Чтение онлайн

На первичном рынке жилье приобретается гражданами, как правило, у компании-застройщика. Причем процесс купли-продажи растягивается на год-два, а иногда и значительно дольше.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17 июня 2010 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Закон устанавливает условия, субъектов права и порядок привлечения денег граждан (ст. 1), а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Закон обязывает застройщика раскрывать о себе всю интересующую граждан информацию: проектную декларацию (ст. 19), информацию о застройщике (ст. 20), информацию о проекте строительства (ст. 21).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

♦ разрешение на строительство;

♦ технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

♦ заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

♦ проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

♦ документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21).

Один из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам-риелторам: «А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?» Согласитесь, сегодня вряд ли кто-нибудь на 100 % поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о защите своих интересов. Причем заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше.

Нужно обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит пять заселенных пятиэтажных хрущевок, к обещанному сроку сдачи дома прибавляйте два года. Расселение людей из ветхих домов – кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию – а это суды, волокита и т. п.

На рынке массового жилья квартиры с отделкой продаются не так уж часто, да и качество отделки порой не устраивает покупателя. Как правило, предлагаемая квартира представляет собой лишь бетонную коробку свободной планировки, это значит, что там нет ничего: ни чистого пола, ни сантехники, ни даже межкомнатных перегородок.

Конечно, у подобной квартиры есть свои плюсы: во-первых, изначально все можно обустроить по своему вкусу; во-вторых, гораздо легче заметить дефекты, если таковые имеются. Однако необходимо понимать, что только установка внутренних стен обойдется владельцу в круглую сумму. Отделка квартиры значительно увеличит стоимость квадратного метра, в зависимости от качества материалов и работ.

Чтобы, как говорится, «не попасть на деньги», степень готовности сдаваемого покупателю жилья необходимо отразить в договоре и тщательно отслеживать данный вопрос при приемке.

Выбор формы договора является ключевым моментом заключения сделки.

В Законе прописано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

На практике по-прежнему довольно часто используются другие формы договоров. Например, договор соинвестирования. В этом случае дольщик, являясь партнером, разделяет с застройщиком все возможные риски, так как попадает под действие Федерального закона 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Договор переуступки прав требования – это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно нужно проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. Если документы оформлены в соответствии с Федеральным законом № 214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе – эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.

Краткая суть договоров с использованием векселей заключается в том, что, несмотря на подписанные соглашения, застройщик всего лишь обещает передать вам квартиру, когда дом будет построен. В случае обмана придется продавать вексель или требовать через суд не квартиру, а возврата стоимости векселя. Кстати, арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы.

Договор предварительной купли-продажи означает, что застройщик обещает после начала строительства заключить с вами договор о долевом участии. Однако если стоимость жилья значительно вырастет, то компания может не устоять перед искушением заработать на квартире, которая является вашей лишь условно, и отказаться от сделки. Покупателю остается обращаться в суд для возврата вложенных средств.

Несмотря на все усилия законодателей заставить строителей работать по Закону № 214, большинство сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья по-прежнему проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Строители с большой неохотой работают по указанному Закону, поскольку он ставит их в жесткие рамки. В то же время для покупателей эксперты считают его самым надежным.

Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях – как для личного потребления, так и для предпринимательства.

Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в ст. 2 Закона № 214-ФЗ [27] .

Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.

Закон установил форму и цену договора (ст. 4, 5), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), порядок передачи объекта долевого строительства (ст. 8).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3. ст. 4).

Порядок и условия расторжения договора и ответственность за нарушение обязательств по договору определены ст. 9 и 10 Закона. Статья 16 регламентирует порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства. Статья 23 регламентирует порядок государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Информация о проекте строительства (ст. 21) должна содержать следующие дополнительные сведения: