Чтение онлайн

Если же сделка совершена представителем, не имеющим соответствующих полномочий на ее совершение (не нужно путать эту ситуацию с превышением полномочий органом юридического лица), то наступают следующие правовые последствия, предусмотренные статьей 183 ГК. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку.

Если сделка совершена финансовым директором продавца с просроченной или поддельной доверенностью, продавец сможет лишь потребовать от самого физического лица возмещения убытков. Однако получить от компании-продавца вожделенный имущественный комплекс он уже не сможет.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Согласно устоявшейся практике Высшего арбитражного суда РФ статья 183 ГК применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Для того чтобы договор купли-продажи имущественного комплекса считался заключенным, в нем должны быть определены его существенные условия. Существенными условиями являются предмет (т. е. сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя условие о цене предприятия безусловно также является существенным условием договора продажи предприятия. В этом случае применяются правила о цене в договоре продажи недвижимости.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, чтобы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества).

Шаг 5:фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется на основании передаточного акта, со дня подписания сторонами которого предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть обязательно указаны следующие данные:

состав предприятия;

сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

данные о выявленных недостатках переданного имущества;

перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предпродажная подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта являются обязанностью продавца, если иное не предусмотрено договором.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия.

Государственная нефтегазовая компания Казахстана «Казмунайгаз» купила оздоровительный комплекс вместе с участком земли на курорте Боржоми в Грузии, сообщил глава департамента по приватизации грузинского Минэкономики И. Гоциридзе. По его словам, покупатель заплатил $10 млн.

Проданный комплекс находится на территории правительственной резиденции, где обычно отдыхают президент Грузии и его семья. Резиденция на торги не выставлялась.

«Казмунайгаз» также ведет переговоры о покупке компании «Тбилгаз», дистрибьютора природного газа в столице Грузии. Регион Боржоми, где находится ряд домов отдыха, известен источниками одноименной минеральной воды (Reuters. 2006. 2 мая).

Шаг 6:государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности. Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации в Росрегистрации. Она осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Хотя институт имущественного комплекса и провозглашен в ГК, но активного развития на практике пока не получил. Право собственности на предприятие как имущественный комплекс встречается редко.

Регистрирующие органы не всегда однозначно и понятно представляют регистрацию договоров купли-продажи предприятия. Единственное, что не вызывает у них претензий, – это регистрация автозаправочных комплексов как имущественного комплекса. В отношении иных объектов нельзя исключать, что может возникнуть административное противодействие и на некоторое время затормозится процесс покупки. В любом случае действия (бездействие) регистрирующего органа можно обжаловать в суде, который обяжет произвести регистрацию договора, если сделка была проведена в соответствии с требованиями закона.

Отсутствие регистрации договора купли-продажи предприятия автоматически делает подписанный сторонами договор незаключенным, даже если он был заверен нотариусом.

Принципиальным является следующий момент. В Росрегистрации производятся два регистрационных действия: 1) регистрируется сама сделка (договор); и 2) регистрируется переход права собственности на имущественный комплекс к покупателю. В этом одно из основных отличий договора продажи предприятия от обычного договора продажи недвижимости, где договор может быть заключен в простой письменной форме, а регистрируется только переход права.

Обычный срок регистрации – один месяц со дня подачи всех документов. Срок может быть по инициативе сторон сделки ускорен.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи предприятия покупателю.

Пока не осуществлена регистрации перехода права собственности к покупателю, он не является собственником предприятия, не имеет права им распоряжаться. Но если предприятие уже передано по акту, эту недвижимость уже не могут забрать у покупателя за долги продавца по требованиям третьих лиц, так как он является добросовестным владельцем.

Важно также при регистрации сделок с имущественным комплексом то, что представление документов производится не в территориальное отделение Росрегистрации по месту нахождения предприятия, а исключительно в его центральный аппарат в Москве. Для этих целей создан и функционирует специальный департамент, который проверяет документы и производит регистрацию.

В пункте 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие. При наличии в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости переход прав на предприятие влечет, соответственно, изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. На практике государственная регистрация самого договора купли-продажи предприятия и регистрация перехода права собственности происходит, как правило, одновременно.