Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Шрифт:
Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства
1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
Статья 403. Ответственность должника за действия третьих лиц
Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
Статья 404. Вина кредитора
1. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.
Статья 405. Просрочка должника
1. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.
2. Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
3. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Статья 406. Просрочка кредитора
1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса.
2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
Образцы документов
Глава 5
Дарение и завещание недвижимости
Дарение и завещание
Дарение — это двусторонняя сделка, договор между дарителем и одаряемым (один дарит, другой принимает дар). Существуют также односторонние сделки — обещание дарения (даритель обещает что-то подарить, обещание он может и пересмотреть) и принятие дара (согласие одаряемого принять дар). Дарение — сделка безвозмездная, если предполагается имущественное вознаграждение — это уже не дарение. Даром может быть все, что угодно, в том числе и недвижимость.
На дар оформляется особый документ — дарственная. Это договор, указывающий, что именно передает даритель в собственность одаряемого.
Есть тут одна сложность: дар предполагает, что с момента составления дарственной на недвижимость последняя переходит в полное владение одаряемого, то есть если в этой квартире проживает даритель, он обязан собрать вещички и отправиться на выход, иначе он нарушает условия дарения. Согласно нашему законодательству, практика договоров якобы дарения с условием сохранения прав дарителя пользоваться этим жилым помещением считается незаконной, поскольку предполагает встречное обязательство и не является договором дарения. Наши суды признают такие сделки притворными, а притворные сделки, согласно пункту 1 статьи 572 и пункту 2 статьи 170 ГК РФ, признаются ничтожными.
На самом деле договор дарения в этом случае маскирует договор пожизненного содержания с иждивением. Так что, если ваши старшие родственники решают оформить договор дарения недвижимости, но собираются доживать в этой недвижимости оставшиеся им годы жизни, и особенно при наличии недовольных таким поворотом дел других наследников, примите к сведению, что любой суд признает такую сделку ничтожной (со всеми вытекающими последствиями).
Тут лучше воспользоваться не договором дарения, а завещанием. Завещать имеет право любой гражданин и любому гражданину, состоящему или не состоящему в родственных отношениях, в западных странах — даже своему любимому коту или золотой рыбке (у нас формально это не запрещено, но ни один нотариус в здравом уме не согласится оформлять подобную волю завещателя!).