Теория и практика экономических измерений в недвижимости
Шрифт:
Основные различия подходов в экономический теориях сведены в табл.2.2
Таблица 2.2
Различия современных экономических парадигм
Новая неоклассическая экономическая теория может претендовать на всеобщее признание только в том случае, если она сможет успешно интегрировать в себя лучшие достижения классической и неоклассической школ и, в тоже время, ответить на проблемы, возникающие в условиях новый постиндустриальной экономики.
В этом отношении весьма показательным явилась присуждение Нобелевской премии по экономике за 2013 год. Её присудили американцам Роберту Шиллеру из Йельского университета, Юджину Фаме и Ларсу Петеру Хансену из Чикагского университета. Как говорится в пресс-релизе Нобелевского комитета, премия присуждена за "эмпирический анализ цен на активы", который считается важным компонентом в выявлении долгосрочных трендов на рынках. «Лауреаты заложили основы нынешнего понимания цен активов. Оно основано частично на колебаниях уровня риска и отношения к нему, а частично – на изъянах в поведении и несовершенстве рынков», – заявили шведские академики.
Их выбор оказался весьма необычен, потому что премию получили сторонники разных экономических школ. «Никто не мог представить, что эти ребята разделят премию: Фама – отец теории эффективных рынков, Шиллер – отец [теории] неэффективных рынков”, – написал в твиттере Джастин Вулферс, профессор экономики Мичиганского университета.
Фаму неоднократно номинировался на премию, но получил её только в 2013 году. Нобелевский комитет отметил за его работы 1960-х гг., в которых он показал, что предсказать изменение цен акций в краткосрочной перспективе исключительно трудно и рынки быстро включают новую информацию в цены. По этой причине его считают отцом теории эффективных рынков, учитывающих всю появляющуюся информацию. Исследования Фамы также способствовали возникновению индексных инвестиционных фондов, которые отслеживают динамику индекса, не стараясь переиграть его за счет выбора конкретных акций.
Однако теория эффективных (неоклассических) рынков подверглась масштабной критике во время последнего финансового кризиса. Один из главных критиков был Р. Шиллер. Он активно изучал зависимость цены активов от психологии людей, в соавторстве с нобелевским лауреатом Джорджем Акерлоффом. Он написал, в частности, книгу «Spiritus Аnimalis, или как человеческая психология управляет экономикой», где рассказал об особенностях человеческого поведения, которые влияют на макроэкономические процессы. Р. Шиллера считают автором определения «рыночного пузыря» – это «временный подъем цен на активы, объясняющийся в большей степени энтузиазмом инвесторов, чем истинной, фундаментальной оценкой их реальной стоимости». "Появление пузырей невозможно предсказать. Я склонен считать их социальными эпидемиями: они передаются от человека к человеку примерно так же, как обычные инфекции. Пузырь начинает формироваться, когда вырастает уровень заразности идей, его формирующих. Но уровень заразности зависит от мыслительных моделей и психологических установок – предмета, о котором крайне сложно судить", – писал он.
В последнее время Р. Шиллер занялся проблемой так называемой “нарративной экономики”. В своих статьях он утверждает, что изучение популярных историй, которые влияют на индивидуальное и коллективное экономическое поведение – то, что он называет «нарративной экономикой», – “может значительно улучшить нашу способность прогнозировать, готовиться и уменьшать ущерб финансовых кризисов, спадов, депрессий и других крупных экономических событий”.
“Распространяясь среди публики в виде популярных историй, идеи могут распространяться и распространяться на рынках – будь то вера в то, что технологические акции могут только расти, цены на жилье никогда не падают, или что некоторые фирмы слишком велики, чтобы обанкротиться. Будь то правда или ложь, подобные истории – передаваемые из уст в уста, новостными СМИ и все чаще через социальные сети – стимулируют экономику, определяя наши решения о том, как и куда инвестировать, сколько тратить и экономить и многое другое. Но, несмотря на очевидную важность таких историй, большинство экономистов уделяют им мало внимания. Нарративной экономика ставит своей целью изменить это, закладывая фундамент для понимания того, как истории помогают продвигать экономические события” /18/
Анализ психологии инвесторов, долгосрочных трендов и изменений цен на активы позволил Р. Шиллеру выявить и технологический пузырь в 1990-е гг., и пузырь на рынке недвижимости в 2000-е гг. К вопросу прогнозирования пузырей на рынке недвижимости мы вернемся в другой главе.
