Чтение онлайн

Начиная с 31 января 1998 года права на недвижимое имущество регистрируются согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если права возникли до этого момента, они признаются юридически действительными (п. 1 ст. 6 этого Закона). Наличие права на земельный участок подтверждается документами, выданными в соответствии с ранее действующим порядком (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Именно они служат основанием для определения плательщиков земельного налога при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Государственный реестр прав) информации о земельных участках [п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»].

В то же время отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки не может служить основанием для освобождения фактического землевладельца и землепользователя от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 № 11991/05).

Данное правило было справедливо в период действия Закона РФ «О плате за землю» и находило широкое применение в ситуации, при которой организация приобретала здание и не оформляла договор аренды на земельный участок под ним. Но землепользователей до сих пор беспокоит вопрос о необходимости уплаты земельного налога при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок (письмо Минфина России от 04.07.2007 № 03-05-06-02/71). Однако, по мнению Минфина России, основанием для взимания земельного налога в первую очередь служит документ, удостоверяющий право на землю.

Однако встречаются и неоднозначные ситуации, связанные с переходом прав на землю в силу закона. Чрезвычайно важным представляется вопрос об удостоверении прав на землю при купле-продаже здания (строения).

Покупатель здания (строения) получает права пользования землей под ним на тех же условиях, какими до этого обладал продавец здания (строения). Для покупателя недвижимости наступают различные последствия в зависимости от того, на каком праве земля принадлежала продавцу недвижимости (ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ):

– если земля была в собственности продавца;

– если продавец владел землей на праве бессрочного пользования.

Если земля была в собственности продавца , организациям необходимо учитывать следующее. С 3 июля 2007 года была изменена ст. 552 ГК РФ (см. Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»).

До этого из абзаца второго п. 2 ст. 552 ГК РФ следовало, что продавец недвижимости, он же собственник земли, имел право оговорить, какое право на земельный участок он передавал новому собственнику здания: право собственности, аренды или иное. По умолчанию передавалось право собственности.

В настоящее время согласно действующей редакции ст. 552 ГК РФ в случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичный вывод следует и из ст. 273 ГК РФ, а также из п. 4 ст. 35 ЗК РФ: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком.

Исключениями из этого правила являются следующие случаи (когда покупателю не переходит право собственности на землю):

– отчуждение части здания, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

– отчуждение здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

Право собственности покупателя на недвижимое имущество считается возникшим с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Что же касается права собственности на землю, то существуют две точки зрения:

– право собственности на землю возникает в силу закона – в договоре не обязательно оговаривать условие о судьбе земельного участка, на котором расположена покупаемая недвижимость. Это означает, что покупатель здания становится собственником земли тогда, когда приобретает право на здание: в момент государственной регистрации права собственности на него;

– право собственности на имущество, которое имеет собственник, может перейти только по сделке об отчуждении, в данном случае – по договору (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При этом согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю по договору с момента государственной регистрации. Следовательно, право собственности на землю под зданием возникнет только после его государственной регистрации.

Основываясь на данной точке зрения, Минфин России сделал в п. 3 письма от 09.04.2007 № 03-05-05-02/21 вывод, что организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости . Следовательно, если организация не имеет зарегистрированного, а следовательно, подтвержденного документом права на землю, она не является плательщиком земельного налога.

Поэтому до регистрации прекращения права на землю продавца здания земельный налог уплачивается именно им независимо от момента регистрации покупателем права собственности на здание, строение.

При этом иные основания для прекращения обязанности по уплате земельного налога отсутствуют. Предусмотренный законодательством отказ от права собственности (в нашем случае – на землю) не прекращает прав и обязанностей собственника в отношении имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ).

Если продавец владел землей на праве бессрочного пользования , при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 и п. 2 ст. 271 ГК РФ). Следовательно, у покупателя также должно было возникнуть право бессрочного пользования на землю. В то же время, если покупателем является коммерческая организация, то это противоречит законодательству, поскольку обладать землей на праве бессрочного пользования, как уже указывалось выше, могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Абзац третий п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ давал ответ, как надо было поступать в подобной ситуации: покупателю здания (строения, сооружения) предоставлялась возможность либо переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды, либо его приобретения в собственность.

Пленум ВАС РФ указал в п. 13 постановления от 24.03.2005 № 11, что, если к покупателю перешло право постоянного пользования землей в связи с приобретением здания, он может оформить свое право на землю, заключив договор аренды, или приобрести его в собственность.