Чтение онлайн

В заключении этой главы следует отметить, что экономисты выделяют три экономические теории, которые оказывают существенное влияние на процесс экономических измерений: классическая экономическая теория, неоклассика и постнеоклассика (рис.2.7)

Рис.2.7 Эволюция экономических теорий

Методология экономических измерений постоянно видоизменяется в зависимости от господствующих парадигм в экономической науке.

В постнеоклассической парадигме изменяется и теория стоимости. В этой теории уже нельзя механически согласовывать результаты трех подходов. В этой теории формируется суждение оценщика не только на базе наблюдаемых цен на эмпирическом уровне, но и учитывается пространственная онтология рынка недвижимости.

В постнеоклассической парадигме рынок недвижимости следует рассматривать в пространственной онтологии и в виде континуума рынков (рис. 2.8).

Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе.

Рис. 2.8 Континуум рынков недвижимости и пространственная онтология

Новые механизмы согласования для выработки суждений о стоимости предложены еще в 2010 году и приведены в работах /32, 33/.

Рис. 2.9 Схема вывода суждения оценщика в постнеоклассической парадигме

Всякое крупное социальное и экономическое явление по мере своего становления и развития генерирует основополагающие начала (принципы) своей сущности.

Принцип (лат. – principium, дословно – «первейшее») изначально понимался именно как нечто, находящееся впереди и в то же время наиболее важное, сильное, решающее и приводящее к победе: принцип (лат. – princeps) – тяжеловооруженный пехотинец в римской армии, из которых составлялась первая линия в боевом порядке. В современном понимании принцип – тот исток и тот фундамент, откуда начинается и на чем держится некое явление. /24/

Теоретической основой всех стоимостных измерений является унифицированный набор принципов, выработанный в процессе практики участниками обменных операций.

Совокупность основополагающих универсальных экономических принципов должна создать целостную систему – каркас, на котором держится вся система экономических измерений, обеспечивающая создание условий справедливого распределения экономических благ.

Принципы экономических измерений могут оказывать определяющее влияние на выработку методологий и методик экономических измерений. Если же эти принципы, игнорируются государственными, профессиональными и общественными институтами, то происходит разрушение стройности и целостности методологий измерений, хаотичность и непоследовательность правового регулирования сфер экономических измерений,

Гарантией соблюдения принципов должны выступать социально-политические институты (государственные правотворческие и правоприменительные органы, структуры гражданского общества и др.). Без нормальной работы таких институтов, выступающих проводниками принципов в жизнь, принципы не могут быть реализованы. /24/

В каждой сфере экономических измерений имеется свой набор принципов, но есть общие принципы, которые используются в различных дисциплинах экономических изменений. Далее рассмотрим эти основные принципы экономических измерений. При этом мы должны иметь ввиду, что перечень принципов экономических измерений не является закрытым. Экономические отношения между людьми, организациями и государством развиваются, и они могут сформировать новые принципы измерений.

Первейший общий принцип экономических измерений – это приоритет экономического содержания перед юридической формой.

Этот принцип не умаляет значение правовой стороны в экономических измерениях. Юридическая форма, лишенная экономического содержания, столь же бессмысленна, как и бесформенное содержание.

В имущественной сфере применяется гражданское право. Социальное взаимодействие и принципы гражданского права являются той базой, которая позволяет наиболее справедливо и эффективно обустроить экономическую жизнь в обществе. Однако гражданское право часто отстает от фундаментальных экономических изменений в обществе.

Мировая и, особенно, российская практика постоянно подтверждает вредоносность подмены или подавления юридической формой содержания экономических измерений.

В международной практике принцип приоритета содержания перед формой применяется в налогообложении с начала 20 века. Так, в США этот принцип был сформулирован в деле Gregory v. Helvering (1935 г.) Верховным судом США. В этом деле налогоплательщик – физическое лицо продало акции компании после формально проведенной реорганизации. В результате налога по сделке не возникло, так как налогоплательщик воспользовалась льготами, связанными с реорганизацией. Юридически реорганизация была проведена законно. Но судебный орган установив, что реорганизация была проведена без какой либо деловой цели, переквалифицировал для целей налогообложения эту сделку в продажу акций без учета реорганизации, что привело к возникновению налога.

Этот принцип включен в международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Полностью звучит как приоритет экономического содержания события над его юридической формой, т.е. отчётность должна показывать сущность происходящих в бизнесе событий. Юридическая форма может отличаться от реальной сущности транзакции из-за соображений налоговой оптимизации, нюансов управления рисками и так далее. Мотив совершенно не принципиален, важно показать пользователям отчётности суть. Это способ повысить достоверность представления финансовой информации.

Принцип замещения

Является базовым общеэкономическим принципом, который соответствует современным положениям экономической теории, и он выступает методологической основой всех экономических измерений.

Принцип спроса и предложения

Предложение – количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос – количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене.

Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют текущий уровень цен на оцениваемые объекты.

Существуют три пограничных состояния:

равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно – нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);

спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;

предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.

Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов – покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.

Принцип конкуренции

Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли порождает спрос и рост предложения продукта на данном рынке.