Чтение онлайн

На эти направления Батурина планировала бросить основные кадровые и финансовые ресурсы.

Если смотреть из 2006 г. в будущее «Интеко» глазами Елены Батуриной, то картина вырисовывалась примерно такая: «Интеко» образца 2010 г. по-прежнему будет заниматься в основном недвижимостью. Доходы от этой деятельности должны были составить около $1,2 млрд. Для сравнения – в 2006 г. блок «Недвижимость» (в основном строительство) должен был сгенерировать около $600 млн выручки. Но если в 2006 г. 100 % продаж приносила реализация жилья, то по итогам 2010 г. доля этой статьи должна была упасть до 60 %. То есть более $500 млн Батурина планировала получать от сдачи в аренду собственных бизнес-центров и управления гостиницами.

Изменения – колоссальные. Бизнес на строительстве жилой недвижимости сродни езде на велосипеде, который не падает до тех пор, пока крутишь педали. Есть возможность получать все новые и новые участки – все нормально. Однако как только конвейер по освоению все новых и новых земель останавливается – кризис в компании не за горами. То ли дело бизнес-центр: построил и получай доход от сдачи в аренду.

Почему может иссякнуть поток земельных участков? Да хотя бы из-за смены власти в Москве. Ведь именно столичные чиновники решают вопросы предоставления новых участков под застройку и согласовывают параметры строительства. Но если «заморозить» стройку для московских властей при желании не составляет труда, то спровоцировать отток арендаторов из уже построенного бизнес-центра – это надо очень постараться.

Иными словами, Батурина явно хотела трансформировать свой бизнес так, чтобы максимально «хеджировать» риски прихода к власти недружественного к семье Лужкова – Батуриной человека. Жилье она хотела бы строить за пределами столицы. А в Москве в основном вести мало подверженный политическим рискам бизнес рантье.

Я расспросил Батурину о проектах «Интеко» за рубежом. Про Киев Батурина сказала, что там дела идут вяло. Очень сложно происходит согласование с властями, к тому же проект серьезно тормозит политический момент, отдельно отметила Батурина (что меня не удивило – ведь это Юрия Лужкова за его «крымские» высказывания объявили персоной нон-грата на Украине). Зато в Астане «Интеко» работается легко. Батурина возводила там торгово-офисный центр с гостиницей. Это был один из заметных проектов в столице Казахстана, а потому он попал под личный контроль президента Нурсултана Назарбаева. Это, конечно, говорила Батурина, оказывает магическое влияние на всех чиновников.

Задал я и дежурный вопрос об IPO. Батурина сказала, что пока необходимости нет и она не готова поделиться с кем-то правами по управлению собственной компанией. «А как же возможность снизить политические риски?» – допытывался я. Батурина отрезала: у нас уже есть опыт на рынке, когда привлечение сторонних западных инвесторов вовсе не гарантировало компанию от преследований федеральными властями. Название «ЮКОС» и фамилию «Ходорковский» она не произнесла, но я все понял. И перешел, собственно, к главному: насколько преуспевание «Интеко» зависит от пребывания Юрия Лужкова в кресле московского мэра. К этому мы подобрались в самом конце интервью.

Тогда, в 2006 г., был повод – ходили упорные слухи, что Владимир Путин не переназначит Лужкова.

В 2007 г. у столичного градоначальника истекал срок пребывания в должности мэра, на которую он был избран в 2003 г. (на последних прямых выборах главы региона). Путин, впрочем, Лужкова оставил. И тем не менее я задал Батуриной главный вопрос – что будет, если Лужков уйдет? И получил соответствующие ответы.

«Ну и что? Дальше что? У нас же не революция планируется в 2007 г. Не захват власти военным путем», – Елену Батурину возмутила даже тень сомнения в том, что будущее ее бизнеса может оказаться под угрозой после того, как Лужкова снимут. А когда я через некоторое время вновь вернулся к этой теме, добавила: «Я, как и любой инвестор, гарантирована в том, что все мои права защищены».

Чтобы разрядить обстановку и как-то сгладить возникшую неловкость, я задал «легкий» вопрос – ну а все-таки, если Лужкова уволят, возьмете его на работу к себе водителем? Готовясь к интервью, я прочитал где-то, что Батурина то ли в шутку, то ли всерьез, обещала взять мужа в «Интеко» личным шофером. Батурина довольно рассмеялась. Сказала, что да, такая шутка у них давно ходит. Мол, Лужков очень любит водить машину и все время говорит: «Если брошу работать, пойду к тебе шофером». Отсмеявшись, Батурина с секунду собиралась и выдала настоящий ответ: «Такие люди [как Лужков] должны работать на государство. В разных ипостасях на самом деле. Можно же участвовать и не занимая высоких постов. При этом влияя на политику, которую разрабатывает государство». На этом мы и расстались.

