Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Шрифт:
У нас пузырь просто не вырос. Его надували, надували, а он никак не надувался. Причин несколько: прежде всего — необеспеченность залога и проценты. Ипотека ведь подходит только для тех, у кого есть недвижимая собственность, а жилье нужно позарез как раз тем, у кого никакой недвижимости нет. Что же касается процентов… о них даже как-то неприлично рассуждать. Одно дело 6–8 процентов в год — кое-как, при невероятных усилиях и с учетом взвинченной до облаков стоимости строительства одного квадратного метра, их еще можно осилить… если зарплата больше трех тысяч условных единиц в месяц. И то с трудом.
А наши огромные проценты по ипотеке и с месячной зарплатой в пять тысяч у. е. не осилишь. Ведь считаются эти чудесные проценты не от месячного платежа, а от всей суммы ипотечного долга. Ради забавы возьмите калькулятор и подсчитайте, сколько будете должны родине, если возьмете ипотеку на квартирку стоимостью в нищенскую сумму 2,5 миллиона рублей (это квартирка, где есть только голые стены и масса недоделок, а сам оазис ипотеки находится где-нибудь на городской окраине) сроком на 25 лет. Кроме увеличения всей суммы в разы, не забудьте также о процентах, которые будут с вас брать за ведение вашего счета. Так что ипотека — это без всякого преувеличения долговая яма на всю оставшуюся жизнь. Боюсь, что не только на остаток вашей, но и на жизнь детей, а может, и внуков.
Залоговые обязательства
Ипотека — это просто и даже очень просто. Гражданин, желающий заключить договор ипотеки, приходит в кредитное учреждение с заявлением и документами, подтверждающими его право собственности на недвижимость, с учетом, что эта недвижимость принадлежит ему полностью или в определенной доле (если он владеет долей в общей собственности). Кредитное учреждение подписывает с ним соглашение о принятии данной недвижимости в залог обеспечения денежного обязательства на определенный срок. Обычно народ недооценивает значения своего поступка. Как только имущество попадает в залог под исполнение обязательства, обязательство должно быть исполнено, иначе должник теряет право собственности на свою недвижимость.
По существующему законодательству «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя», а само «имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании». Вот день назад вы были собственником своей маломерной квартирки, а после оформления договора никакой вы не собственник, и если не будете своевременно платить, то можете о ней забыть: владельцем вашей квартирки отныне является кредитное учреждение, и будет оно вами владеть до тех пор, пока вы не заплатите ему последнюю копейку.
Для получения ипотечного кредита можно использовать, согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, любой полновесный залог — земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если вкладывается совместная собственность без выделения доли, требуется письменное согласие всех собственников (и это может стать серьезным препятствием для реализации ваших ипотечных намерений — возможно, далеко не все ваши близкие, совместно с вами владеющие недвижимостью, разделят ваш оптимизм). И то правда, рисуя радужные перспективы переселения из своей халупки в современные хоромы, должники как-то забывают, что оплачивать новую жизнь в раю придется по адским расценкам и адское число лет. Между прочим, испортить жизнь вы можете не только себе, но и третьим лицам, если заложили земельный участок, на котором находятся постройки третьих лиц, — по закону ваш кредитор принимает на себя все права, которыми обладали вы относительно этих третьих лиц. А уж он-то свои права знает…
Кажущаяся простота взятия ипотечного кредита выливается затем в большие жизненные сложности: для того, чтобы платить по кредиту, необходимо получать гарантированно высокую зарплату в течение очень длительного времени. И не многие могут похвастаться стопроцентной уверенностью в данном вопросе — и рады бы, но жизненные обстоятельства оказываются иногда удручающими (потеря высокооплачиваемой работы, болезнь, инвалидность). И вот тогда наступает расплата. Сначала она наступает в виде штрафных санкций, затем — в виде отъема не принадлежащей вам уже по закону (вспомните договор — вы же его сами подписали, никто с пистолетом над ухом не стоял!) залоговой собственности.
Квартира с молотка
Я бы советовала прежде, чем влезать в ипотеку, медленно и по слогам прочитать в Законе «Об ипотеке» все, что касается последствий неуплаты. Все остальное — это так, государственная лирика. Раздел об ответственности должника — вот суровая гражданская правда.
Как гласит статья 35 Закона, при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
По статье 36 залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором, а если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.
Вверив свои права кредитору, вы лишаетесь права свободно распоряжаться этим имуществом — отчуждать его, дарить, продавать, менять, вносить как пай теперь вы можете только с согласия кредитора (а он может и не согласиться). Статус заложенного имущества не изменяется и при переходе его к другому лицу — как была на него ипотека, так и будет ипотека.
Кредитор может продать заложенное имущество на торгах или сбыть его на аукционе.
И хотя Закон гласит, что к жилым помещениям применяются специальные меры, что-то мне эти меры не кажутся такими приятными, чтобы влезать в ипотеку: при невыплате ипотечного кредита недвижимость (квартира, дом) не изымается у провинившейся семьи только в том случае, если им просто больше негде жить, но права на собственность отнимаются — кредитное учреждение переводит эту семью из разряда собственников в разряд нанимателей и заключает с ними арендный договор найма, а в некоторых случаях (очевидно, когда семья приобретает квартиру по ипотечному кредитованию, закладывает свою старую квартиру и имеет незаложенную дачу разрешается выселять всю эту неплатежеспособную семейку в месячный срок куда подальше.
Нет, нет, нет, не заманивайте меня ипотекой! Нервные клеточки мне дороже. А жить в постоянном страхе, что не сможешь однажды выплатить кредит и все твои родные окажутся на улице… Представляете, какие сны снятся людям, добровольно висящим в своей ипотечной петле четверть жизни?..
Законодательные акты и федеральные законы
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года.