Чтение онлайн

В некоторых случаях расторжение договоров возможно через суд. Но тут нужно учитывать еще один нюанс: если вы расторгаете договор в судебном порядке, не забывайте одновременно подавать иск о возврате имущества, иначе договор расторгнут, но имущества вам никто не возвратит! Суд решает вопрос только о расторжении самого договора, возврат имущества требует заявленного имущественного иска.

Я прошу вас запомнить, по каким статьям сделка с недвижимостью может быть признана недействительной:

• совершение сделки недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом (ст. 171, 176 ГК РФ);

• совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, имеющим недостаточные полномочия (ст. 173 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178–179 ГК РФ);

• отчуждение совместного имущества супругов без согласия одного из них (ст. 34 СК РФ);

• появление не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире или имеющих право собственности на нее, поскольку порядок проведения проверки прав на недвижимость не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• появление наследников по закону или завещанию (ст. 530 и 532 ГК РФ);

• появление иждивенцев, престарелых, несовершеннолетних (ст. 535 ГК РФ);

• появление служащих в армии;

• появление находившихся в тюрьме;

• появление лиц, чьи права нарушены при приватизации (Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли — ст. 252 ГК РФ);

• мошенничество с недвижимостью (в результате подделки, подлога документов), нарушение требований к условиям и форме (требования к документам — ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• продажа ненадлежащим продавцом (например, взятой в аренду квартиры);

• смерть владельца.

ГК РФ о купле-продаже недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.