Чтение онлайн

Именно это и делает электронный риелтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риелтор поможет прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, а также людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риелтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данных. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риелтора сразу видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет на самом деле будет нужен для обмена или покупки требуемой квартиры.

Электронный риелтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что, как любая компьютерная программа, электронный риелтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если нужно достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риелтор незаменим.

Для многих москвичей операции с недвижимостью – темный лес, в который страшно идти без опытного провожатого. Многие граждане, особенно люди пожилого возраста, решившись разменять квартиру, часто боятся обратиться к частному риелтору и больше доверяют государственным организациям. Это неудивительно: шанс быть обманутым очень велик. В этом случае можно обратиться за помощью в Мосжилрегистрацию.

Мосжилрегистрация оказывает услуги по оформлению сделок и прав на квартиры, земельные участки, услуги по оценке их рыночной стоимости, готовит пакеты документов для ипотеки, оформляет документы БТИ. У Мосжилрегистрации есть интернет-сайт www.mgr.ru, на котором можно не только найти множество полезной информации по сделкам с недвижимостью, но и узнать о готовности ваших документов, сданных в главное управление Федеральной регистрационной службы. Юристы организации дают консультации и отвечают на вопросы посетителей сайта. Всем, кто предпочитает телефонное общение, можно звонить в информационный центр по тел. 105-75-43.

Если вы сами нашли покупателя (продавца), агентству можно заказать только ведение сделки или проверку квартиры (около 1 % от суммы сделки).

Для сопровождения сделки можно нанять юриста, специализирующегося на недвижимости, который будет вычитывать все подписываемые вами документы, в том числе договор с агентством.

У Мосжилрегистрации есть отделения по всей Москве, адреса которых можно найти на указанном выше сайте.

Несмотря на серию крупных скандалов с обманутыми дольщиками, спрос на новое жилье не ослабевает – в 2010 г. в столице спрос на новостройки за лето вырос на 20 %.

Основные привлекательные моменты покупки жилья на первичном рынке – это комфортабельность, современная планировка (современные удобные квартиры с большими кухнями и высокими потолками), возможность создания индивидуальной планировки на этапе строительства, новые современные коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить (квартира в проекте намного дешевле, нежели уже построенная, а рассрочка платежей удобна), отсутствие сомнительного прошлого предыдущих сделок с данным жильем.

Цена жилья на этом рынке, как и на вторичном, зависит от места расположения дома, от качества проекта, от наличия развитой инфраструктуры, от стадии готовности дома, а также от целого ряда других, порой очень субъективных факторов. Цена на типовую новостройку от нулевого цикла до стадии сдачи жилья под заселение меняется, как правило, в среднем на 10–30 %.

Продажа квартир начинается сразу после получения разрешения на строительство. На этом этапе жилье продается по самым низким ценам. Однако и риски инвесторов на этом этапе максимальны. По мере строительства дома риски инвесторов снижаются, а цены на квартиры растут, квартиры постепенно продаются. Причем сначала продаются самые ходовые квартиры, затем квартиры, на которые спрос меньше. К окончанию строительства непроданными обычно остаются квартиры с относительно низкими потребительскими качествами: на первом этаже, угловые, неудобно расположенные и т. д.

Чтобы выбрать квартиру получше – заданного метража, с требуемым количеством изолированных комнат, на определенном этаже, с хорошим видом из окна и т. д., – лучше совершать сделку на начальном этапе строительства.

При нормальном положении дел срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

Весь процесс строительства жилого дома можно условно разделить на три этапа:

♦ нулевой цикл;

♦ строящийся дом;

♦ готовая новостройка.

Покупка на каждом этапе имеет свои особенности и свои риски.

Нулевой цикл. Это самая дешевая, но и самая рискованная для покупателя стадия покупки квартиры. Тем не менее большинство (до 60 %) покупок на первичном рынке жилья приходится именно на эту стадию строительства, поскольку при 100 %-ной оплате, как правило, предоставляются значительные скидки.

Отмечались случаи, когда на продажу предлагались квартиры в домах, под строительство которых, может, и будет выделена площадка, но на ней еще стоят неснесенные старые дома и не ведутся никакие работы. Новый дом, согласно заверениям строителей, должен быть сдан через 1,5–2 года. По сути, строители торгуют фьючерсами с очень далекими периодами исполнения. На практике это торговля воздухом, при которой покупательские риски очень велики.

Строящийся дом. На этом этапе, когда построено несколько этажей (20–95 %) дома, риск остаться на бобах, конечно, снижается, но растет цена. Главный недостаток этого варианта – все то же несоблюдение сроков окончания строительства. Реальные сроки ввода домов продлеваются, как правило, на год-полтора-два.

Готовая новостройка. В этом случае, как и на вторичном рынке, можно купить не виртуальное, а вполне конкретное жилье, а если квартира продается под ключ, то в нее можно переехать сразу после уплаты денег и урегулирования всех формальностей. Это самая надежная стадия приобретения квартиры-новостройки, но и самая дорогая. Цены здесь не ниже цен вторичного жилья, а порой и несколько выше – ведь жилье новое.

Кроме того, нужно понимать, что и на этой стадии покупатель может не получить права собственности на купленную квартиру, а заключить такой же инвестиционный договор. Квартиру, хотя в ней уже произведен ремонт и половина жильцов (или даже больше) уже въехала, нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать еще какое-то время (6-10 месяцев, иногда больше), до тех пор, пока дом не будет принят гос-комиссией и не оформлен соответствующим образом. Только после этого можно оформить собственную квартиру на себя и распоряжаться ею в соответствии с законодательством РФ и нормами ГК РФ.