюритизации. Рефинансирование без этого механизма затруднено. Однако даже в рамках действующего законодательства сделки по секьюритизации проводить можно, что называется, на ручном приводе и в основном на западных площадках. Отсутствие закона, безусловно, является чисто технической помехой, но не стопором.