Чтение онлайн

♦ о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);

♦ о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);

♦ об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).

Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с п. 4 ст. 75 НК РФ – 1/300 ставки рефинансирования Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см., например, ч. 4 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9).

Подписание договора и внесение денег – ключевой момент заключения договора.

До подписания договора и внесения денег следует внимательно прочитать (изучить) договор. Необходимо взять его с собой, изучить в кругу семьи, показать опытному юристу. Можно проконсультироваться в риелторской конторе, оплатив юридическую экспертизу договора. При покупке квартиры через агентство недвижимости всю эту процедуру выполняет агентство.

Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно выплатить всю стоимость сразу. Однако разумнее вносить деньги по частям (ежемесячно или поквартально). Окончательно расплатиться – после приемки дома госкомиссией.

При заключении договора следует зафиксировать состояние, в котором дом будет сдан, то есть зафиксировать степень «недостроя».

Необходимо также уточнить, что понимается под телефонизацией новостройки. В большинстве случаев это означает, что к дому подводят телефонный кабель и делают разводку по квартирам. Иногда могут ограничиться одним кабелем. В ряде случаев телефонные номера бронируют. Тогда, имея акт приемки госкомиссией, можно сразу обратиться в телефонный узел, где были забронированы номера, и установить телефон в новой квартире. Если номера не забронированы, покупателю придется устанавливать телефон в обычном порядке.

Необходимо внимательно изучить условия оплаты, порядок начисления и взимания штрафов за несвоевременное внесение очередного взноса, сроки окончания строительства, сдачи дома под заселение, сдачи дома приемной комиссии, санкции и штрафы за несвоевременное выполнение принятых обязательств. Права и обязанности сторон должны быть четко прописаны.

Стоимость квартиры не должна меняться с момента подписания договора. Единственное исключение составляет небольшая корректировка метража и, следовательно, общей стоимости после замеров БТИ: покупатель либо вносит дополнительную сумму, либо ему возвращают часть денег.

Покупатель должен понимать, что, заключая договор, он несет бремя определенных рисков (долгострой, вероятность банкротства строительной организации, недобросовестность соинвесторов и т. д.). Уменьшить риски можно, застраховав совершаемую сделку в страховой компании. Обычно во многих крупных агентствах недвижимости действуют специальные системы страхования сделок, но гарантии, предоставляемые клиентам, как правило, не 100 %-ные, поэтому на самом деле главными гарантиями являются репутация и время существования компании на рынке недвижимости.

Если договор предусматривает оплату дополнительной, изначально не учтенной в договоре площади, то застройщик вправе требовать с вас деньги. Если эта норма появляется в каких-либо последующих соглашениях, оплату можно оспорить. Ведь проект дома разрабатывался с точностью до сантиметра задолго до строительства, и не ваша вина, что застройщик плохо сосчитал метры или строители допустили нарушения в проекте. Отказ от подписания дополнительных соглашений и невыполнение каких-либо условий, если они не оговорены в первичном договоре, не лишают вас права на жилплощадь.

Подключение к тепло-, электросетям и другим – также не повод для дополнительных платежей. Все эти расходы должны закладываться в смету расходов и в общую стоимость квартиры.

Вообще дополнительные соглашения – это акт доброй воли с обеих сторон.

Единственное обязательство, которое вы несете по умолчанию на законных основаниях, – это квартплата авансом за четыре месяца (на это есть соответствующее постановление правительства Москвы). Однако размер квартплаты необходимо обосновать.

Если вы оплатили услуги, но ими так и не воспользовались, вы вправе требовать перерасчета последующей квартплаты. Отказ от предоставления услуг – повод обратиться в суд за компенсацией морального и материального ущерба.

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирует ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

На момент приемки дома госкомиссией к нему должны быть подключены все коммуникации (лифтовое оборудование вводится в эксплуатацию, как правило, после заселения 70–80 % жильцов).

Передача дома от строителей на баланс города и эксплуатирующим организациям – процесс долгий и трудный: после приемки дома госкомиссией проходит, как правило, еще 7–8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Это, естественно, создает целый ряд неудобств: в доме нельзя прописаться, установить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу – для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую инспекцию для возврата 13 % от потраченной суммы и т. д.