Кстати, вполне возможно, что в семье Лужкова – Батуриной до сих пор уверены, что такие «столпы», как Юрий Михайлович, не должны быть отстранены от государственных дел. И именно это искреннее ощущение собственной незаменимости, а не только обида на президента Дмитрия Медведева за унизительную отставку, толкает Лужкова к политической деятельности. Но я слишком забежал вперед.

Вернувшись в Москву, я несколько дней просидел, разбирая свои записи. Думал над тем, что сказала в своем интервью Батурина. И чем больше размышлял, тем очевиднее было, что главная интрига вокруг бизнеса «Интеко» и практически единственное, что интересует людей (наших читателей), – это, по большому счету, ответ на один вопрос: насколько бизнес Батуриной зависит от Лужкова? Сильно или не сильно? В каких формах? И что будет, когда Лужкова все-таки «уйдут»? Все, что Батурина сказала по этому поводу, я привел выше. Было понятно, что большего ожидать не приходится. Значит, надо искать ответы самостоятельно. Этим я и занялся.

С чего начать? Мы с коллегой Машей Абакумовой решили начать с главного, то есть с земли. Всякий московский девелоперский бизнес начинается с выделения земли. Это ключевой вопрос. Здесь и происходит отсев тех, кто может работать в Москве, от тех, кто не может.

А что у «Интеко»? Мы методично изучили всю доступную нам информацию о бизнесе «Интеко» и составили список всех известных на тот момент проектов Батуриной. Затем приступили к выяснению источников формирования земельного банка ее компании.

Всего в Москве, если упрощать существующую практику, их три. Во-первых, мэрия периодически проводит инвестконкурсы на застройку. Выигрывает тот, кто согласится отдать большую долю построенного городу (по крайней мере, таковы правила).

Кроме этого, существуют также разнообразные специальные программы правительства Москвы – по выводу промзон, сносу пятиэтажек и т. д. Но городские власти – далеко не единственный источник прав на землю. Минобороны, Федеральная служба охраны, МВД, высшие учебные заведения и другие структуры федерального подчинения – они также владеют гигантскими массивами земель.

И, наконец, есть вторичный рынок. Земельный участок или права на 49-летнюю аренду можно просто купить.

И кто бы что ни говорил, массовой раздачи городских земель «Интеко» не было. «Мы на самом деле не очень часто сотрудничаем с городом», – говорит Батурина. И действительно – это так. По крайней мере в том, что касается проектов «Интеко», информация о которых была доступна к осени 2006 г.

Всего у «Интеко» в Москве мы насчитали 28 проектов. И лишь для четырех из них участки были получены непосредственно от московских властей. Самым крупным был проект «Молжаниново». В 2004 г. «Интеко» выиграла на конкурсе, организованном московским правительством, право застроить 225 га земли за пределами МКАД в составе «клина» московских городских земель, выходящих к аэропорту Шереметьево. Еще три земельных участка «Интеко» получила от городских властей в различных частях Москвы под строительство гостиниц. В целом по этим проектам будет построено около 150 тыс. кв. м отелей и примерно 700 тыс. кв. м жилья. На фоне масштабов бизнеса «Интеко» – не так уж и много. Хотя, конечно, участие Елены Батуриной в муниципальной программе по строительству гостиниц в Москве вызывает кое-какие вопросы.

Гораздо большие объемы недвижимости «Интеко» возводила на землях, полученных от «федералов». В том числе на землях этого происхождения велась реализация двух флагманских на тот момент проектов «Интеко». Как я уже говорил, это было строительство жилого комплекса «Шуваловский» на Ломоносовском проспекте и возведение «Гранд-Парка» на Ходынке. «Шуваловский» строился на территории Московского государственного университета. В качестве компенсации за предоставленную землю «Интеко» профинансировала строительство новой библиотеки и выделила в построенных корпусах жилье для преподавателей. Что касается Ходынского поля, то владельцу земель – Минобороны – были предоставлены квартиры для военнослужащих. Правда, не в самом элитном квартале, а в других городских районах из фонда муниципального жилья. Затем эти отданные военным квартиры были зачтены так, что город получил 30 % жилых площадей в возведенных «Интеко» зданиях на Ходынке.