Чтение онлайн

Рис.2.4 Неоклассический подход к теории стоимости

Неоклассическая экономическая маршаллианская теория до сих пор лежит в основе практической оценки недвижимости, так как она внутренне не противоречива, понятна и позволяет применить математический инструментарий оценки.

В известном учебнике “Оценка недвижимости"/13/. американского института оценки, утверждаются что наиболее существенный вклад в формирование неклассической теории стоимости, как синтез предыдущих теории, внес Альфред Маршалл в конце XIX века.

Основные условия неоклассической парадигмы следующие:

продукт рынка однороден (гомогенный);

все участники рациональны и полностью информированы;

не имеется никаких барьеров к вхождению на рынок и выходу с него;

рынок обеспечивает возможность незамедлительных малых корректировок, чтобы приспособиться к изменениям и др.

Для таких условий, в период 1960 и 1980 годах, были разработаны эффективные математические модели оценки, среди которых выделяется портфельная теория модерна (ПТМ), разработанная Марковицем (1959) и дополненная Нобелевскими лауреатами Шарпом и Литнером.

Применительно к оценке недвижимости на основе неоклассической парадигмы и применении «аксиомы оценки» о равенстве трех подходов «питерской школой оценки» /29-31/ разработаны практические методы оценки с применением, так называемой, «прибыли предпринимателя» (рис.2.5).

Рис. 2.5 Модель оценки недвижимости на базе аксиомы оценки

С начала восьмидесятых годов прошлого века эту теорию пытались применить и применяли для оценки капитальных активов, таких как недвижимость.

Согласно неоклассической экономической теории в экономическое богатство вносят вклад три основных фактора: труд, капитал и земля. Каждый фактор – это фактор, который имеет стоимость и для частного лица, и для общества, а экономическая теория должна ответить на вопросы рационального использования этих ресурсов.

Высшей точкой популярности неоклассической парадигмы стали 80-тые годы прошлого века, а крах социалистической экономики лишь подтвердил истинность неоклассических идей.

Однако уже в 1990-е обозначился скепсис по отношению неоклассических идей и появились новые направлений экономической теории.

Общее отношение к изменениям выразил нобелевский лауреат Джордж Акерлоф, заявивший, что «существующие экономические модели являются упрощенными и вводят в заблуждение, поскольку они не включают человеческих мотиваций за пределами собственных интересов. Пришло время для более реалистичной теории» /14/.

Одной из групп критиков неоклассики стали сторонники психологической экономики во главе с Нобелевским лауреатом Даниелем Канеманом. Еще в 1970-е они стали проверять, действительно ли реальные люди мыслят и поступают строго рационально. Оказалось, что, несмотря на все удобства, которые дает принятая неоклассиками идеальная модель человеческого поведения, реальный человек зачастую мыслит отнюдь не рационально и имеет мало общего с «человеком экономическим».

Другое направление критики неоклассики связано с институционализмом. Если экономисты-психологи доказывают, что индивиды мыслят не так, как им предписывает неоклассическая теория, то экономисты-институционалисты подчеркивают, что в хозяйственной жизни люди действуют вообще не в качестве автономных индивидов, а как представители определенных социальных структур. Многочисленные институты (организации, формальные и неформальные нормы) сильно ограничивают свободу индивидуального выбора и заставляют каждого человека подчиняться неким общепринятым правилам.

Таким образом, рациональный индивидуализм – главный методологический принцип неоклассической экономической теории, унаследованный ею от А. Смита, – подвергается в наши дни критике сразу с несколько сторон, в том числе со стороны Нобелевских лауреатов по экономике (Амартия Сен – теоретическое осмысление феномена развития , Джозеф Стиглиц – асимметричность информации, Даниель Канеман – экономическая психология, Вернон Смит – контролируемые эксперименты; Леонид Гурвич, Эрик Маскин и Роджер Майерсон – теория разработки экономических механизмов (с анализом, как стимулов отдельных людей, так и вмешательства государства 2007г.).

Изменение парадигмы неоклассицизма нашла свое отражение и в оценке недвижимости. Вот как об этом говорится в учебнике Школы сервейеров Кингстонного университета (далее Школа сервейеров) /15/:

“В области недвижимости - методики оценки, которые имеют дело с портфелями активов, относятся, в основном, к обычным теориям финансов, разработанным между 1960-ыми и 1980-ыми годами. Согласно этим теориям предполагалось, что принятие инвестиционного решения ведет к рациональному экономическому поведению и что инвесторы всегда стремятся максимизировать отдачу (доходность) [return (yields)] и минимизировать риск. Современная теория портфеля, разработанная Марковицем (1959) и впоследствии расширенная другими (такими как, Шарп, Линтнер и Моссин), приняла такое предположение о рациональности. Кроме того, эти авторы работали, основываясь на том, что рынки «эффективны», то есть, что цены полностью отражают все релевантные финансовые данные (см., например, Фама и Миллер, 1972). С середины 1980-ых и в течение приблизительно двадцати лет после того, как эти теории начали применяться в финансовой области, аналитики имущества стремились использовать их для оценки недвижимого имущества. … Но тогда, когда стало казаться, что эти «современные» [для того времени] теории финансов начали делать успехи в области недвижимого имущества, - появились новые теории, которые ослабляют предположения о рациональности и эффективности. Новые финансовые модели допускают … реальность неэффективных рынков и принимают поведенческие модели (Тверский и Канеман, 1981), чтобы объяснить поведение инвестора”.

Таким образом теория и практика оценки – это верхушка айсберга (рис.2.6). На поверхности у нас три подхода, но базируются они на скрытой философской и экономической части, созданной веками лучшими мыслителями человечества. В центре этих изысканий было понятие «стоимость» и связь его с затратами, ценами и ценностью.

Рис.2.6. Экономические основании теории стоимости

В настоящее время мы являемся свидетелями становление новой экономической теории. Одним из первых термин «постнеоклассика» ввел академик РАН В.С. Стёпин, президент российского философского общества, в своем труде «Теоретическое знание» [16], где он пишет, что «постнеоклассической тип научной рациональности расширяет поле рефлексии над деятельностью”.

Для постнеоклассики характерно расширение теории оценки, с одной стороны, позволяющее описывать на основе так называемых «поведенческих финансов» и их приложений – поведение внутренне неравновесных маятникообразных массовых рынков в условиях неопределенности. С другой стороны, позволяет рассматривать ценообразование неликвидных активов, т.е. ценообразование на рынках массовых активов, обмениваемых в рамках индивидуализированных двусторонних сделок.

Воззрение на рыночные процессы с позиции активных субъектов и их групп (а не типичных участников рынка) позволяет понять рынок «с позиции человеческих действий», что также является рабочим лозунгом неоавстрийской школы» /17/.

Хотя может показаться, что практическая теория (следующая реалиям практики) носит лишь описательный эмпирический характер (в противовес умозрительному характеру неоклассики), следует отметить, что ее ориентированность заключается в том, чтобы проникать в суть механизмов обмена и признавать их во всем их многообразии, в т.ч. и тех, описание которых возможно лишь на умозрительном, дедуктивном уровне [17].