В рамках постнеоклассики можно выделить также новые направления экономической теории, которые легли в основу альтернативной теории стоимостной оценки. Это Критический реализм, Новая институциональная экономика, Теория сложности
Критический реализм в философии – направление современной философии науки, ведущее своё происхождение от «критической философии» И. Канта.
В «Критике чистого разума» (1781) Кант развил один из самых известных трансцендентальных аргументов философии в «Выводе чистых концепций понимания». В «Трансцендентальной эстетике» Кант использовал трансцендентальные аргументы, чтобы показать, что чувственные переживания были бы невозможны, если бы мы не навязывали им их пространственные и временные формы, делая пространство и время «условиями возможности переживания». /19/
Исходные принципы критического реализма были сформулированы в Германии в конце XIX – начале XX вв. А. Рилем, О. Кюльпе, А. Мессером и др. Как самостоятельная школа критический реализм сформировался в США, когда Д. Дрейк, А. Лавджой, Дж. Пратт, А. Роджерс, Дж. Сантаяна, Р. В. Селлерс и Ч. Стронг выпустили в 1920 «Очерки критического реализма», где была дана детальная разработка доктрины критического реализма./20/
Критический реализм – это философия социальных наук, представленная в качестве альтернативы позитивизму. В отличие от неоклассики, критический реализм считает, что социальная реальность существует независимо от человеческого сознания. Таким образом, в то время как постмодернистский взгляд на рыночную стоимость недвижимости будет рассматривать концепцию исключительно как артефакт человеческого разума, критическая реалистическая перспектива будет склонна приписывать устойчивые свойства понятиям, которые не полностью зависят от индивидуального выбора.
Критический реалистическая перспектива поэтому обратила внимание на фундаментальную природу рыночная стоимость, как аспект социальной реальности.
Критический реализм, во-первых, считает, что социальный мир материально отличается от мира природы. Во-вторых, в отличие от «плоской» онтологии позитивизма, с точки зрения которого реальность может существовать только на уровне наблюдаемых событий, критический реализм предполагает трехуровневую стратифицированную реальность.
Как объясняет один из основоположников Критического реализма Лоусон /21/ «социальный мир состоит не только из событий и состояний и нашего опыта или впечатлений, но и из существующих основных структур, сил, механизмов и тенденций, которые могут быть обнаружены или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям».
Рис.2.7 Схема Критического реализма
В отличие от позитивизма критический реализм учит нас обращать внимание не только на эмпирический уровень, то есть на наблюдаемое нами события, но и смотреть глубже в область фактический и реальный области, где формируются основы эмпирического уровня.
Важное значение для наших дальнейших исследований в сфере стоимостной и массовой оценки умеет также еще одно направление постнеоклассической экономической теории – Новая институциональная экономика (НИЭ) или новый институционализм.
Начало этого направления, которое развивает основные постулаты неоклассики, положила статья Рональда Коуза “Природа фирмы”, опубликованная в США 1937 году.
НИЭ исходит из того, что поведение людей не характеризуется как исключительно рациональное, а пытается выяснить роль институтов в экономике. Сохраняя сильные теоретические основы неоклассической экономики, такие как постулаты дефицита ресурсов, концепции предложения и спроса, роль цены в распределении ресурсов, представители школы пытается принести больше реализма в экономический анализ. Во-первых, они пытаются моделировать правила и контракты, которыми регулируется обмен, а, во-вторых, они ставят под сомнение неклассическое предположение о бесплатности обмена на рынке и вводят понятие “трансакционных издержек”. Имеется в виду затраты, возникающие при обмене прав собственности на экономические активы и обеспечение их исключительных прав.